Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи и строительства

Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи и строительства

Сегодня действует Закон «Об участии в долевом строительстве..» , вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, который более детально регламентирует отношения застройщика и дольщика и призван, в частности, защитить последнего от так называемых «двойных продаж» (когда одна квартира продавалась сразу нескольким лицам). Однако вместо усиления ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику (физическому лицу), закон такую ответственность уменьшил.

Если ранее по Закону «О защите прав потребителей» , размер неустойки составлял 3% в день, то теперь по закону «Об участии в долевом строительстве..» этот размер снижен до 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Однако, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года (а сегодня большинство строящихся жилых домов такое разрешение получили именно до указанной даты), то будет применяться норма закона о Защите прав потребителей, то есть с застройщика суд взыщет неустойку, исходя из 3% в день от цены договора за каждый день просрочки.

Сколько взыщет суд?

Во-первых, размер неустойки за нарушение срока выполнения работ не может превышать цену договора. Кроме того, суд снизит рассчитанную Вами исходя из 3% в день неустойку до «соразмерной нарушенному обязательству». Тем не менее, сумма неустойки, взысканная судом с застройщика, может составлять от нескольких тысяч, до несколько десятков тысяч рублей, в зависимости от цены договора и периода просрочки.

У кого возникает право требовать неустойку за нарушение сроков строительства?

Верховный Суд еще в 2003 году анализируя сложившуюся практику по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов, отмечал, что «если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 статьи 170 ГК РФ , к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируется законодательством о защите прав потребителей». Кроме того, право требования к застройщику может возникнуть и из договора об уступке права требования. При заключении такого договора, происходит перемена лица в обязательстве и приобретший по договору «уступки права требования» гражданин также вправе «за просрочку» требовать неустойку у застройщика. При этом не важно приобрел ли право требования по «уступке» гражданин у физического, либо юридического лица (организации), при взыскании неустойки должны применяться нормы законодательства о защите прав потребителей.

Доводы «строителей»

Доводы застройщика, не желающего уплачивать неустойку за нарушение сроков строительства, не отличаются оригинальностью. В суде застройщик будет пытаться доказать, что отношения между ним и дольщиком – это не договор подряда, а нечто иное, например, договор простого товарищества и закон о защите прав потребителей здесь не применим. Не удивляйтесь, если вдруг окажется, что строящийся дом, в котором «строится» Ваша квартира уже некоторое время назад сдан в эксплуатацию!! (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), значит, скажет, застройщик, нарушения срока не было. Это, несмотря на то, что фактически строительство там продолжается..

Также следует упомянуть и про «ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию… такой-то квартал, такого-то года». Такая формулировка в договоре не означает, что срок не согласован. Дело в том, что существенным условием договора подряда является срок начала и окончания выполнения работ. При вышеуказанной формулировке в договоре, срок будет считаться согласованным, просто он исчисляется периодом времени (кварталом), а не точной датой. Да и с учетом специфики данного подрядного договора (большие объемы работ) установить точную дату сдачи результата работ на практике невозможно. А «ориентировочный срок» — это любая дата в пределах указанного в договоре периода (квартала) сдачи дома в эксплуатацию.

Судебный порядок

Разумеется, ваши требования о выплате неустойки за невыполнение условий договора о сроках строительства, застройщик в досудебном порядке удовлетворять откажется. Как уже говорилось, отношения по договору между застройщиком и гражданином (дольщиком) регулируются законом о защите прав потребителей, а значит, «дольщик», при обращении в суд с иском о взыскании неустойки освобожден от уплаты госпошлины (при цене иска до одного миллиона рублей). Кроме того, иск можно заявить по выбору истца-потребителя, как по месту жительства, так и месту нахождения организации-ответчика, либо по месту заключения или исполнения договора. Кроме неустойки, истец также вправе требовать компенсации морального вреда, а также взыскания с ответчика убытков и судебных издержек, понесенных истцом.

Споры в суде

Трудно объяснить причины столь малого количества судебных исков граждан к Застройщикам по поводу нарушения сроков строительства, качества построенного жилья, несоответствия договору метража квартиры, и т.д.

Большинство дольщиков довольны тем, что их хотя бы не «кинули» и предоставили хоть что-то, пусть и с опозданием на год-два, пусть и с недоделками.. Менталитет обывателя в общем-то и подстегивает строительные компании нарушать условия договора, ведь активность граждан по защите своих прав крайне низка. Однако в то же время хочется отметить, что в подавляющем большинстве случаев те, кто все-таки решился поспорить с Застройщиком, одерживают победу в судебных баталиях. Правда, размер неустойки суды по-прежнему снижают до неприличного..

См. также по данному вопросу более поздние публикации:

Взыскание и уменьшение неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика
Расчет неустойки (пени) за просрочку по договору долевого участия в строительстве
Сумма взысканной неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве и цена договора
Формула расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос», 20.05.2006г.

logos-pravo.ru

Взыскание неустойки за нарушения срока передачи объекта долевого строительства

Вопрос-ответ по теме

Дольщик, предъявляя требования о взыскании неустойки за нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщику, находящемуся в процедуре банкротства — наблюдение, считает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования и умноженной на 2 (согласно ст. 6 ФЗ №214-ФЗ)? Или в размере, равном ставки рефинансирования (согласно п. 4 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 №88)?

В период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются.

Вместо них с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Подготовлено по материалам Системы Юрист

Получить бесплатный доступ

Такие правила установлены в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 № 88
«О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве».

Поэтому до дня введения наблюдения неустойка начисляется по двойной ставке Банка России, а после введения наблюдения – проценты в размере ставки Банка России.

