Правила проведение общего собрания

Разъясняем законодательство

Компетенция и порядок проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме

Вопрос: Прошу разъяснить процедуру организации и проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы может решить данное собрание? Заварзин И.

Отвечает начальник отдела по надзору за законностью правовых актов, соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Курской области Ефимова Т.Л.:

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющимся органом управления многоквартирным домом, относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение годового общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Внеочередные общие собрания

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников.

Инициирование внеочередного общего собрания

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (статья 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Голосование на общем собрании

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Принятие решения на общем собрании

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В решении собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Обязательность исполнения решения общего собрания

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Обжалование решения общего собрания

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

prockurskobl.ru

Методика проведения собрания собственник в МКД

Сей творение писал для бояр на работе . Может пригодится кому.
МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

ссылка на соседский ресурс для обсуждения http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=339339

Настоящая методичка предназначена для использования в качестве практического пособия в процессе общего собрания собственников помещений.
ЦЕЛЬ: ПРОВЕДЕНИЕ ЛЕГИТИМНОГО СОБРАНИЯ (ГОЛОСОВАНИЯ) СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СОБСТВЕННЫХ ПРАВ.
1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст.ст 44; 45, 140; 141; 155; 156; 158; 162; 164 ЖК РФ.

Для ресурсоснабжающей организации наиболее интересны полномочия, закрепленные в ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которое предусматривает возможность по решению общего собрания собственником помещений вносит прямые платежи ресурсоснабжающей организации.

1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год и как правило порядок, периодичность и т.п. закреплены на материальном носителе.
В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД.

Собрание собственников может быть проведено:
— в очной форме, то есть присутствие собственников в конкретное время и конкретном месте.
В данной форме проблематично проводить собрания собственников в домах с большой численностью помещений, так как необходимо искать помещение которое может вместить всех желающий и т.п. данная форма больше подходит для однаподъездных домов или до 60 квартир/помещений.
— в заочной форме, то есть без присутствия собственников, путем передачи письменных решений по вопросам поставленными на голосовании в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников.

Исходя из смысла статей ЖК РФ проведение очного собрания является обязательным. Заочное собрание может быть организовано после того, как было проведено очное и решение на котором не были приняты по причине отсутствия кворума.

1.3 Формы принятия решений на собрании собственников.
Единственной формой принятия решений по вопросам входящие в полномочия собрания собственников – является голосование.
2. Голосование на собрании собственников.
2.1 Кворум.
Кворум— установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ). Доля в общем имуществе рассчитывается следующим образом:
из общей площади дома вычитается общая площадь жилых помещений, эта разность составит общую площадь мест общего пользования;
затем общая площадь мест общего пользования делится на общую площадь жилых помещений, получается то число квадратных метров мест общего пользования, которое приходится на 1 м. кв. занимаемого жилого помещения;
затем это число умножается на площадь жилого помещения и получаете Вашу долю в общем имуществе.
Например: Общая площадь дома — 785,175 м. кв.
в т. ч. — общая площадь жилых помещений 725 м. кв.
общая площадь мест общего пользования 60,175 м. кв.
60,175 м. кв./725 м. кв.=0,0830 м. кв. на 1 м. кв. занимаемого помещения.
Площадь занимаемого помещения 40,7 м. кв.
Итого: 40,7*0,0830=3,3781 м. кв. площадь мест общего пользования, приходящаяся на занимаемое жилое помещение.

2.1.1 Квалифицированное большинство.
Квалифицированное большинство — большинство в ⅔ или ¾ голосов, проголосовавших собственников, необходимое в ряде случаев для принятия правомочных решений.
Действующим законодательством предусмотрены ряд решений, принятие которых возможно только квалифицированным большинством 2/3 от проголосовавших. Эти вопросы закреплены п.п.1-3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ в частности:
— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

2.2. Подготовка проведения голосования на общем собрании (очная форма).
помещение или участок, на котором возможно вместить присутствующих.
организационные моменты (выбор оптимального времени, канцелярия и т.п.)
— уведомление собственников не позднее чем за 10 дней до проведения (либо под роспись, либо заказным письмом с уведомлением), должно быть направлено каждому собстеннику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Желательно дополнительно разместить объявления о проведении собрания на специальных стендах на входе в подъезды. Приложение №1
Следует отметить, что законодатель закрепил информацию, которая обязана присутствовать в содержании данного уведомления. В частности сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2.3. Повестка собрания и ее значение.
Собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, перед направлением уведомления следует четко определить вопросы, включаемые в повестку. Помимо вопроса, ради которого проводится собрание, в повестку в обязательном порядке следует включить следующие вопросы:
— избрание председателя собрания;
— избрание секретаря собрания собственников;
— избрание счетной комиссии;
— определения места хранения протоколов общего собрания.

