Штрафы арендаторам и арендодателям

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений (Мандрюков А.В.)

Дата размещения статьи: 31.03.2016

В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Сдача помещения в аренду — это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены — в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).
Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.
Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 N Ф04-12411/2014 по делу N А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 N Ф07-7605/2015 по делу N А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 N Ф03-3984/2014 по делу N А73-15690/2013).
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу N А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и представить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты предусмотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.
Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.
Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:
— арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
— вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
— последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.
Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возвращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора».
Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 N Ф01-5603/2014 по делу N А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.
Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.
Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 N Ф04-17831/2015 по делу N А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 N Ф01-5821/2014 по делу N А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 N Ф05-17079/2014 по делу N А41-34844/14).
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.

Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу N А56-73426/2014.
Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.
Арбитры удовлетворили требования арендодателя исходя из следующего.
В соответствии с п. 11 Постановления N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
———————————
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены. Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась. Отсутствие оплаты не свидетельствует о фиктивности сделки, тем более что арендодатель не выполнил встречное обязательство по передаче арендатору имущества.
Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?
В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.
Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.
Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением о признании отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.
Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

Подведем итоги:
— арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
— в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
— в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
— если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

lexandbusiness.ru

Арендодателям: штрафы от ФМС, даже если не нанимаете иностранцев.

Арендодатели при заключении договоров аренды, кажется, предусматривают все возможные негативные последствия при нарушении арендаторами условий договора и возлагают ответственность на арендатора всю ответственность за эти последствия.

Но некоторые арендодатели забывают, что кроме МЧС, Роспотребнадзора, есть еще проверки миграционной службы. Ответственность за нарушение миграционного законодательства одна из самых суровых.

В соответствии с законодательством, административная ответственность установлена статьей 18.16. КоАП РФ «Нарушение правил привлечения иностранных граждан и лиц без гражданства к трудовой деятельности, осуществляемой на торговых объектах (в том числе в торговых комплексах)». Статья довольна обширная и написана чиновничьим языком сложным для восприятия, но если коротко, то:

— если арендодатель предоставил торговое место, производственное, складское, торговое, служебное, подсобное или иное помещение иностранному гражданину или лицу без гражданства, незаконно привлекаемым к трудовой деятельности, то получит штраф:

  • на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
  • — если арендодатель предоставил торговое место, производственное, складское, служебное, подсобное или иное помещение другому юридическому лицуили другому ИП, которые не имеют разрешения на привлечение и использование иностранных работников, но фактически используют труд иностранных работников либо которые привлекают к трудовой деятельности иностранных граждан или лиц без гражданства, не имеющих разрешения на работу или патента, то штрафы составят:

    • на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
    • на ИП — от трехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток;
    • Нарушения, совершенные в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге либо в Московской или Ленинградской области, влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до семидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.

      Обращаю внимание на то, что административная ответственность, предусмотренная настоящей статьей, наступает за нарушение правил привлечения иностранных граждан и лиц, в отношении каждого иностранного гражданина или лица без гражданства в отдельности.

      Главное, что даже если нарушителем миграционного законодательства является не сам арендодатель, а его арендаторы, ответственность несет арендодатель.

      Это недавно подтвердил ВС РФ в своем Постановлении от 16.03.2018г. № 5АД18-20. Дело рассматривалось в отношении ООО «Центр на Лобненской». Пройдя все инстанции, общество в Верховном Суде так же проиграло спор.

      Основанием для привлечения общества к административной ответственности на основании части 3 статьи 18.16 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях послужили выводы о том, что общество предоставило в аренду помещение в здании торгового комплекса, индивидуальному предпринимателю Арабкиной Р.И., которая 22.07.2015 привлекла к осуществлению трудовой деятельности в качестве посудомойщицы гражданку Республики Таджикистан З., не имеющую патента на работу в городе Москве.

      Несмотря на то, что в договоре аренды ответственность за нарушение правил привлечения к трудовой деятельности иностранных граждан возлагалась на арендатора, равно как и письмо общества от 01.07.2015, адресованное арендатору, о необходимости соблюдения последним норм миграционного законодательства, суды не признали что общество приняло все возможные, своевременные и достаточные меры по осуществлению надлежащего контроля за соблюдением арендатором правил привлечения иностранных граждан к трудовой деятельности в Российской Федерации. Сумма штрафа составила 450 000 рублей.

