Последующий залог

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ

Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М . А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева . 2003 .

Смотреть что такое «ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ» в других словарях:

Последующий залог — (англ. next pawn) в гражданском праве РФ залог имущества, уже находящегося в залоге, в обеспечение др. требований. При П.з. требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих … Энциклопедия права

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ — вторичный залог уже заложенного имущества в обеспечение других требований. В соответствии с гражданским законодательством РФ (ст. 342 ГК) если заложенное имущество становится предметом П.з., требования последующего залогодержателя удовлетворяются … Юридическая энциклопедия

Последующий залог — 1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований… … Официальная терминология

Последующий залог — Ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог) . При последующем залоге, требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ — в соответствии с гражданским законодательством последующий залог имеет место в случаях, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований. В силу предписаний ст. 323 ГК при последующем… … Юридический словарь современного гражданского права

последующий залог — вторичный залог уже заложенного имущества в обеспечение других обязательств. По гражданскому законодательству РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих. П.з.… … Большой юридический словарь

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ — вторичный залог уже заложенного имущества в обеспечение других требований. В соответствии с гражданским законодательством РФ (ст. 342 ГК) если заложенное имущество становится предметом П.з., требования последующего залогодержателя удовлетворяются … Энциклопедический словарь экономики и права

Залог Последующий — залог имущества в обеспечение требований, которое уже находится в залоге. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залога… … Словарь бизнес-терминов

ЗАЛОГ, ПОСЛЕДУЮЩИЙ — залог имущества в обеспечение требований, которое уже находится в залоге. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залога… … Большой экономический словарь

Залог (гражданское право) — У этого термина существуют и другие значения, см. Залог. Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или… … Википедия

dic.academic.ru

Вопрос-ответ по теме

У физического лица, заложены квартира и дом, под кредит в банке. Выплачивать в данный момент возможности нет. Данное лицо обратилось за помощью к другому физ. лицу с целью занять денег и погасить кредит. Второе физ. лицо так же хочет гарантий возврата средств и есть задача перезаложить имущество на нового кредитора. Как правильно процессуально оформить сделку по залогу второму физ. лицу с минимальными рисками и были ли в последнее время изменения в законодательстве на данную тему, которые необходимо учесть.

В соответствии со статьями 43-46 Закона № 102-ФЗ последующий залог недвижимости (ипотека) допускается, если он не запрещен предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить банк и по его требованию сообщить ему сведения о последующей ипотеке.

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется в том же порядке, что и первоначальная. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. То есть речь идет о том, заемщик может получить удовлетворение своих требований только после банка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

В действующей редакции пункта 2 статьи 342 ГК РФ сказано, что последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. В новой редакции, которая вступит в силу 1 июля, упоминания о праве сторон установить в договоре залога запрет на последующий залог нет. Означает ли это, что теперь нельзя ограничить залогодателя в последующем залоге?

Мария Сизова, юрист адвокатского бюро «Линия права»

Да, с 1 июля по общему правилу стороны договора залога лишатся права закрепить в договоре полный запрет на последующий залог. Исключение сохраняется только для ипотеки в силу прямого указания в пункте 2 статьи 43 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет перед общими положениями ГК РФ о залоге при регулировании залога недвижимости (п. 3 ст. 1 закона № 102-ФЗ).*

В то же время у сторон договора залога появится право ограничить последующий залог, устанавливая условия, на которых последующий договор залога может быть заключен.

Эти поправки фактически закрепили подход, который начал складываться в судебной практике с появлением постановления Президиума ВАС РФ от 08.12.09 № 10683/09. В соответствии с ним нарушение договорного запрета на последующий залог не влечет за собой недействительность последующего договора залога. Предшествующий залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если этого не будет сделано, обратить взыскание на предмет залога.

Гражданский кодекс в новой редакции предусматривает более гибкое регулирование, предоставляя возможность предшествующим залогодержателям установить в договоре о залоге условия, на которых возможен последующий залог. При их нарушении предшествующий залогодержатель вправе требовать возмещения убытков».

m.law.ru

Последующий залог недвижимости

По преимуществу предметом залоговой стоимости становится недвижимое имущество.

На этом основании граждане вправе запрашивать крупные кредиты и приобретать новые объекты.

Иногда допускаются случаи использовать таковые повторно, при выстраивании кредитных отношений с новым заёмщиком.

Когда допускается последующий залог недвижимости

Последующий залог допускается, если цена недвижимости превышает сумму кредита или ипотека на квартиру частично погашена – появляется дополнительный ресурс, которым допустимо распорядиться, вложив остаточную стоимость объекта в новые вливания инвестиций.

