Риски при оформлении договора купли продажи

Основные правовые риски покупателей при купле-продаже жилых помещений

Петербургский правовой портал попытался собрать воедино и изучить все потенциальные «подводные камни», которые могут ожидать покупателя при заключении и оформлении купли-продажи жилого помещения

После декабрьского «черного вторника» и последовавшего за этим кризиса рынок недвижимости только-только постепенно начинает приходить в себя. Конечно, возврат к прежним показателям в лучшем случае займет месяцы, а то и годы — но тем не менее, позитивные сигналы уже подаются, и эксперты это замечают.

После того, как в марте была запущена правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования на льготных условиях, стало очевидно, что люди снова будут покупать квартиры и дома. В апреле Росреестр отметил, что количество заключенных договоров долевого участия на рынке выросло почти на 50 процентов по сравнению с мартом. А совсем недавно Минфин принял решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для этих целей почти вдвое больше денег, чем планировалось изначально.

Материалы по теме

Программу льготной ипотеки расширят

И в этих условиях гражданам, которые приобретают жилье — неважно, на первичном рынке или же «вторичку» — очень важно знать, какие юридические риски ожидают их в этом случае, и как с ними бороться. Желательно — все теми же юридическими методами. Наш портал попробовал обобщить существующие риски и рассказать о том, как их избежать

Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена. Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, которые, в соответствии с статьей 554 ГК РФ позволяют «определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества». Как минимум — это должен быть кадастровый номер, на что обратил специальное внимание Пленум Верховного Суда в своем Постановлении от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Но для полной и надежной идентификации лучше также указать точный адрес, а также данные из документов технического учета (общая площадь, этажность, экспликация самой квартиры, включая количество комнат, и др.)

Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней). Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Кроме того, зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости. Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.

Риск заключения сделки с продавцом, не обладающим правом собственности на квартиру

У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.

Чтобы проверить права продавца на квартиру, покупателю необходимо внимательнейшим образом изучить следующие документы:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав, согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство), что также предусмотрено Законом N 122-ФЗ
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Это вытекает из содержания пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ
  • Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность. В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость. Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.

    Необходимо учитывать также и тот факт, что в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, если после передачи квартиры покупателю, последняя был изъята у него по основаниям, предусмотренным статьями 301 и 302 ГК РФ, покупатель, будучи добросовестным приобретателем, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему в этой связи убытков, возможность покупателя требовать возмещения убытков исключается, если продавец докажет, что покупателю было известно о наличии указанных обстоятельств.

    Риск наличия прав третьих лиц на недвижимость

    Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

  • выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • актуальная (иначе говоря, свежеполученная) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180). Из данной выписки покупатель может своевременно узнать, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз она продавалась или дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
  • Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости

    В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.

    Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).

    Исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует понимать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения. Более того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А «неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы» — гласит пункт 11 статьи 155 ЖК РФ

    Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

    Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.

    Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора

    В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.

    Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.

    Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.

    Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре, удостовериться в качестве электро- и газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктурного транспортного сообщения и прочего.

    Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Cтатьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

    Риски, связанные с расчетами по договору

    Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.

    Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.

    После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.

    В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

    Конечно, в статье были рассмотрены не все риски, которые могут подстерегать покупателя по дороге к обладанию собственными, долгожданными квартирой или домом. Но мы надеемся, что и данных нами разъяснений и советов будет достаточно для того, чтобы повысить культуру грамотного и законного оформления сделок по купле-продаже вашего жилья

    m.ppt.ru

    Сделка купли-продажи автомобиля без рисков

    Многим автовладельцам приходится выступать и в роли покупателя, и в роли продавца транспортных средств. В среднем российские водители меняют своего «железного коня» раз в 4-5 лет. Процедура смены владельца машины регулярно претерпевает некоторые изменения, поэтому перед сделкой следует проверить актуальны ли ваши знания.

    И для хозяина и для будущего обладателя – момент, не без обоснований, немного волнительный, но если все делать грамотно, то для обоих риск стать жертвой обмана будет минимальным.