      Вывод:

      Арендатор обязан контролировать и проверять наличие документов у работников арендатора не имеющих российского гражданства и это записать в договоре аренды.

      Предусмотреть в договоре аренды обязанность возмещения арендатором расходов при уплате арендатором штрафов, которые возникли по вине арендатора из-за несоблюдения им миграционного законодательства.

      Автор материала — Николай Петелин, финансовый и налоговый консультант, «Клерк».

      1w.ru

      Прописка арендатору нужна не всегда

      12 лет назад в России ужесточилось законодательство относительно регистрации граждан в местах фактического проживания. Согласно Правилам регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, содержащихся в Постановлении Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, граждане, проживающие в квартире или доме без прописки более трех месяцев, обязаны зарегистрироваться по новому адресу.

      Физическим лицам, не соблюдающим закон, грозит штраф: от 2 до 3 тысяч рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге – от 5 до 7 тысяч рублей. Штрафы для юридических лиц значительно выше: в регионах – от 250 до 750 тысяч рублей, в обеих столицах – от 300 до 800 тысяч рублей.

      Причем штрафу, в случае вскрытия правонарушения, будут подвергнуты как сами арендаторы, так и арендодатели (на туже сумму, что и наниматели).

      В то же время закон позволяет россиянам проживать или работать без регистрации в жилых помещениях, которые находятся в том же субъекте федерации, где официально прописан арендатор.

      Также граждане могут проживать без регистрации у своих родственников, которые являются собственниками или нанимателями квартиры либо дома. Это может быть супруг, родители (свои или супруга), дети, бабушки, дедушки и внуки.

      В свете данной информации остается открытым вопрос о законности проверок регистрации граждан служащими полиции. Полицейский имеет право проверить документы россиянина в случае, если у него есть данные о совершенном административном или уголовном преступлении проверяемого, либо о том, что гражданин находится в розыске (тогда полицейский должен предъявить ориентировку).

      Сотрудник полиции может войти в жилые и иные помещения, на земельные участки и территории только для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях, а также с целью задержания преступников и для установления обстоятельств несчастного случая. В других случаях требуется специальное решение суда.

      Если полицейский требует пустить его в жилище для проверки «регистрации», он обязан предоставить копию распоряжения о проведении проверки с содержанием сведений о виде проверки, основаниях проведения проверки, объекте проверки, составе группы и ее руководителе.

      Только при таких условиях гражданин может показать полицейскому свой паспорт. По результатам официальной проверки составляется акт в двух экземплярах, один экземпляр берет себе полицейский, второй – отдает жильцу. В рядовых случаях полицейские не имеют права проникать на территорию частного жилища без согласия жильцов.

      www.cian.ru

      Арендодатель и арендатор как стороны договора аренды

      Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух сторон.

      В аренду берут помещения под офис, под склад, под торговые точки, спортивные комплексы, парикмахерские, бутики. Землю берут в аренду под пасеку, засев пшеницы, под розничное предприятие, выпас скота.

      Согласно статье 606 ГК, по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Договор аренды является взаимным, консенсуальным и возмездным. Это один из самых распространенных классических типов договоров.

      Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух юридических сторон.

      Кто такие арендодатель и арендатор?

      Арендатор — это одна из сторон арендного договора, которая берет под свою ответственность имущество арендодателя на определенный, указанный в договоре, срок.

      Арендаторами могут быть все, граждане, кому исполнилось 18 лет, а также руководители учреждений государственного или частного порядка. Возможна аренда одного помещения несколькими организациями или частными предпринимателями.

      Сторона арендного договора, которая предоставляет в аренду помещения или землю, имеющиеся в ее ведении или в собственности — это арендодатель.

      Арендодателями, как и арендаторами, могут быть как государственные (или коммерческие) организации, так и частные лица. Следовательно, арендодатель и арендатор — это две стороны одного арендного договора.

      При составлении договора об аренде обязательно вписывается сумма арендной платы и срок оплаты за арендуемый объект.

      Для арендатора арендная плата — это одна из статей расхода финансового плана, а для арендодателя — один из источников дохода.

      Арендатор — это заинтересованная сторона в своевременной оплате за аренду помещения, чтобы не платить штрафы за просрочку, а арендодатель заинтересован в своевременном доходе. Обеим сторонам выгодно, чтобы оплата за аренду прошла своевременно.