2.4. Оформление результатов голосования.
Законодательством не предусмотрена обязательные требования к форме протокола общего собрания и решениям собственников помещений.
Однако следует отметить, что протоколы всегда должны быть изготовлены на бумаге и подписаны председателем, секретарем собрания собственников и членами счетной комиссии.
В протокол общего собрания следует включить:
— дата;
— место проведения;
— повестка дня;
— наличие кворума (присутствующие);
— наличие кворума (квалифицированное большинство)
— количество голосов по каждому вопросу;

Следует обратить внимание, что большинство споров о легитимности возникает по вопросам оформления результатов голосования собрания собственников.

В бланках решения собственников следует отразить:
— ФИО без инициалов.
— права собственности (номер свидетельства о регистрации);
— если голосует представитель то номер доверенности, кем и когда выдана. Лучше всего иметь копии таких доверенностей.
— предусмотреть лишь одну колонку, в которой указывается прописью по каждому вопросу «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ».

В соответствии с ч.3 ст. 46 ЖК РФ решение принятое на собрании собственников должно быть донесено до собственников которые не присутствовали на таком голосовании и как следствие протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента собрания собственников.

3. Подготовка проведения голосования на общем собрании (заочная форма).

В соответствии с ч.1 ст. 47 ЖК в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме (очное собрание) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Следует отметить, что законодательством не предусмотрены императивные сроки, при которых должно пройти заочное собрание после очного, также как и сроки проведения заочного голосования. Таким образом, организация заочного собрания должна пройти в разумный срок, который достаточен для подготовки и проведения заочного собрания. Для избежания рисков оспаривания заочного собрания не следует затягивать с его проведением и провести по возможности сразу за очным, после соблюдения процедуры подготовки (уведомление и т.п.). Срок сбора голосов должен быть также разумным, исходя из количества помещений в конкретном МКД.

3.1. Уведомление о проведении собрания.
Порядок уведомления и содержание уведомления не отличаются от очного собрания.
Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам.
Целесообразно вместе с уведомлением отправить собственнику бланк решения по каждому вопросу поставленного в повестку.

3.2. Кворум.

Не отличается от очной формы.

3.3. Порядок проведения голосования.
Собственники на заблаговременно отправленных бланках голосуют и отправляют свое решение в место указанное в уведомлении до даты указанной в том же уведомлении.
Следует учесть и заранее определить место и порядок передачи бланков решения собственников, дабы избежать малейшей возможности саботажа. Возможно установление урны в подъезде (так как доступ может быть ограничен лишь для собственников, либо передачи нарочным ответственному, из числа инициативной группы, лицу.

3.4. Порядок оформления результатов заочного собрания.
Данный порядок не отличается от порядка очного собрания.

4. В случае принятия общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом.

Подведя итоги собрания собственников, наступает следующий этап необходимый для реализации намеченного результата.

После принятия решения о смене УК или смене способа управления. Уполномоченное общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме лицо подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом (следует просмотреть срок уведомления в договоре, если он указан с УК),
а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания.

Указанное уведомление должно содержать адрес организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления таким домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одного из данных собственников, указанного в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, в том числе, сведения, необходимые для установления телефонной и электронной связи.
4.1. Расторжение/изменения договора с УК, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления МКД.
В соответствии с п.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следует отметить что, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией договор следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае.
Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, Арбитражная практика пошла по пути, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени.
В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией, имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ (далее — Организация).
Изменение договора также регулируется общими положениями ГК РФ.

4.1.1 Расчеты с УК.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).
Следует отметить, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг будет рассматриваться как неосновательное обогащение и соответственно регулироваться ГЛ. 60 ГК РФ.

Примечания:
1. Следует избегать любых форм голосования, которые не предусматривают письменный порядок. Оформлять каждый голос в письменном виде на отдельном листе, в том числе и если собрания проводится в очной форме.
2. Данный процесс энергоемкий и требует большего количества времени как на подготовку так и на оформление результатов. Поэтому необходимо включать в инициативную группу людей не занятых рабочим процессом либо осуществляющим трудовой процесс в свободном графике.
3. Необходимо включать в инициативную группу лиц разных слоев и возрастов. Также необходима авторитетная и харизматичная личность социальный статус которой был соответствовал статусу большинства собственников конкретного МКД.
4. В виду сильного правового нигилизма Российского общества следует отметить, что собрать кворум является не простой задачей, поэтому перед началом непосредственных действий направленных на проведения общего собрания необходимо произвести работы направленные на установление необходимого настроения собственников в конкретном МКД (разъяснения, лекции, собрания).
То есть указать собственникам на то, что в случае принятия нужного нам решения будет лучше, а главное дешевле. (Можно отметить уровень жизни действующего председателя ТСЖ или УК, людям обычно это не нравится).
5. В повестку дня следует включить вопрос для голосования, который может вызвать резонанс среди собственников, хотя и решение данного вопроса не затрагивает интересы инициатора данного собрания. То есть необходимо продумать повестку и включить такие вопросы, на фоне которых принятие необходимого решения выглядело, как «между делом».
6. При организации собрания собственников рекомендуется также уведомить/пригласить представителей УК и РСО (опять таки исходя из повестки дня).
7. В случае изменения УК необходимо заблаговременно определить новую УК в которую будет передан дом.