«Внимание! Что нужно доказать кредитору, чтобы взыскать с должника неустойку

Первый этап. Кредитору нужно доказать два факта:

1. должник нарушил обязательство ( п. 1 ст. 330 ГК РФ). Иными словами, надо доказать, что должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил свои обязательства перед контрагентом;

2. у кредитора есть право взыскать неустойку за нарушение обязательства в силу закона или договора ( п. 1 ст. 330 ГК РФ). То есть надо доказать, что в законе либо в договоре указано, что за это конкретное нарушение должник обязан заплатить неустойку.

Оба эти факта должен доказать именно кредитор, при этом должник будет стараться опровергнуть доводы кредитора. Если хоть один из этих фактов доказать не получится, то нужно воспользоваться другими способами защитить свои права (например, взыскать убытки).

Второй этап. Даже если кредитор докажет оба эти факта, должник может заявить о том, что есть обстоятельства, которые освобождают его от ответственности ( п. 2 ст. 330 ГК РФ). Иными словами, заявить о том, что в силу закона или договора должник не отвечает за то, что не смог исполнить обязательство надлежащим образом. Но в этом случае уже сам должник обязан будет доказать наличие таких обстоятельств. А кредитору надо будет попытаться их опровергнуть.

В большинстве случаев в предпринимательских отношениях ответственность наступает без вины. Это значит, что единственный шанс должника освободиться от ответственности – доказать, что он нарушил обязательство из-за обстоятельств непреодолимой силы.

Однако в самом договоре может быть указано, что должник заплатит неустойку только за такое нарушение, которое произошло по его вине. В этом случае должник будет пытаться доказать отсутствие своей вины. Если ему это удастся, то суд откажет во взыскании с него неустойки. В таких случаях кредитору нужно выбрать другой способ защитить свои права (например, расторгнуть договор или взыскать убытки, если право кредитора возместить ущерб не зависит от вины должника)».

Обзоры последних изменений

Как поменялись правила работы юристов в 2018 году. Все изменения в одной статье
Теперь не найти лояльного нотариуса, так как все работают по одной инструкции. И дело о банкротстве больше не станет неожиданным для должника. Он и все его кредиторы узнают о ваших планах еще до того, как заявление поступит в суд. Зато от инспекторов, которые явятся с проверкой, теперь можно требовать, чтобы они не выходили за пределы проверочных листов и проверяли компанию реже. Все «можно» и «нельзя», которые появились с 1 января 2018 года.

Новый Обзор практики Верховного суда № 4 (2017)
Главные выводы ВС, которыми суды будут руководствоваться в 2018 году.

Как поменять адрес, чтобы вас не вычеркнули из ЕГРЮЛ
Работать не по адресу регистрации стало еще опаснее. С 1 сентября налоговые инспекции начали исключать из ЕГРЮЛ действующие компании, у которых в ЕГРЮЛ указан фиктивный адрес.

Срок ликвидации ООО ограничили: изменения с 1 сентября 2017 года
Теперь закончить ликвидацию ООО нужно в течение года. В законе установили крайний срок.

Изменения в КоАП РФ в 2017 году
Все поправки в одной таблице.

www.law.ru

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени ) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени ) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Действующая ставка рефинансирование 8,25%, следовательно, 0,055% в день.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Этим право суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать. Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду. Если согласно вышеприведённого расчета у вас получает неустойка в размере 3 000 000 рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Упушенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647/; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов. Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Стороне , в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию. В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания «Силкин и партнеры » поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

5000 000 * 100* 0.055%=275 000 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды как правило снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы. Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд. Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за наем жилья также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Статья 15 ГК РФ

«Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

Расходы на юридические услуги.

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблются от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате. Т.е. за юридические услуги вы может заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть. В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближенны к реалиям рынка.

10 комментариев читателей статьи «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.»

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по какое число считается неустойка в случае просрочки сдачи жилья (ФЗ 214) — по дату подписания акта приема-передачи, по дату фактической сдачи дома в эксплуатацию или по дату получения от застройщика уведомления сдаче дома в эксплуатацию? Т. е. меня интересует максимальная дата, по которую начисляется неустойка.

Добрый день!
Неустойка считается с даты,когда Вам должны были передать ключи,по дату,когда вы подписали акт приема передачи.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, цена ДДУ состоит из двух частей: суммы на строительство и оплаты услуг застройщика. При расчёте неустойки за просрочку сдачи в расчёт берется вся сумма ДДУ или только сумма за строительство? Спасибо!

Добрый день! Взяла квартиру по переуступке от юр лица, по договору срок сдачи дома 30 сентября 2017г., сегодня 11.10.17 — квартира не сдана. Есть ли возможность взыскать неустойку с застройщика?

Добрый день!
По вашей ситуации достаточно много вопросов,свяжитесь с нами по телефону и обсудим детали.

Доброго времени суток, если квартиру должны были сдать в сентябре 2015,а сдали в августе 2016года, я могу в данный момент подать на неустойку? Спасибо!

Добрый день.
Да,можете.
Срок исковой давности 3 года с момента начала просрочки.

Добрый день.
Срок передачи квартиры по договору 30.06.2017г. согласно письма застройщика срок передачи квартиры перенесен на 30.09.2017г. Дополнительное соглашение не подписывалось. Фактически акт приема-передачи квартиры подписан 28.11.2017г. с какой даты следует считать неустойку за просрочку сдачи квартиры?
Заранее спасибо.

Добрый день.
С 01.07.2017 по 28.11.2017.
Если Вам необходима помощь — будем рады посотрудничать.

www.s-u-d.ru