      Землевладелец и арендатор

      Землевладелец — это тот же арендодатель, только он владеет землей, либо она находится на балансе госучреждений или фермерских угодий. И эти земли распределяются желающим в аренду.

      В этом частном случае арендаторы земельных участков — это одна из сторон договора аренды земли, которая берет во временное пользование какую-то часть земли или большой ее участок: под торговую точку или гектары земли под засадку овощами, фруктами, а также — под выпас большого рогатого скота или под пасеку.

      Арендодатель, прежде чем сдавать в аренду, должен изучить арендатора, с тем, чтобы наименьшим образом подвергнуть себя возможным рискам.

      К рискам арендодателя относятся:
      • риск перехода арендуемого объекта арендатору в собственность без ведома арендодателя;
      • риск ухудшения земли или порчи помещения в арендуемый период;
      • риск повреждения соседних участков земли или участков земли возле арендованных помещений, при условии, что те принадлежат другим собственникам, как результат — возможное наложение штрафов;
      • риск повреждения или уничтожения построек на арендуемом участке;
      • риск не забрать назад в свои владения арендуемый объект после окончания договора.

      И арендатор — это сторона договора, которая должна себя обеспечить деловой характеристикой арендодателя, чтобы не прогореть с арендой, будь-то земля или помещение.

      Риски арендатора — это:
      • риск мошеннической операции при оформлении аренды, то есть оформление аренды с лицом, не имеющим юридических прав на сделку;
      • риск получения в аренду поврежденных объектов;
      • риск окончания аренды раньше планируемого срока, по желанию арендодателя, но не в пользу арендатора;
      • риск потерять свои средства за ремонт помещения (или улучшения земли) арендуемого участка, поскольку эти расходы ложатся на арендодателя, как владельца данных объектов.

      Во избежание рисков для обеих сторон при составлении договора об аренде, необходимо указать пункты в пользу арендодателя и арендатора, с целью обеспечения исполнения правовых норм заключенной сделки.

      derkach.ru

      Аренда помещения в бизнес-центре. Семь проблемных условий для арендатора

      «Юрист компании»

      Основной вопрос: арендодатель предлагает подписать договор, где указаны условия о полной ответственности арендатора за все возможные нарушения правил пользования помещением. За каждое нарушение договор предусматривает отдельный штраф.

      Решение: многие невыгодные условия можно оспорить в суде, но лучше заранее найти их в договоре и убедить арендодателя пойти на уступки. В подтверждение своей позиции можно привести практику, которая говорит о незаконности таких положений.

      Невыгодные положения договора лучше найти заранее и предложить арендодателю свой вариант условия, которое будет адекватным и исполнимым.

      Если принять навязанные условия, компании будет трудно работать по ним – придется подчиниться жестким правилам, установленным арендодателем, и платить за каждое нарушение. Найдем семь условий, которые можно согласовать с арендодателем по-другому.

      Первое условие: арендатор обязан заключить договор с управляющей компанией

      Собственники помещений включают в договор обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

      Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

      Позиция суда. Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

      Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

      Совет арендатору. Подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором. В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.). Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг.

      При этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

      Второе условие: арендатор может использовать помещение в строго отведенное время

      В договоре нужно определить временные условия пользования арендуемым помещением, чтобы впоследствии не столкнуться с законным требованием арендодателя использовать объект по графику, установленному для всех арендаторов.

      Собственники недвижимости либо управляющая компания могут настаивать на условии договора о том, что они вправе не допускать арендатора в помещения за пределами времени работы комплекса, если арендатор не докажет необходимость эксплуатации помещения в нерабочие часы.

      Если арендатору требуется доступ к помещению в нерабочее время, нужно проверить, чтобы в договоре было прописано право арендатора на круглосуточный, свободный и неограниченный доступ. Или хотя бы не было условий об ограничениях.

      Позиция суда. Суды исходят из требований закона об использовании арендованного имущества в соответствии с его назначением. Следуя этой логике, нецелесообразна работа в ночное время, когда весь бизнес/торговый центр закрыт.

      ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

      Арендатор требовал разрешить ему обеспечить неограниченный, круглосуточный доступ к арендуемым помещениям через лестничную клетку.