zakon.ru

23.10.2017 | Нюансы проведения общих собраний. Часть 1

Уже более двенадцати лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений многоквартирных домов (далее — МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается. В качестве причин можно выделить как некомпетентность инициаторов таких собраний, часто действующих не исходя из юридических норм, а ориентируясь на некоторые логические умозаключения (которые у разных людей зачастую различны), так и умышленные нарушения положений жилищного законодательства, целью которых являются упрощение процедуры проведения общих собраний (а следовательно — снижение затрат на их проведение) и/или фальсификация результатов таких собраний. Органы государственной власти вносят свою лепту в запутанность аспектов общих собраний, динамично меняя жилищное законодательство, вводя новые формы общих собраний, утверждая то рекомендации, то требования к протоколам собраний, вводя новые порядки проведения собраний, при этом органы власти издают письма с разъяснениями, которые часто довольно противоречивы.

В настоящей публикации, являющейся первой частью статьи, посвященной отдельным вопросам проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС), проанализирован ряд нюансов, часто вызывающих вопросы. При подготовке публикации АКАТО обратился за дополнительными разъяснениями в Минстрой России с соответствующим запросом и получил ответ, на который, в числе прочего, ссылается автор статьи.

Сообщения о проведении собраний

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания собственников помещений часто становится предметом разбирательства в судах при рассмотрении исков о признании решений общих собраний недействительными.

Требования к содержанию сообщения о проведении ОСС утверждены частью 5 статьи 45 ЖК РФ, устанавливающей:
«5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Необходимо отметить, что никаких иных требований к содержанию сообщения о проведении ОСС действующее законодательство РФ не устанавливает.

Ссылка на приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр в качестве обоснования дополнительных требований к содержимому сообщения несостоятельна, поскольку указанный приказ Минстроя не зарегистрирован в Минюсте России и нормативным правовым актом не является, а, следовательно, обязательному исполнению не подлежит. При этом данный приказ Минстроя содержит лишь примерную форму сообщения, а вовсе не обязательную к применению форму. Кроме того, немаловажно отметить, что наиболее распространенную в последнее время очно-заочную форму общего собрания приказ Минстроя № 411/пр вообще не учитывает, поскольку этот приказ издан 31.07.2014, а очно-заочная форма общего собрания введена в жилищное законодательство Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, принятым гораздо позднее приказа Минстроя.

Порядок уведомления собственников о проведении ОСС определен частью 4 статьи 45 ЖК РФ: «4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».

При этом инициатору ОСС не запрещается предпринимать дополнительных действий по уведомлению собственников о предстоящем собрании. Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на распространение сообщений о проведении ОСС среди неопределенного круга лиц, независимо от факта наличия помещений дома в собственности указанных лиц.

Минстрой России подтверждает приведенную позицию, указывая в пункте 3 письма от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04:
«Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено».

Дополнительно необходимо обратить внимание на позицию Пленума Верховного суда РФ по вопросу уведомления собственников помещений об общем собрании собственников помещений. Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено: «65. Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.)».

Количество голосов собственника

Очевидно, что важнейшее значение для определения правомочности общего собрания собственников помещений имеет количество голосов собственников, принявших участие в общем собрании (доля голосов участников собрания от общего числа голосов всех собственников помещений МКД). Именно исходя из количества голосов участников определяется наличие кворума на ОСС, исходя из количества голосов проголосовавших положительно за тот или иной вопрос повестки дня устанавливается, принято то или иное решение или не принято.

Интересно отметить, что нередко при участии в ОСС собственника нескольких помещений лица, осуществляющие подсчет голосов, считают, что такой собственник должен голосовать от имени каждого помещения отдельно. То есть фактически собственнику дается право от имени различных помещений, находящихся в его собственности, выбрать различные решения («за», «против» или «воздержался») по одним и тем же вопросам повестки дня и/или принять участие в общем собрании от имени части помещений, находящихся в его собственности, а от другой части помещений в собрании не участвовать. Указанной позиции в некоторых случаях придерживаются и инициаторы собраний, и надзорные органы, и даже суды.