    Рассмотрим основные моменты, но, как говорилось выше, – все меняется, поэтому если в чем-то возникнут сомнения, то лучше уточнять в процессе оформления у компетентных людей.

    Основные этапы сделки купли-продажи авто.

    Предварительно хозяин машины и покупатель должны обсудить все условия ее передачи новому собственнику. Еще до того, как начать заниматься бумагами и оформлением документов, необходимо определиться с ценой и комплектацией средства передвижения.

    Затем уже можно заняться такими формальностями, как:

  • Заполнение договора купли-продажи;
  • Внесение необходимых записей в ПТС;
  • Передача денег и автомобиля;
  • Регистрация транспортного средства на новоиспеченного владельца.
  • Снимать машину с учета для продажи сегодня совсем необязательно. Позаботиться необходимо лишь о наличии свободного места в паспорте технического средства, если в нем больше нет места для записей – до сделки предыдущему хозяину его потребуется обменять в ГИБДД.

    ПТС: какие сведения указывать?

    Если при заполнении договора купли-продажи автомобиля вопросов практически никогда не возникает – достаточно внести запрашиваемые сведения в типовой бланк, то при заполнении ПТС нужно быть внимательней, ведь данные в него должны быть указаны и предыдущим владельцем, и покупателем, и представителем ГИБДД. Как бы не запутаться во всем этом хитросплетении сведений и данных.

    Итак, развернули паспорт технического средства и нашли свободное окошко для указания информации об очередной сделке с автомобилем. В соответствующих разделах необходимо указать:

    1. ФИО собственника-покупателя;
    2. Адрес регистрации покупателя;
    3. Дата сделки купли-продажи;
    4. Реквизиты договора купли-продажи (дата, номер);
    5. Подписи сторон сделки – покупателя и продавца.
    6. Остальные сведения вносятся сотрудником ГИБДД при постановке авто на учет и регистрации на нового собственника.

      После заполнения ПТС продавцом и покупателем состоятся передачи денег и самого транспортного средства, о чем делаются соответствующие записи в договоре купли-продажи. При желании продавец передает вместе с авто и номера на него, а также сам ПТС. После этого транспорт переходит во владение нового хозяина.

      Как сделать автомобиль своим?

      Первоначально автовладельцу понадобится посетить страховую компанию и оформить обязательный полис ОСАГО, сейчас страховщики одновременно предлагают и направление на техосмотр, пройти который можно и после регистрации в ГИБДД.

      Направиться в ГИБДД со страховым полисом покупатель автомобиля должен в течение 10 дней с даты заключения договора купли-продажи. Приготовить нужно не только договор, но и квитанцию об уплате госпошлины. Если предыдущий владелец снял машину с учета и оставил номера себе, то придется доплатить за получение новых номерных знаков.

      В ГИБДД внесут дополнительные записи в ПТС и зарегистрируют смену автовладельца в базе. При нарушении установленных сроков регистрации транспортных средств придется уплатить штраф в размере 1 500 рублей.

      Еще раз о покупке автомобиля по доверенности.

      Все еще существует и такой ненадежный вариант приобретения машины, как покупка по доверенности. Проблем при такой сделке может быть множество, ведь она подразумевает полное доверие между сторонами соглашения. Продавец останется владельцем авто и несет все расходы по уплате налогов и штрафов, а покупатель лишь пользуется машиной временно.

      Если оформленный по «генералке» автомобиль каким-то образом станет участником ДТП и «уйдет» с места происшествия, а пострадавший запишет госномер, то претензии предъявляться будут непосредственному владельцу авто. Ввиду того, что правом собственности обладает именно он и, соответственно, несет ответственность за данное транспортное средство.

      А при фиксировании камерами нарушения таким автомобилем ПДД, письма со штрафом будут приходить тому человеку, на кого он зарегистрирован – т.е. фактическому владельцу.