      Суд счел такое требование неаргументированным. Временные ограничения были установлены в самом договоре аренды. Арендатор не доказал, что доступ в помещения в нерабочее время необходим для проведения действий, связанных с эксплуатацией магазина (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.02.15 № Ф01-6093/2014 по делу № А28-4754/2014).

      Совет арендатору. Договоритесь с собственником помещения или управляющей компанией о компромиссном варианте, чтобы арендатору предоставили специальные часы работы, так как по роду своей деятельности он не вписывается в общий график работы комплекса. Согласуйте отдельный режим работы в отношении арендатора.

      Такой позиции придерживается и судебная практика (постановление АС Московского округа от 10.06.15 № Ф05-4994/2015 по делу № А40-81006/2014).

      Третье условие: арендатор обязан оплачивать сначала неустойку, потом основной долг

      Собственники помещений предусматривают в договоре следующую очередность платежей при наличии задолженности у арендатора:

    • в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пеней) за нарушение срока платежа;
    • во вторую очередь – сумма просроченной задолженности по арендной плате.

    Арендодатели применяют такой порядок независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.

    Для арендодателя выгоднее оставлять основную сумму долга и начислять на нее неустойку, нежели погасить ее из средств, полученных от арендатора, а в качестве задолженности оставить неустойку.

    Сумма основного долга значительно больше суммы пеней, и начислить проценты на сумму неустойки арендодатель вправе, только если это прямо указано в договоре (п. 5 ст. 395 ГК РФ).

    Договор может предусматривать дополнительные обязанности арендатора

    Эти условия могут быть скрыты не в договоре, а в правилах пользования помещениями бизнес-центра. Но в договоре будет ссылка на них.

    Обязанности арендатора, которые могут стать проблемой:

  • постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в помещении в соответствии с определенным профилем. В частности, обеспечивать постоянное наличие персонала и товара, необходимого для ведения коммерческой деятельности, исключение нарушений режима работы помещения (задержка открытия помещения от одного часа и более, прекращение ведения коммерческой деятельности в несогласованное с арендодателем время);
  • утверждать у арендодателя правила поведения сотрудников арендатора, правила расчетов с покупателями, внешний вид помещения, вид фасада и т. д.;
  • предоставлять справки о товарообороте (в торговых центрах или бизнес-центрах с торговыми точками);
  • оплатить расходы в связи с торжественным открытием комплекса для посетителей;
  • обеспечивать арендодателю доступ в помещение для проведения контрольных мероприятий;
  • оплачивать мероприятия по маркетинговому продвижению арендодателем комплекса;
  • соблюдать порядок использования зон общего пользования
  • .

    Позиция суда. Даже если арендатор примет такое условие, в случае спора суд признает его недействительным (постановления АС Московского округа от 01.09.14 № Ф05-9024/2014 по делу № А41-57068/13, АС Западно-Сибирского округа от 07.11.14 по делу № А45-378/2014).

    Суды руководствуются положениями статьи 319 ГК РФ и пункта 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.10 № 141 «О некоторых вопросах применения…».

    ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

    «…названная норма [ст. 319 ГК РФ] не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (гл. 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора…» (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.10 № 141).

    Совет арендатору. Не принимайте такое условие договора. Хотя оно и противоречит закону, отстаивать свою позицию в случае спора скорее всего придется в суде.

    Условие о погашении задолженности лучше сформулируйте в договоре в таком виде.

    ПРИМЕРНАЯ ФОРМУЛИРОВКА ПУНКТА ДОГОВОРА

    Погашение задолженности по настоящему Договору из поступивших от должника денежных средств происходит в следующем порядке: в первую очередь погашается основная сумма долга, после этого погашается сумма начисленных неустоек, пеней, штрафов.

    Четвертое условие: арендодатель вправе лишить арендатора преимущественного права на заключение договора

    Право арендатора сохранить помещение за собой на будущее и перезаключить договор на новый срок зависит от того, как он исполняет обязанности по договору (ст. 621 ГК РФ).

    Позиция суда. Закон не запрещает арендодателю включить в договор условие, которое позволит ему фактически лишить арендатора преимущественного права.

    Стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель предоставил арендатору помещения под кафе-столовую для питания сотрудников арендодателя, других арендаторов и посетителей здания.

    По условиям соглашения решение арендодателя о перезаключении договора на новый срок принимает арендодатель исключительно по итогам анкетирования других арендаторов.

