Принять квартиру в муниципальную собственность

Расприватизация квартиры: для чего и кому нужна?

Не всем пришлась по душе частная собственность, поэтому, путём проб и ошибок законодатель придумал, как же помочь гражданам вернуть право на квартиру в первоначальное положение, а народ окрестил этот процесс расприватизацией. Что такое расприватизация в привычном понимании? Это возврат приватизированного жилья в государственную собственность с дальнейшим заключением договора социального найма этого жилья. Но просто так расторгнуть договор приватизации квартиры невозможно, а потому стоит изучить её условия основательно.

Приватизированное жилье можно расприватизировать, если оно ─ единственное место проживания, свободное от всяких обязательств. Поэтому, если квартира оформлена в качестве залога в банке, то свободной от прав третьих лиц она будет только после погашения кредитной задолженности перед банком. С долгами по квартплате история аналогичная .

Расприватизация и деприватизация — в чем разница?

Юристы акцентируют внимание и на двух различных способах прекращения права собственности на приватизированную жилплощадь ─ расприватизация и деприватизация.

Расприватизация признает договор передачи жилья недействительным (по решению суда). Гражданский кодекс предусматривает такую возможность в случае нарушения правил приватизации, например, при ущемлении прав инвалидов или несовершеннолетних. В таком случае право на единственную для каждого приватизацию жилья считается нереализованным.

Принципиально другой способ передачи квартиры в государственный жилой фонд – деприватизация, основанная на абсолютной добровольности собственника жилого помещения. Деприватизация дает гражданину право безвозмездно передав квартиру в муниципальную собственность, перейти в категорию нанимателя того же жилья по договору социального найма. После деприватизации, в отличии от расприватизации, право на приватизацию считается реализованным.

Причины отказа от приватизации квартиры

  1. Случаев отказа от оформления жилья в собственность немного, но такое решение может сыграть свою роль в дальнейшем . Самое существенное основание расприватизации квартиры – жилье, которое находится в аварийном доме или в доме под снос. В таком случае собственник имеет возможность получить новое жилое помещение, равновеликое площади снесенной квартиры, а квартиросъемщик социального жилья получает квартиру совсем по другим расчетам — 18 кв. м , который прописан на этой площади.
  2. В такой ситуации и появляются причины для деприватизации квартиры. Если до переселения в малогабаритной квартире были прописаны пять жильцов – от этого они только выиграют. Когда квартира у собственников большей площади, чем прописано в нормативах, – то владельцы теряют драгоценные квадратные метры, в этом случае квартиру целесообразно приватизировать.
  3. Еще одной причиной может быть высокий для малоимущих налог на жилье, в том числе и расходы на содержание дома и придомовой территории. Те, кто живет в социальных квартирах, в этом вопросе выигрывают.
  4. Из подобных соображений рассчитывают безопасность и при защите от действий аферистов. Иногда деприватизацией пользуются бывшие супруги, если после развода им предстоит размен квартир с переездом в неприватизированную жилплощадь.
  5. Ну, и передача квартиры по наследству. Если собственник в квартире проживает по найму, то ему можно просто прописать своего наследника (например, внучку). В приватизированной квартире при вступлении в наследство обязательно будут проблемы с выплатой госпошлин и налогов, вступлением в наследство. Нередко возникают и неожиданные наследники.

Невозможность приватизации

Все эти причины для отказа приватизировать квартиру со стороны владельца, но есть и такие, когда квартира не может быть приватизирована со стороны государства:

  • дом уже находится в аварийном состоянии, квадратные метры уже не спасти;
  • не подлежит приватизации квартира, если она находится на территории закрытого военного городка, а, значит, и расприватизация квартиры военнослужащим не грозит;
  • если жилой объект является служебным помещением;
  • жилые помещения в домах-интернатах;
  • в доме, относящемуся к маневренному жилью ─ специализированному фонду, который предназначен для временного пребывания отдельных категорий жильцов.
  • Принцип возвращения квартиры