      В итоге ему необходимо будет долго доказывать в ГАИ, что в момент ДТП за рулем находился другой человек, и, несомненно, предоставлять для этого достоверные факты. Также есть вероятность уголовной ответственности, но это если человек, который управлял транспортным средством по доверенности, сбил человека и «ушел» с места происшествия.

      Но и покупателя могут подстерегать неприятные ситуации. Его могут вообще оставить без денег и автомобиля. В случае если человек, на которого зарегистрировано авто, умирает, то покупателю нужно будет покупать машину во второй раз уже у прямых наследников. А может просто надоест владельцу платить чужие штрафы и налоги, вследствие чего он напишет заявку на утилизацию. В итоге выходит так, что де-факто автомобиль есть, но де-юре его нет – использовать его не представляется возможным, потому что его сняли с учета.

      Доверенность может быть отозвана в одностороннем порядке, либо просто закончится срок ее действия и потребуется вновь искать продавца и оформлять новый документ. Для обеих сторон сделки по купле-продаже автомобиля спокойней заключить договор с минимальным риском и в должном порядке выполнить все этапы смены владельца.

      autoforeach.ru

      Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

      Автор: Анна Журавлева

      Анна Журавлева, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт»

      Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

      Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя «за кадром» важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие «мелочи» впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери. Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски. Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

      Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

      Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

      • риск признания сделки недействительной;
      • риск признания договора незаключенным;
      • риск утраты права собственности;
      • риск расторжения договора;
      • риск истребования имущества;
      • риск несения непредвиденных расходов;
      • риск выявления скрытых недостатков.
      • титульные риски;
      • риски обременения;
      • риски, связанные с правами третьих лиц;
      • риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;
      • риски, связанные с объектом (предметом) сделки;
      • риски, связанные с расчетами по сделке;
      • риски, связанные с формой договора;
      • риски, связанные с содержанием договора;
      • риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;
      • риски, связанные со сроками по сделке.
      • По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

        По этапу сделки риски подразделяются на:

      • риски, связанные с заключением договора;
      • риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);
      • риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

      Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

      Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

      Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И. представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
      Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П. соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
      Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П. на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.
      Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

      Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18.01.2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.
      Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий».

      Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

      Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

      В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

      Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

      Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

      С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

      Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

      Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

      На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

      Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

      Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

      При отсутствии указания на таких лиц, такой договор будет признан незаключенным (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 № 09АП-35798/2013, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.10.2013 по делу № 33-7400/2013).

      Однако стоит отметить, что в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, по смыслу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ входят только лица, которые после смены собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона. К таким лицам, например, относятся лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 Гражданского кодекса РФ), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (статья 672 Гражданского кодекса РФ), получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 602 Гражданского кодекса РФ). Между тем отсутствие регистрации указанных лиц по соответствующему адресу не свидетельствует о том, что таких лиц нет, поскольку право на проживание возникает в данном случае не в силу акта регистрации, а в силу заключенного договора, завещательного отказа или решения суда.

      Лица, проживающие в жилом помещении и вселенные предыдущим собственником как члены его семьи, утрачивают права на проживание после перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому перечень таких лиц может и не включаться в договор. Однако при отсутствии в договоре указания на соответствующих лиц, но фактическом проживании их в жилом помещении и (или) регистрации по месту проживания, покупатель будет лишен возможности признать указанный договор незаключенным в силу статей 432, 558 Гражданского кодекса РФ. В таком случае он будет вынужден обращаться в суд с требованием о признании таких лиц утратившими право пользования помещением, снятии с регистрационного учета и выселении на основании статей 30, 35 Жилищного кодекса РФ, статей 288, 292 и 304 Гражданского кодекса РФ.

      Риски, связанные с правами третьих лиц

      Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц, такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.

      Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.

      Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

      Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

      Поэтому при приобретении недвижимости, покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка – критерий оценки действительности сделки.

      Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

      Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства».

      В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано.

      Риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю

      В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

      Таким образом, со стороны продавца подписание такого акта свидетельствует об исполнении им обязанности передать объект недвижимости, а со стороны покупателя – принять имущество.