    Арендодатель отказался от заключения договора на новый срок. Он мотивировал это тем, что арендатор некачественно оказывал услуги питания, и подтвердил результатами анкетирования других арендаторов этого центра.

    Суд встал на сторону арендодателя.

    Отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих итоги анкетирования, говорит о недобросовестности прежнего арендатора и лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление АС Московского округа от 08.05.15 № Ф05-4757/2015 по делу № А40-145830/13).

    Арендодатель, включая подобные положения в договор, обеспечивает себе законную возможность не пролонгировать отношения.

    Шпаргалка для арендатора

    Арендодатели прописывают в договорах завышенные требования к арендаторам. Но почти всегда они готовы пойти на уступки хотя бы в части.

    Правила, которые помогут построить комфортные отношения с арендодателем.

    1. Внимательнее читайте приложения к до- говору. Обычно именно там скрывают самые невыгодные положения. Чтобы выявить рискованные условия, достаточно руководствоваться здравым смыслом и логикой.

    2. Не позволяйте подписать договор с заведомо невыполнимыми условиями.

    3. Обсуждайте нежелательные обязательства с арендодателем.

    4. Не принимайте условия, которые зависят от вас лишь косвенно.

    5. Согласуйте в договоре особые условия именно под специфику бизнеса вашей компании.

    6. Всегда договаривайтесь об уменьшении штрафных санкций в договоре. Компенсация за нарушение должна отвечать принципам соразмерности, справедливости и достаточности.

    7. Обращайте внимание на порядок изменения стоимости дополнительных услуг (парковка, телефония и т. д.). Арендодатели прописывают, что она может меняться в одностороннем порядке в любой момент.

    Совет арендатору. Не принимайте условия договора, которые не зависят от воли арендатора либо зависят от него лишь косвенно. В противном случае можно стать заложником неподконтрольной ситуации. Это касается и вопроса пролонгации договора, и любых других договоренностей сторон.

    Для арендодателя лучше, если вопрос пролонгации будет регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 621 ГК РФ).

    Пятое условие: арендатор обязан платить за помещение по ставке, выраженной в иностранной валюте

    Арендная плата может быть выражена в иностранной валюте. При росте курса в два раза арендная плата также вырастет в два раза. Арендатор не сможет снизить ее.

    Многие арендодатели не готовы устанавливать ставки в рублях, несмотря на значительные изменения курса, не выгодные арендаторам.

    Позиция суда. Судебная практика придерживается единого подхода и не относит изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам к существенным изменениям обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Суды не применяют статью 451 ГК РФ по заявлениям арендаторов и считают такие обстоятельства обычным предпринимательским риском. Стороны обязаны предвидеть возможность наступления таких событий.

    Арбитражный суд г. Москвы вынес решение вразрез сложившейся практике. В апелляции оно не устояло, тем не менее это стало показательным примером применения статьи 451 ГК РФ в совокупности со статьей 10 ГК РФ.

    В 2009 году Вымпелком (арендатор) и Тизприбор (арендодатель) заключили договор аренды помещений в центре Москвы. Оплачивать арендную плату нужно было в долларах.

    Курс доллара вырос почти в три раза, и арендатор предложил пересмотреть размер платы. Арендодатель не согласился.

    Арендатор потребовал расторгнуть договор на основании статьи 451 ГК РФ (в связи с существенным изменением обстоятельств).

    Суд отказал арендатору в расторжении договора, но по его предложению принял компромиссное решение. Он указал внести изменения в договор, а именно включить в него условие о «валютном коридоре»: если курс доллара выше 42 рублей, то арендатор должен платить исходя из 42 рублей за доллар; если курс станет меньше 30 рублей, то арендатор должен будет платить исходя из 30 рублей за доллар (решение АС г. Москвы от 01.02.16, постановление Девятого ААС от 28.03.16 по делу № А40-83845/15-54-532).

    Совет арендатору. Не принимайте условия договора, где цена указана в иностранной валюте. Фиксируйте цену договора в рублях.

    Если арендодатель не готов отказаться от ставок в валюте, в договоре определите предельные значения курса, как это указано в примере выше.

    Если арендодатель не готов заключить договор с указанными условиями о цене, заключите договор аренды на срок не более 11 месяцев.