    Если решение о расприватизации (деприватизации) окончательное, надо подготовить документы и проверить квартиру на соответствие требованиям властей:

    Причины отказа в деприватизации:

  • обременения (права третьих лиц) на приватизированное жильё (как в примере с банком);
  • если у кого-либо из собственников приватизированной квартиры есть другое жильё;
  • вселение в приватизированную квартиру жильцов, не зарегистрированных до ее приватизации (вид обременения);
  • если в полете фантазии сделали в квартире перепланировку и не успели её утвердить в БТИ, то вместо деприватизации может быть штраф;
  • если один из собственников выбыл из приватизированной квартиры (в том числе и по причине смерти);
  • несогласие с расприватизацией хотя бы одного собственника;
  • если нет разрешения на отчуждение от органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетнего собственника или инвалида);
  • устаревшие или подделанные документы при оформлении деприватизации.
  • В общем, если в документах на приватизированную квартиру изменилась хоть буква, о деприватизации можно забыть.

    Как происходит процесс деприватизации

    Для деприватизации своей квартиры ее собственнику надо обращаться с заявлением, подписанным всеми совладельцами в Управление Департамента жилфонда Москвы, своего административного округа .

    К заявлению надо приложить пакет документов:

    • оригиналы документов, устанавливающих право собственности;
    • документ-подтверждение отсутствия обременений на квартире;
    • техпаспорт (срок действия документа – до одного года);
    • справка о регистрации или выписка из домовой книги (использовать в течение месяца);
    • ксерокопии удостоверений личности;
    • копия финансового лицевого счета (действительна один месяц);
    • квитанция об оплате регистрационного сбора.
    • Право на приватизацию жилья предоставляется только один раз в жизни. Исключение составляет расприватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком. Поэтому только дети имеют право повторно приватизировать квартиру после расприватизации. Все остальные играют в приватизацию один раз.

      Положение о возврате квартиры государству имеет столько подводных камней, что решение довериться профессиональным юристам при оформлении документов вполне оправдано. Стоимость услуги в среднем 25 тысяч рублей, консультация – одна тысяча рублей в час.

      Чем выгодна властям расприватизация

      Городские власти таким путем имеют возможность возвращать в муниципальную собственность жилье, ранее выведенное из нее. Расприватизация квартиры безвозмездно (если говорить о стоимости) превращает жилье в городское имущество, в случае смерти или переезда квартиросъемщика на другое место жительства освобождаемые квадратные метры опять можно предоставлять очередникам. Можно сказать, что расприватизация жилья автоматически пополняет городской жилой фонд .

      Однако эта процедура в свою очередь имеет и свои ограничения, и срок действия. Если с квартирой заключались сделки, если она досталась по наследству или жилье покупалось, то такая квартира деприватизации не подлежит. Расприватизация жилья возможна только в случае, собственноручной приватизации жилья.

      Другими словами: расприватизация квартиры — это что получил от города, то ему же и возвращаешь. И теперь проживаешь в этом же жилье, но на условиях социального найма. А это означает, что расприватизация забирает у квартиросъемщика возможность продавать, дарить или передавать в наследство жилье, бывшее в его частной собственности. Расприватизация жилья, кроме того, вторичного шанса на приватизацию этой же квартиры не дает.

      При этом если квартира является собственностью нескольких лиц, то ее расприватизация возможна только при совместном решении всех ее обладателей. Иногда в этом вопросе принимают участие и органы опеки и попечительства. До 2006 года расприватизацию квартир разрешали только малоимущим жильцам. Сегодня в закон внесены изменения, снимающие это ограничение. И все же очень небольшое количество собственников жилья могут использовать такую возможность, ведь в Москве третья часть всех квартир уже участвовали в каких-то сделках а, значит, деприватизация их уже невозможна.