Разумеется, приведенная позиция неверна.

Необходимо напомнить, что порядок определения голосов, которыми обладает собственник помещения (помещений) установлен жилищным законодательством РФ, и никакие лица (ни инициатор собрания, ни его участники, ни сам собственник) не вправе по своему усмотрению определять количество голосов, которыми собственник участвует или не участвует в собрании, которыми он голосует за то или иное решение по вопросам повестки дня. Собственник помещения (помещений) имеет право проголосовать по каждому из вопросов повестки дня только один раз, выбрав только один вариант («за», «против» или «воздержался») по каждому из вопросов повестки дня. При этом такой собственник голосует за принятое решение всеми имеющимися у него голосами и участвует он в собрании, разумеется, тоже всеми своими голосами.

Если у участника любого голосования (будь то собрание акционеров акционерного общества, собрание участников общества с ограниченной ответственностью, заседание Совета депутатов, общее собрание собственников помещений МКД и т.д. и т.п.) имеется некое количество голосов, то такой участник голосует всеми своими голосами за один вариант решения по каждому из вопросов повестки дня. Такой участник голосования не может разделить свои голоса на части (независимо от того, каким образом количество голосов определяется — пропорционально количеству акций, пропорционально доле в уставном капитале или пропорционально доле в общем имуществе многоквартирного дома), не может частью голосов проголосовать за один вариант решения, частью — за другой, то есть поспорить с самим собой, не может частично участвовать в собрании, а частично не участвовать.

Приведенную Позицию подтверждает Минстрой России письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04, подробно разъясняя:

«Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в МКД, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а такая доля независимо от количества помещений в МКД, находящихся в собственности указанного собственника, является единой, неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня ОСС, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных за данное решение, от «общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме» (по отдельным вопросам — «от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме»). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник».

Требования к решениям собственников

Части 4.1–5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливают:

«4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование…».

Как следует из приведенных норм, в случае проведения общего собрания в заочной или в очно-заочной формах, голосование собственников по вопросам повестки дня ОСС осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом часть 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает требования к содержанию таких решений:

«5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался»».

Иных требований к содержанию решений собственников действующее жилищное законодательство РФ не содержит.

Вместе с тем, представленная норма вызывает ряд вопросов. В частности, не совсем ясно, является ли обязательным указание полных фамилии, имени и отчетства собственника или достаточно указать, например, фамилию и инициалы в качестве «сведений о лице, участвующем в голосовании»? Есть ли необходимость указания данных паспорта (или иного документа), удостоверяющего личность участника голосования? Необходимо ли указывать дату заполнения решения? Обязан ли участник собрания подписывать решение?

По указанным вопросам Минстрой России письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 дает следующие разъяснения:

«4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись — это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии)».

Таким образом, Минстрой выражает вполне логичное мнение о необходимости указания в решении собственника полных фамилии, имени и отчества (при наличии) участника голосования и его собственноручной подписи. Требований к указанию даты заполнения решения действующее законодательство РФ не содержит, и Минстрой в этой части разъяснений не дает. Однако, логично предположить, что дата заполнения решения не является обязательной, поскольку очевидно, что решение может быть заполнено только после объявления о проведении общего собрания, при этом решение может быть учтено при подсчете голосов, если оно получено инициатором до даты составления протокола (решения, поступившие после оформления протокола, учесть, разумеется, невозможно).

Решения, заполненные собственниками собственноручно, могут содержать ошибки, вызванные различными обстоятельствами, например, тем, что собственники помещений не занимаются профессионально вопросами ЖКХ или юридическими вопросами, не помнят реквизитов правоустанавливающих документов (в силу их крайне редкого использования), спешат, пишут быстро, имеют неразборчивый почерк и т.д. и т.п.

Необходимо напомнить, что согласно подпункту «а» пункта 19 приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр (этот приказ, в отличие от ранее упомянутого приказа № 411/пр, зарегистрирован в Минюсте России и является нормативным правовым актом, обязательным к исполнению), обязательным приложением к протоколу общего собрания является «реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме». Исходя из указанного реестра, в подавляющем числе случаев можно однозначно установить, какой конкретно собственник заполнил то или иное решение, какое конкретно помещение принадлежит указанному собственнику, даже если оцениваемое решение имеет какие-либо помарки, исправления, описки, ошибки.

По поводу неточностей в решениях собственников помещений Минстрой России письмом от 05.10.2017 №35851-ЕС/04 разъясняет:

«При оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений МКД, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и т.п., но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением МКД владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания».

acato.ru