    Шестое условие: арендатор несет полную ответственность за пожарную безопасность

    Арендодатель может указать в договоре, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор. Это отвечает логике закона, так как арендатор должен выполнять противопожарные требования, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае к ответственности привлекут арендатора – лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

    Но стороны вправе сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области правил пожарной безопасности. В том числе распределить ответственность.

    Когда в договоре ничего не сказано об этом или он содержит общие формулировки, ответственность могут возложить на любую из сторон (ст. 20.4 КоАП РФ, ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

    Инспектор будет исходить из того, кто виновен в нарушении правил пожарной безопасности (обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.06 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года»).

    Позиция суда. Когда ответственность не разграничена договором, суды устанавливают характер нарушений правил пожарной безопасности. Собственника признают ответственным за нарушение, если его устранение затрагивает конструктивные элементы здания. То есть речь идет о капитальном ремонте, который должен обеспечить арендодатель в силу статьи 616 ГК РФ (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 23.09.15 по делу № 33-8983/2015).

    Совет арендатору. В договоре распределите объем ответственности между сторонами. На собственника возложите ответственность за устранение нарушений, входящих в капитальный ремонт. На арендатора – входящих в текущий ремонт.

    Высокие штрафы, прописанные в договоре, можно оспорить в суде. Но лучше исключить их из договора заранее

    Арендодатель будет рассчитывать штрафы за каждый факт нарушения. Но это условие не отвечает принципам соразмерности, справедливости и достаточности компенсации.

    Арендатор снял помещение в торговом центре. Договор содержал условие, что арендатор обязан оплатить штраф, если он:

  • задерживает открытие или прекращает работу магазина в течение дня на 1 час и более: штраф 1 тыс. долларов за каждый факт нарушения;
  • не обеспечивает наличие персонала или товара: штраф 200 долларов за каждый факт нарушения;
  • нарушает внутренние документы , регулирующие правила внутреннего распорядка в торговом центре: штраф 200 долларов за каждый факт нарушения;
  • не представляет в срок справку о товарообороте: штраф 400 долларов за каждый день просрочки.
  • Арендатор направил письмо арендодателю с просьбой досрочно расторгнуть договор. Арендодатель отказал. Арендатор закрыл помещение и прекратил вести деятельность. Арендодатель начислил задолженность по арендной плате, неустойку и штрафы за каждый факт нарушения. Итоговая сумма составила больше 610 тыс. долларов, где сумма штрафов составила 520 тыс. долларов. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании.

    Суд указал, что нарушение было длящимся – арендатор просто прекратил деятельность. Арендодатель не вправе был рассчитывать штраф за каждый день отсутствия арендатора на месте. Суд взыскал штраф в сумме 1800 долларов (как за однократное нарушение), а также задолженность по арендной плате и неустойку (постановление Десятого ААС от 30.11.15 № 10АП-12229/2015 по делу № А41-58141/15).

    Седьмое условие: арендатор несет полную ответственность за соблюдение миграционного законодательства

    В договоре может быть установлена обязанность арендатора соблюдать правила привлечения к трудовой деятельности иностранных граждан и лиц без гражданства, допускать к работе указанных лиц только при наличии разрешений.

    В обязанности арендатора может входить регулярное ознакомление с правилами соблюдения миграционного законодательства. Факт ознакомления подтверждают подписью арендатора в журнале арендодателя.

    Арендодатели включают такие условия в договоры, поскольку не могут проследить исполнение каждым арендатором требований закона, а штрафные санкции за нарушение миграционного законодательства существенны.

    Позиция суда. В случае спора и наличия в договоре указанных выше положений суд принимает сторону арендодателя, считая, что он предпринял все необходимые и достаточные меры (постановление Двенадцатого ААС от 14.10.15 № 12АП-9775/2015 по делу № А12-28748/2015). Всю ответственность за нарушение правил привлечения труда иностранцев будет нести арендатор.

    Совет арендатору. Не принимайте условия договора, которые возлагают на арендатора полную ответственность за незаконное привлечение мигрантов.

    Проверьте раздел договора об ответственности. Он может содержать оговорку об обязанности арендатора возместить все уплаченные арендодателем штрафы, наложенные на него в связи с нарушением арендатором требований закона. В этом случае собственник сможет предъявить арендатору регрессное требование о возмещении убытков.

    Татьяна Гераскина, ведущий юрисконсульт АКГ «Градиент Альфа»

    www.gradient-alpha.ru