      Инициировать расторжение договора приватизации могут быть и местные органы власти, в случае, когда собственники используют жилье не по назначению. Если взять среднестатистического малоимущего пенсионера, который в свое время приватизировал свою квартиру, то теперь ее надо страховать, так как ремонт квартиры после пожара или другого стихийного бедствия ему не по силам. Капитальный ремонт и налоги (до 2%) уже сегодня требуют немалых затрат. Расприватизация квартиры решает все эти вопросы. И ясно, что пенсионеры, в настоящее время освобожденные от уплаты некоторых налогов, оплачивать их все равно будут.

      Расприватизация квартиры происходила собственниками, которые имели желание сэкономить на налогах на жилье, этим людям расприватизация жилья просто необходима!

      Поддавшись повальному бесплатному оформлению квартир в собственность, некоторые квартиросъемщики теперь об этом жалеют, вспоминая пословицу «семь раз отмерь». Изменился порядок перехода прав на квартиру после смерти, так как после приватизации могут появиться нежелательные наследники. Оформление договоров дарения и завещания требует уплаты налогов, вместо простой прописки наследника на жилплощади. Эти проблемы и призвана решать расприватизация.

      domananeve.ru

      Порядок расприватизации квартиры

      Процесс расприватизации жилого помещения предполагает переход жилья из частной собственности его владельца в муниципальную.

      После такой процедуры расприватизации бывший собственник квартиры, согласно законодательству, теряет право проведения повторной приватизации соответствующего жилья, а также утрачивает право проводить любые сделки с расприватизированной недвижимостью помимо правовых сделок, касающихся обмена жилья.

      Федеральный закон, позволяющий бесплатно приватизировать российским гражданам жилую недвижимость, действует в стране уже более двадцати лет. В течение пошедшего периода многие владельцы квартир успели воспользоваться предоставленным правом и оформить жилье в частную собственность.

      Тем не менее, со временем некоторые собственники жилья решили воспользоваться правом обратной деприватизации квартиры, после которой статус собственника меняется на статус нанимателя, оформляемый соглашением социального найма.

      Причины расприватизации жилья

      Наиболее распространенными сегодня причинами расприватизации квартир российскими гражданами выступают следующие мотивация и основания:

    • уменьшение ежегодного налогообложения на недвижимость. Согласно новому законодательству, налог на жилые квартиры будет с 2015 года рассчитываться при учете их рыночной стоимости. В результате, ежегодные платежи владельцев жилья существенно возрастут. Особенно налоговые изменения ударят по малоимущим семьям, иным социально незащищенным категориям граждан;
    • снижение ежемесячных затрат на коммунальные платежи за счет частичного освобождения нанимателя жилья от оплаты капитального ремонта, поскольку с 2013 года российское законодательство устанавливает при социальном найме обязанность муниципалитета производить частичную оплату за капитальный ремонт;
    • потенциальная возможность улучшения и (или) увеличения жилплощади. Такие возможности появляются у нанимателя жилья, к примеру, при расселении ветхих квартир. Так, при отсутствии у гражданина в собственности жилья, если он проживает в ветхой квартире, российские федеральные программы допускают возможность расселения социальных нанимателей на новую жилплощадь. По данной программе новое жилое помещение выдается для проживания граждан, расселенных из ветхого жилья, а площадь предоставляемой квартиры определяется из расчета количества жильцов, которые будут в дальнейший период проживать в данной квартире. Соответственно, можно получить при отсутствии права собственности на имеющееся жилье не только новое, но и существенно большее по площади жилое помещение;
    • отсутствие возможности у кого-либо отобрать жилплощадь мошенническим способом. Согласно действующему в России законодательству, жильцов муниципальных квартир, не обладающих приватизированной недвижимостью, невозможно выселить. Кроме того, с таким муниципальным жильем нельзя совершать сделки купли-продажи и производить процедуру дарения, поскольку оно принадлежит муниципалитету.
    • Несмотря на все перечисленные преимущества, согласие собственника жилья на добровольную расприватизацию своей квартиры и, соответственно, его отказ от прав собственности на жилую недвижимость должны быть хорошо обдуманы, поскольку повторная приватизация невозможна.