      К рискам, связанным с передачей жилого помещения от продавца к покупателю, относятся риск уклонения сторон от подписания передаточного акта, риск признания договора незаключенным по причине непередачи объекта, риск неотражения в передаточном акте физического состояния объекта недвижимости, перечня имущества, передаваемого вместе с жилым помещением, а также показаний приборов учета воды, газа, электроэнергии и прочего.

      Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

      При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передаче жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

      Во избежание неблагоприятного сценария развития указанных рисков дату и порядок передачи жилого помещения следует согласовать еще в предварительном договоре купли-продажи (договоре задатка, аванса), а также отразить в основном договоре.

      Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

      Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре существенное условие о том, что обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а лишь после фактического вручения (передачи ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

      На практике возникают ситуации, когда новый собственник вынужден погашать непредвиденную задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг. В этой связи возникает вопрос, обременяет ли задолженность по оплате коммунальных услуг объект недвижимости, и обязан ли новый собственник безоговорочно ее погасить.

      Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, обязанность по оплате содержания жилого помещения несет собственник.

      Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

      В соответствии с пунктами 8, 9, 10 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники жилых помещений вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

      Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы (пункт 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).

      Таким образом, исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует признать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения.

      Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

      Во избежание неприятных сюрпризов после приобретения жилья, связанных со счетами за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и телефонную связь, покупателю стоит запросить у продавца не только справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на дату, максимально приближенную ко дню подписания передаточного акта, но и попросить предоставить квитанции об оплате услуг, а также отразить в передаточном акте текущие показания приборов учета на день подписания акта и отразить порядок погашения продавцом задолженности по оплате коммунальных услуг, образовавшейся со дня выдачи справок об отсутствии задолженности до момента подписания акта.

      Риски, связанные с объектом (предметом) сделки

      К рискам объекта относятся несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам и ожиданиям покупателя. В жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находиться в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.

      Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

      К сожалению, в нашем правопорядке практически не проводится преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. В основном акцент ставится на юридической истории объекта.

      Между тем, в некоторых зарубежных правопорядках особое внимание уделяется предварительной проверке приобретаемого жилого помещения. Так, например, в США лицензированный специалист осуществляет проверку состояния недвижимости на предмет дефектов в конструкции здания, состояния электропроводки, сантехники и коммуникаций, наличия термитов и прочих древоточащих насекомых в жилых домах (physical inspection). В США в рамках юридической проверки (title search) выясняется, в частности, точная площадь и кадастровая стоимость объекта недвижимости, проводилась ли реконструкция жилья, планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и так далее.

      Так, например, сделка по приобретению жилья во Франции возможна, если экспертиза на асбест (с конца 1990-х годов этот материал запрещен в жилых домах во Франции) дает отрицательные показатели. Как известно, во Франции такую проверку организует нотариус, который, в частности узнает, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру, исторической. Нотариус во Франции также проверяет, не существует ли каких-либо скрытых дефектов, есть ли перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад. Во Франции до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости

      Представляется, что и в отечественном правопорядке следовало бы больше внимания уделять преддоговорной проверке объекта недвижимости.

      Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья, во избежание непредвиденных ситуаций покупателю (его представителю) следовало бы удостовериться в надлежащем качестве объекта недвижимости и его заявленных характеристик, в том числе в качестве электро- и газопроводки, труб, прочих коммуникаций, несущих конструкций, соседствующей с домом инфраструктуры, транспортного сообщения и прочего.

      Риски, связанные с субъектом (стороной) сделки

      К таким рискам относятся риски, связанные с пороком субъекта по разным основаниям (например, по причине фактической недееспособности, неуполномоченности на заключение договора, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).

      Так, например, по одному из дел суд сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку спорная квартира для продавца и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой. Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении него и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. В заложниках у третьих лиц находился его сын.

      В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя.

      Так, при совершении сделки по доверенности необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения с указанием адреса объекта, обратить внимание на сроки доверенности.

      Следует убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора.
      Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (статьи 177, 179 Гражданского кодекса РФ).