      Условия и допустимые способы расприватизации

      В законодательстве, затрагивающем вопрос возврата жилья в муниципальную собственность, указано, что малоимущие граждане, ранее приватизировавшие жилплощадь до марта 2007 года, вправе передать соответствующее жилье, принадлежащее им на основе собственности, в собственность муниципалитета либо государства.

      При этом муниципальные (государственные) органы обязаны передаваемое жилье принять, заключив с прежними собственниками квартиры соглашение социального найма на соответствующую жилплощадь.

      Расприватизация жилой недвижимости российскими гражданами допускается при соблюдении 2 условий:

    • данное жилье должно выступать единственным местом для постоянного проживания бывшего собственника;
    • квартира, подлежащая расприватизации, должна быть свободна от каких-то правовых обязательств. Соответственно, нельзя передать муниципалитету в собственность жилье, являющееся залогом по кредитному соглашению. Также нельзя деприватизировать квартиру при наличии у владельца долгов по квартплате. В названных случаях собственнику нужно сначала рассчитаться с задолженностями по квартплате или выплатить имеющийся кредит, то есть освободить передаваемую недвижимость от всех имеющихся обязательств, обременений.
    • Расприватизировать жилое помещение можно двумя способами:

    • через суд признать соглашение передачи в собственность приватизированной квартиры недействительным;
    • добровольно заключить договор по передаче жилья в собственность муниципалитета.
    • Судебная расприватизация жилой недвижимости

      Данный способ возврата жилья в собственность муниципального образования достаточно часто применялся до недавнего времени, пока не было законодательно регламентированной возможности без суда провести соответствующую процедуру.

      В настоящее время, когда доступен более удобный и простой добровольный порядок возврата муниципалитету жилья, судебная расприватизация происходит обычно лишь при наличии некоторых нарушений в самом правоустанавливающем договоре о приватизации соответствующего жилого помещения.

      Соглашение приватизации признается судьей недействительным по основаниям, вытекающим из требований российского Гражданского кодекса (статьи 168-171, 176-179). Среди подобных нарушений, к примеру, может выступать отсутствие права у определенного лица участвовать в приватизации.

      Еще одно распространенное основание деприватизации жилья в РФ через судебные инстанции – совершение с данным жильем сделки гражданско-правовой направленности под влиянием заблуждения, обладающего существенным значением для осознания смысла произведенной сделки (178 статья ГК РФ).

      Возможно оспаривание через суд договоров при доказанном воздействии на сторону сделки при помощи насилия, обмана или угрозы.

      Судебный способ расприватизации занимает значительно больше времени и, соответственно, усилий заинтересованного лица, чем добровольная процедура возврата помещения в муниципальную собственность, поскольку истцу нужно доказывать, что соглашение приватизации было заключено с нарушениями гражданского законодательства.

      Кроме того, на практике, по схожим делам в судах выносились противоположные судебные решения, поэтому гарантии деприватизации квартиры в судебном порядке не существует до сих пор, несмотря на имеющуюся обширную судебную практику.

      Оформление передачи приватизированной квартиры в собственность муниципалитета

      Для оформления добровольной передачи жилья в собственность муниципального образования граждане, выступающие собственниками соответствующего жилого помещения, представляют в полномочный орган следующие документы:

      1. Правоустанавливающую документацию на приватизированное жилье (правоустанавливающий договор, регистрационное свидетельство);
      2. Документы, подтверждающие отсутствие на жилом помещении, подлежащем расприватизации, каких-либо ограничений (обременений);
      3. Выписку из домовой книги;
      4. Поэтажный план с экспликацией передаваемых жилых помещений;
      5. Удостоверения личностей собственников жилья, которые желают передать муниципалитету в собственность ранее приватизированное жилое помещение;
      6. Квитанцию об оплате заявителем регистрационного сбора.
      7. Договор между муниципальным органом и собственником жилья, передаваемого муниципалитету, подлежит в дальнейшем обязательной государственной регистрации.

        После процедуры регистрации перехода прав полномочный муниципальный орган готовит соглашение социального найма с гражданами, постоянно зарегистрированными в данном жилом помещении, включая и бывших собственников, если они не имеют иной жилой площади на праве пользования.

        Всем гражданам, участвующим в расприватизации жилья, разъясняется, что у них отсутствует право на повторную процедуру приватизации.

        Расприватизация доли в квартире

        Расприватизация долей имеет ряд особенностей. Прежде всего, для такой процедуры необходимо получать согласие всех собственников данного жилья.

        Обязать кого-то из собственников дать такое согласие на расприватизацию квартиры, состоящей в долевой собственности, и, соответственно, отказаться от своих полномочий собственника невозможно, а без этого передать жилье в муниципальную собственность не получится. Если хотя бы один владелец доли не согласен с планируемой деприватизацией, в ней откажут.

        При наличии согласия на возврат квартиры в собственность муниципального образования всех собственников долей жилья дальнейшая процедура расприватизации долей проходит в общем порядке, регламентированном российским гражданским законодательством.

        infonedvizhimost.com

        Консультант пульс

        всегда в курсе событий

        Реприватизация или как отказаться от собственного жилья (часть 1)

        Что такое деприватизация

        Деприватизация (т.е. расприватизация) включает в себя проведение двух параллельных операций:

        · перевод помещения из индивидуального жилищного фонда в государственный или муниципальный (фонд социального использования);

        · предоставление деприватизируемой квартиры бывшему собственнику или собственникам в пользование по договору социального найма жилого помещения.

        Обратите внимание: право на приватизацию жилого помещения предоставляется гражданину один раз. Таким образом, после реприватизации квартиры, претендовать на ее повторный перевод в категорию частной собственности уже не получится.

        Когда квартиру можно деприватизировать

        Реприватизация возможна в отношении не любого жилого помещения, которое находится в собственности. Так, для ее проведения необходимо одновременное соблюдение определенных условий:

        · во-первых, квартира должна быть получена в результате приватизации;

        Обратите внимание: жилплощадь, которая была получена по наследству, по договору дарения или по другому аналогичному основанию, реприватизации не подлежит.

        · во-вторых, квартира должна быть единственным местом постоянного проживания гражданина;

        · в-третьих, на жилом помещении не должно быть обременений (залога, ареста, доверительного управления, аренды и т.п.);

        · в-четвертых, в квартиру не вселены третьи лица;

        · в-пятых, на жилплощади не была проведена самовольная перепланировка.

        Обо всем этом говорят такие нормативно-правовые акты как:

        Сроки реприватизации на сегодня ограничены. Всем желающим следует поторопиться – начать процедуру нужно успеть до 1 марта текущего года. После наступления указанной даты воспользоваться своим правом на расприватизацию квартиры уже не получится. Такой «дедлайн» установлен пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

        С другой стороны, сейчас на законодательном уровне идут дискуссии о возможном продлении указанных сроков.

        Нормативно-правовая база

        Следует сразу сказать, что вопрос о передаче ранее приватизированных площадей в государственную и муниципальную собственность на федеральном уровне не регулируется. Соответственно, регион или муниципалитет должен самостоятельно установить процедуры реприватизации жилья.

        Документы на деприватизацию

        Опираясь на столичный опыт, можно сделать вывод, что для проведения реприватизации гражданину следует собрать пакет документов, включающий в себя:

        · копии документов, удостоверяющих личность граждан, передающих жилье в госсобственность (в зависимости от возраста – паспорт или свидетельство о рождении);

        Имейте в виду: при подаче документов должны быть также предъявлены и оригиналы паспортов или свидетельств о рождении.