      Так, например, Верховный суд РФ в одном из своих определений указывает следующее: «…является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, доверенность от 24 сентября 2001 г., оформленная от имени С. на имя А.Л.И. (с правом передоверия) на право продажи принадлежащей ему квартиры, поскольку доказано, что в момент совершения сделки С. находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Впоследствии, то есть 18 января 2002 г., решением Советского районного суда г. Казани С. был признан недееспособным и опекуном над ним назначена М.Л.И. на основании постановления главы Администрации Приволжского района г. Казани от 20 февраля 2003 г. Также правомерно суд признал недействительными основанные на указанной сделке доверенность от 26 сентября 2001 г., выданную А.Л.И. на имя Я.К.Х. на продажу указанной квартиры и договор купли-продажи этой квартиры от 25 октября 2001 г., заключенный между продавцом Я.К.Х. и покупателем Г.Ф.Г., и обязал Г.Ф.Г. возвратить С. квартиру, а в пользу Г.Ф.Г. взыскал с Я.К.Х. полученную ею сумму денежных средств».

      Кроме того, особо следует проверять правильность оформления доверенностей, приравненных к нотариальным (лиц, находящихся в местах лишения свободы, тяжело больных и прочих).

      Во избежание определенных рисков при совершении сделок по доверенности со стороны продавца окончательный расчет следует производить после государственной регистрации перехода права собственности.

      Кроме того, следует убедиться в том, что указанная квартира фактически не продана собственником, а также что представитель выражает действительную волю продавца.

      Так, Свердловским областным судом рассматривалось следующее дело. 04.05.2007 между Е.Е.В., действовавшей на основании доверенности от 15.05.2004, удостоверенной нотариусом , за Г.А.К., и Е.Т.Е. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила жилое помещение — . Право собственности Е.Т.Е. зарегистрировано 01.06.2007. Судом также установлено, что договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения были намерены заключить Г.А.К. (продавец) и В.Т.В. (покупатель), которые фактически исполнили договор, так как В.Т.В. передала собственнику покупную стоимость квартиры, а Г.А.К. передала квартиру в пользование покупателя.
      Документальное оформление и регистрацию сделки стороны сделки купли-продажи поручили Е.Е.В., которая указанного поручения не выполнила. Приговором Красногорского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 24.01.2013 Е.Е.В. осуждена по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Из фабулы обвинения следует, что Е.Е.В. путем злоупотребления доверием, получив право на распоряжение квартирой, из корыстных побуждений, обратила право собственности на чужое имущество в пользу своей дочери Е.Т.Е., лишив возможности В.Т.В. иметь право собственности на фактически приобретенное ей жилье.
      Учитывая указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого помещения заключенный между Г.А.К. и В.Т.В. не имел надлежащего письменного оформления и не прошел государственную регистрацию по вине Е.Е.В., в связи с чем, договор от 04.05.2007, заключенный между Е.Е.В. и Е.Т.Е., согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила спорное жилое помещение, является недействительным, право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за В.Т.В.

      По одному из дел Московским городским судом было установлено, что П. являлась собственником квартиры. 21.11.2011 она выдала К.Н. доверенность, на основании которой последний совершил от ее имени сделку по отчуждению спорной квартиры в собственность его супруги К.И. Вместе с тем, она не имела намерения отчуждать указанную квартиру, не уполномочивала ответчика К.Н. на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, оспариваемую доверенность выдала ответчику К.Н. для целей получения пенсии и уплаты коммунальных платежей; денежных средств от продажи спорной квартиры не получала. Кроме того указала на то, что подписывая доверенность, она заблуждалась относительно объема своих субъективных прав, передаваемых ответчику К.Н. Доверенность носит общий характер, наделяет К.Н. полномочиями на управление и распоряжение принадлежащим П. имуществом, вместе с тем, поручение на продажу квартиры по адресу: ***** или иного объекта недвижимости, в данной доверенности не содержится. Исходя из указанных обстоятельств суд признал, что совершение К.Н. сделки по отчуждению спорного жилого помещения без соответствующих полномочий на заключение договора, влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным .

      Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

      Риски сторон при совершении расчетов по договору купли-продажи жилого помещения
      К таким рискам относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя – риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж. Кроме того, при приобретении жилого помещения у представителя продавца существует риск несовпадения стоимости жилья, определенной представителем, цене, соответствующей истинной воле собственника

      Так, в одном из своих постановлений Московский городской суд указал: «Судом также установлено, что 01.07.2011 Т.О., Т.А. с одной стороны и ООО «Офис Сухаревский» заключили договор на поиск покупателя и сопровождение. Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за *** руб. Этим же числом истцом выдана доверенность на имя ООО «Офис Сухаревский» и доверенность на имя Т.А. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе Т.А., истец давала согласие на продажу квартиры. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено.
      Отменяя решение суда в части, судебная коллегия, пришла к правильному выводу о том, что Т.Е., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1/3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за *** руб., не имеется».

      Следует отметить, что расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают предварительный договор (договор задатка, договор аванса), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.
      Кроме того, необходимо решить, будет ли предварительно вносимый платеж задатком либо авансом (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ).
      Следует отметить, что на практике некоторые риелторы представляют на подписание договор, поименованный как договор аванса, но в котором предварительный платеж фактически имеет признаки как аванса, так и задатка. А именно, в случае, если от сделки отказывается продавец, платеж возвращается в одинарном размере, что фактически характеризует аванс, а если от сделки отказывается покупатель, то он теряет платеж, что фактически определяет задаток.
      Представляется, что в связи с наличием многих факторов, которые влияют на платежеспособность сторон, а также на заключение сделки в будущем, предпочтительной является форма предварительного платежа по форме аванса. В то же время следует признать, что задаток направлен на формирование более ответственного поведения сторон сделки.
      Для минимизации рисков в ходе проведения расчетов сторонам следует производить полный расчет только после государственной регистрации перехода права собственности, предварительно внеся денежную сумму в банковскую ячейку в день подписания договора. Использование банковской ячейки минимизирует как риски покупателя, так и риски продавца. Такая форма оплаты является компромиссной между предоплатой и отсрочкой либо рассрочкой платежа.
      При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму, соответствующую цене приобретаемого жилого помещения, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при представлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).
      В зарубежных правопорядках в целях минимизации рисков расчеты, как правило, проходят через третьих лиц. Так, например, во Франции гарантом прав сторон при заключении сделки по покупке жилой недвижимости является нотариус, в связи с чем денежная сумма в размере цены жилого помещения хранится на специальном счете у нотариуса. После перехода права собственности на недвижимость к покупателю нотариус переводит деньги на счет продавца.
      В отечественном правопорядке распространенной является практика занижения в договоре стоимости жилого помещения в целях избежания уплаты продавцом налога на доходы физических лиц. В таких ситуациях у покупателя возникает риск в случае расторжения договора либо признания его недействительным (незаключенным) получить не фактически уплаченную сумму, а сумму, указанную в договоре.
      При совершении расчетов по сделке в подтверждение исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества следует потребовать у продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое жилое помещение. Кроме того, расписка потребуется для получения покупателем имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, как подтверждения понесенных расходов. При проведении безналичных расчетов документами, подтверждающими совершение платежа, будут квитанции, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

      Риски, связанные с формой договора купли-продажи жилого помещения

      К таким рискам относятся признание договора недействительным вследствие несоблюдения письменной формы договора.

      Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

      Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

      Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

      Как указано в Письме Росреестра от 26.11.2013 № 14-исх/10925-ГЕ/13 , с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

      Риски, связанные с содержанием договора

      Под рисками содержания договора понимаются риски внесения либо невнесения тех или иных условий.
      Так, к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относят предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (пункт 1 статья 555 Гражданского кодекса РФ), а также список лиц, сохраняющих право на проживание в жилом помещении (статья 558 Гражданского кодекса РФ). При отсутствии таких условий договор будет признан незаключенным.