        · оригиналы правоустанавливающих документов (как вариант – их дубликаты или выписка из ЕГРП) на квартиру (т.е. соответствующего договора и свидетельства о собственности на жилое помещение);

        · поэтажный план жилых помещений и экспликация к нему (оригиналы и копии).

        Обратите внимание: если жилое помещение меняло свой адрес, то дополнительно потребуется представить справку из адресного реестра. Если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, придется получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки и попечительства.

        Сложнее, когда гражданин и реприватизируемое жилье находятся по каким-то причинам в разных регионах. В этом случае пакет документов «распухнет» на:

        Имейте в виду: срок действия выписки из домовой книги, как правило, не превышает двух месяцев. После этого придется получать новую выписку.

        · справку из налогового органа об уплате налога на имущество.

        О порядке подачи реприватизационных документов, а также заключения договора социального найма жилья – читайте в нашей следующей тематической статье.

        consultantpuls.ru

        Право собственности на квартиру

        Нахождение в частной собственности квартиры, подразумевает обладание связанными с ней правами и обязанностями. В этом случае, законодательством предусмотрены права, связанные с владением, пользованием и распоряжением таким жилищем, а обязанности заключаются в поддержании собственности (как своей, так и общей) в надлежащем состоянии. Квартира может находиться в индивидуальной и общей (долевой или совместной) собственности.

        Существует несколько оснований, в соответствии с которыми квартира может перейти в собственность. Такими основаниями могут выступать:

      8. различного рода договоры;
      9. приватизация жилища;
      10. передача жилого помещения по наследству;
      11. участие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе.
      12. Также существует отдельный способ, при котором квартира переходит в частную собственность в порядке приобретательной давности.

        Однако для того, чтобы такая квартира перешла в собственность, необходим не только договор, по которому осуществляется соответствующий переход, но и государственная регистрация как права, так и сделки.

        Права и обязанности собственника квартиры

        Права и обязанности собственника квартиры установлены ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Собственник такого жилища, в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения в соответствии с назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством, осуществляет следующие права:

        • владения;
        • пользования;
        • распоряжения.
        • То есть в отношении такого имущества собственник обладает всеми элементами права собственности, указанными в ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). То есть такое лицо имеет право совершать в отношении принадлежащего ему имущества те действия, которые не противоречат законодательству, а также не нарушают права и интересы других лиц.

          Собственник, с учетом требований гражданского и жилищного законодательства, имеет право предоставить во владение и пользование, принадлежащее ему жилище:

        • гражданину, на основании договора найма, безвозмездного пользования;
        • юридическому лицу, в соответствии с договором аренды.
        • Кроме прав, которые свойственны любому собственнику различного имущества, владелец жилища имеет и обязанности, что выступает некоторой отличительной чертой.

          Например, в случае владения квартирой, то несет бремя содержания относительно общего имущества собственников помещений в таком многоквартирном доме; если же ему принадлежит комната в коммунальной квартире, то в отношении общего имущества собственников комнат в такой квартире. Однако это положение может быть изменено договором или федеральным законом.

          Также существует обязанность поддерживать указанное помещение в соответствующем состоянии, то есть не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Помимо этого, собственник должен соблюдать права и интересы соседей, а также соблюдать следующие правила:

        • пользования жилым помещением (установленные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
        • содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (закрепленные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
        • Квартира в индивидуальной, долевой и общей собственности

          Под индивидуальной собственностью понимается нахождение квартиры в собственности одного конкретного физического лица. В данной ситуации, это лицо самостоятельно и единолично обладает всеми правами собственника, которые определены ст. 209 ГК РФ. Возможность нахождения любой собственности (за исключением некоторых случаев), в том числе и квартиры, во владении гражданами установлена ст. 213 ГК РФ.

          Однако кроме индивидуальной собственности, существует и общая, которая подразумевает под собой нахождение квартиры в собственности нескольких лиц. Общая собственность делится на долевую, то есть конкретно определены доли каждого собственника в общем имуществе, и совместную (без определения конкретных долей). В этом случае, общая собственность возникает при переходе прав на квартиру двум или более собственникам. Зачастую реально разделить квартиру невозможно, поэтому она находится либо в долевой, либо в совместной собственности таких лиц.

          Таким образом, помимо индивидуальной собственности, в которой всеми правами обладает только одно лицо, существует и общая, разделяющаяся на долевую и совместную. В этом случае, права собственников распространяются на несколько лиц, совместно владеющих таким имуществом.

          Основания для возникновения права собственности на квартиру

          Право собственности на квартиру может возникать по различным основаниям. Это могут быть как возмездные договоры (например, купли-продажи), так и безвозмездные (дарения). Кроме этого, жилище может перейти в собственность в порядке приватизации, наследования, участия в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, а также при признании права собственности по приобретательной давности.

          Таким образом, каждый из перечисленных вариантов приобретения имеет свои существенные особенности, которые необходимо рассматривать отдельно.

          Возмездные договоры

          Говоря об основаниях приобретения прав на квартиру, в первую очередь стоит рассмотреть вариант с возникновением таких прав по возмездным и иным договорам. Пожалуй, самым частым возмездным договором выступает купля-продажа. Согласно ему продавец обязуется передать квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять квартиру и оплатить такую сделку (ст. 454 и ст. 549 ГК РФ). Данный договор заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

          Галактионов заключил с Серовым договор о купли-продажи квартиры. В такой документ были включены все ключевые условия. Такая сделка была в надлежащем порядке зарегистрирована, а после уплаты денежных средств Серовым за покупку квартиры, было оформлено и само право на такое жилище. После такой государственной регистрации, квартира стала собственностью Серова.

          Таким образом, в вышеуказанном случае был использован один из способов передачи собственности – составление договора купли-продажи квартиры.

          Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, цена является обязательным элементом для включения в такой договор. Кроме этого, ст. 558 ГК РФ содержит некоторые особенности купли-продажи квартиры, которые также необходимо учитывать.

          В связи с тем, что сумма, уплачиваемая покупателем велика, созданы различные способы уплаты такой цены по частям. Речь идет о рассрочке платежа, когда продавец предоставляет по договору возможность покупателю разделить всю сумму на несколько платежей на конкретный период.

          При этом в случае с рассрочкой не устанавливаются проценты, так как в таком случае это будет уже иной договор. Для приобретения квартиры в этом случае может быть использован заем, то есть передача одной стороной другой стороне денежных средств, с условием их возврата в том же количестве, или кредит (передача банком соответствующих сумм заемщику, который обязуется их вернуть с процентами). Положения о таких вариантах установлены гл. 42 Гражданского кодекса РФ.

          Еще одним способом, связанным с тем, что по данному договору уплачивается большая сумма, является оплата через банковскую ячейку. В этом случае, денежные средства покупателем помещаются на депозитную ячейку в банк и передаются продавцу только после государственной регистрации права покупателя на такую квартиру, так как такая сделка является заключенной только с этого момента, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ.

          Кроме этого, существует возможность передачи квартиры в собственность безвозмездно, путем составления договора дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, под договором дарения понимается безвозмездная передача в собственность имущества от дарителя одаряемому. Законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация такого договора, а впоследствии и самого права.

          Законодательством предусмотрена не только купля-продажа и дарение квартиры, но еще и соответствующий обмен, например, одной квартиры на другую. Однако, согласно ст. 567 ГК РФ каждая из сторон имеет право обменять любой товар один на другой. Кроме этого, законодательством предусмотрен договор пожизненной ренты, который в соответствии со ст. 583 и ст. 596 ГК РФ, заключается в передаче получателем ренты квартиры и пожизненной уплате плательщиком ренты определенных в договоре сумм.