      Однако у сторон могут возникнуть риски не только в связи с отсутствием существенных условий, но также в связи с невнесением в договор иных положений, влияющих на порядок и режим исполнения сторонами своих обязанностей, которые следовало бы внести.
      Так, в договор следует также внести максимально подробную характеристику жилого помещения, мебели, бытовой техники, стоимость которой включена в продажную цену жилого помещения, условия о порядке и сроках оплаты цены жилого помещения, порядок оплаты коммунальных платежей, сроках юридического и физического освобождения жилого помещения.

      Как правило, на практике договор купли-продажи жилого помещения составляется представителями сторон. Руководствуясь принципом свободы договора, они в обязательном порядке указывают существенные условия договора, к указаниям прочих условий договора подходят вариативно. К сожалению, подобное положение влечет полную зависимость судьбы сделки, в частности, от компетентности представителей сторон.
      Между тем, например, в США в каждом штате коллегией риелторов утверждается типовой договор купли-продажи, который и используется сторонами договора.

      Точное документальное оформление сделок с недвижимостью – необходимое условие их действительности. Кроме того, для совершения сделки купли-продажи жилого помещения необходимо правильное понимание всех терминов, включенных в договор купли-продажи, проведение проверочных мероприятий, соблюдение всех значимых сроков.
      В заключение выделим основные этапы совершения сделки по приобретению жилого помещения в том порядке, при котором риски сторон сделки сводятся к минимуму:

    7. Предварительный выбор объекта (жилого помещения).
    8. Осмотр и окончательный выбор объекта.
    9. Предварительное ознакомление с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на недвижимость, ознакомление с юридической историей жилого помещения.
    10. Устное согласование сторонами условий предстоящей сделки (цена и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок юридического и физического освобождения квартиры, порядок и сроки передачи жилого помещения новому собственнику, распределение расходов по оформлению сделки и прочее).
    11. Заключение на согласованных условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения (договора задатка/аванса).
    12. Внесение задатка (аванса). Получение расписки о внесении задатка (аванса).
    13. Проверка юридической чистоты сделки.
    14. Заключение основного договора купли-продажи жилого помещения.
    15. Государственная регистрация перехода права собственности.
    16. Внесение покупателем оставшихся денежных средств за жилое помещение в полном объеме.
    17. Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта и вручение ключей).
    18. См. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2013. № 33-7364/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

      См. апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.11.2013 по делу № 33-2512/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

      1. См. статью 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Министерства экономического развития РФ от 14 мая 2010 г. № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «ГАРАНТ».
      2. См., например, апелляционное определение Санкт-петербургского городского суда от 10.05.2012 № 33-6044/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

        См., например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.08.2013 № 33-10935/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

        Подробнее см. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П // // СПС «КонсультантПлюс».

        См., например, решение Верховного суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069, Определение Верховного суда РФ от 24.12.2012 № 49-В12-1) // СПС «КонсультантПлюс».

        См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу № 11-22997/13) // СПС «КонсультантПлюс».

        См., например, апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу № 11-31045 // СПС «КонсультантПлюс».

        См. апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2012 по делу № 11-23167 // СПС «КонсультантПлюс».

        Заключая договор непосредственно с собственником, также следует исключить вероятность признания лица неспособным понимать значение своих действий в момент совершения сделки (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2013 по делу № 11-21281 // СПС «КонсультантПлюс»; апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2013 по делу № 11-28528// СПС «КонсультантПлюс»).

        См. апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2013 по делу № 11-24953// СПС «КонсультантПлюс».

        Как известно, согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Таким образом, сделка, совершенная с использованием такой доверенности, будет ничтожной.

        См. определение Верховного суда РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32 // СПС «КонсультантПлюс».

        См. определение Свердловского областного суда от 19.09.2013 по делу № 33-11272/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

        См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2013 по делу № 11-12380/2013// СПС «КонсультантПлюс».

        См. определение Московского городского суда от 08.05.2013. № 4г/1-3588// СПС «КонсультантПлюс».

        www.top-personal.ru