          Приватизация квартиры

          Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

          В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

          Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

          Наследование

          Согласно ст. 1110 ГК РФ наследование – это переход имущества наследодателя после его смерти наследникам в порядке универсального правопреемства (то есть имущество передается в неизменном виде). Оно может осуществлять по закону или по завещанию (если таковое составлено), в противном же случае наследование происходит в порядке, установленным законом. В состав наследства может входить любое имущество, в том числе и квартира (это позволяет положение ст. 1112 ГК РФ).

          В этом случае способ наследования не играет особой роли, однако, следует учитывать, что у каждого способа есть свои особенности. Кроме этого, наследников может быть несколько, а это значит, что квартира может перейти не в индивидуальную собственность одного лица, а в общую нескольких лиц. Это также нужно учитывать и быть готовым к этому.

          Долевое строительство

          Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимает под договором долевого строительства обязанность застройщика в определенный срок построить многоквартирный дом, с последующей передачей соответствующего объекта участнику долевого строительства, который обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект. Вышеуказанный договор заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

          Кроме этого, федеральный закон предусматривает ряд условий, обязательных для включения в текст договора:

        • определение конкретного объекта строительства;
        • срок передачи;
        • цена, срок, порядок оплаты соответствующего договора;
        • гарантийный срок на вышеуказанный объект;
        • способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по сделке.
        • Участие в жилищном кооперативе

          Каждый гражданин имеет право на участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Это происходит путем подачи соответствующего заявления в правление кооператива. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) таким кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, деятельность которого направлена на удовлетворение жилищных потребностей участников.

          В соответствии со ст. 124 ЖК РФ жилье выдается гражданину, вступившему в кооператив и уплатившему соответствующий пай (согласно размеру которого и выдается конкретное жилье).

          Участие в подобном кооперативе может стать грамотным выбором при решении жилищного вопроса. Так как потратить большую сумму на покупку квартиры сразу могут далеко не все, то выплата паев при участии в кооперативе выглядит довольно заманчивым вариантом получения жилища в свою собственность в будущем.

          Признание права собственности на квартиру (приобретательная давность)

          Особым представляется случай с признанием права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Этот особый порядок установлен ст. 234 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим положением, лицо (не являющееся собственником), которое открыто, добросовестно, непрерывно владело в течение пятнадцати лет квартирой, может получить ее в собственность, после соответствующей государственной регистрации.

          Таким образом, законодательство устанавливает право на получение в собственность квартиры, которая не принадлежит лицу. Пятнадцатилетний срок открытого владения такой собственностью представляется вполне адекватным – за этот срок настоящий собственник вполне может объявиться и потребовать выселения такого лица из квартиры, предъявив свои законные права на такое жилище.

          Государственная регистрация права собственности и сделок с квартирой

          Для того чтобы выяснить суть такого процесса как государственная регистрация права собственности, так и сделок с недвижимостью, следует обратиться к п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

          Иного доказательства существования такого права не предусмотрено.

          Запись о такой регистрации вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена обязательная регистрация права на собственность и сделок с ними. Поэтому, чтобы квартира перешла в собственность, недостаточно только заключить соответствующий договор (например, купли-продажи), необходимо зарегистрировать такую сделку, а затем и само право на это жилище. Только после этого, право собственности будет официально принадлежать такому лицу.

          Заключение

          Наличие квартиры в частной собственности предполагает ряд прав и обязанностей, что характерно для всего права собственности в целом. Кроме этого, квартира может находиться не только в частной (индивидуальной) собственности, но и в общей, что характерно, например, для наследственного права. Также стоит отметить, что способы получения квартиры в свою собственность довольно многообразны, и изложены как в Гражданском кодексе, так и в иных нормативных актах.

          Каждое основание подразумевает собой документальное оформление (например, в случае заключения сделки – договор). Но лишь этого для признания права собственности недостаточно, так как такую сделку, как и само право, необходимо официально зарегистрировать. Только после этого, право собственно закрепляется за физическим лицом, которое приобрело такую квартиру.

          kvartirniy-expert.ru