Например, выплаченная в объёме 2/3 ипотека за трёхкомнатную квартиру допускает приобретение комнаты в коммунальной квартире так же – в ипотеку. В этом случае комната непосредственно оформляется в собственность покупателей, без обременения. Но первичный объект – квартира, обеспечивает ипотечный кредит на приобретение комнаты.

Комната допускается к участию в имущественных сделках и иному беспрепятственному распоряжению. Погашение первичного долга по кредиту за покупку квартиры, не предоставит условий для снятия обременения, как это произошло бы в случае без покупки комнаты.

Если инвестором второй покупки станет другой банк, потребуется дополнительное документальное обеспечение гражданско-правовой процедуры. Эта сделка приобретает характер трёхсторонней, так как каждый из залогодержателей включается в процесс взаимодействия с покупателем недвижимости.

Согласие залогодержателя

Кредитор, у которого в обременении находится объект или ценная бумага на него в виде закладной, должен быть оповещён о намерении должника включиться в новые кредитные отношения.

Он проводит анализ сложившейся ситуации и даёт согласие. Предоставление согласия – право, а не обязанность банка. Оформленное в его сторону имущество выступает в роли гарантий, предоставленных плательщиком. Если ситуация вызывает сомнение в платёжеспособности заёмщика – допускается отказ.

В случае согласия банк выдаёт официальную бумагу, в которой удостоверяет не только собственное согласие на повторное оформление ипотеки, но и определяет собственное преимущество перед вторым инвестором в официальной форме, в случае возникновения риска.

Составление договора на последующий залог недвижимости

После получения согласия, граждане вправе распорядиться закладной недвижимостью во второй, а иногда – в третий раз.

Перезалог недвижимости происходит на основании составления договора, отвечающего критериям и требованиям, предъявляемым для данного вида контрактной документации. Главное условие – достоверное определение объекта, выступающего гарантом сохранности имущественных прав кредиторов.

Кадастровые и технические характеристики фиксируются на основании:

  • кадастровых сведений;
  • справок из БТИ;
  • первого ипотечного договора.
  • Далее следуют пункты, положения которых определяются в подпунктах. В них даются лаконичные ссылки на положения составляющегося и предшествующего договора. Они определяют нюансы, которые регламентируют действия тех или иных положений на основании установленных гражданско-правовых отношениях.

    В число пунктов, отражающих существенные положения, требуется включать:

  • Права и обязанности сторон. Таковые требуется ориентировать на сохранение имущественных интересов контрагента.
  • Условия страхования недвижимости или титульное страхование имущественной сделки на рынке вторичного жилья.
  • Дополнительные условия, гарантирующие соблюдение прав сторон и связанные с нюансами конкретной ситуации.
  • Ответственность сторон в случае неисполнения обязательств или нарушения прав контрагента. Допускает внесения штрафных санкций и пени за просрочку платежей и т.п.
  • Срок действия договора.
  • Обстоятельства неодолимой силы.
  • В заключение даются реквизиты сторон и ставятся подписи. Банк скрепляет документацию печатью. Составляется в трёх экземплярах и проходит регистрацию в Росреестре, где в кадастровые записи вносятся сведения о вновь возникшем обременении.

    Взыскание убытков

    На случай понесённых убытков составляются как соглашение с первым кредитором, так и с последующими, по числу оформленных займов.

    Под убытками следует понимать не только критическое финансовое состояние должника, которое покрывается сбытом закладной недвижимости.

    Главное – возместить убытки, причинённые порчей или гибелью объекта, которые могут возникнуть при пожаре или затоплении помещения.

    На этот случай банки требуют предоставления дополнительных гарантий, обеспеченных за счёт страхования имущества, под который граждане получают кредит.

    В таком случае допускается замена погибшего объекта на иной. Например, при пожаре в квартире, которая находится в залоге и перезалоге, банк вправе затребовать замену объекта.

    Если у должника в собственности имеется земельный участок или комната в долевом владении, стоимостью ниже квартиры – он в первую очередь гарантирует финансовую безопасность первому инвестору. А из средств, полученных после прохождения по инстанциям страховых компаний, отчуждает сумму долга по перезалогу.

    Риски последующего залога недвижимости

    Порча и гибель имущества, выступающего гарантом платежа – главный риск, который ударит по финансовому состоянию вторичного кредитора.

    Если при гибели здание придёт в негодность на 100%, что повлечёт в качестве юридических последствий его аннулирование и уничтожение в кадастровых записях, то незастрахованное имущество может утратить гарантии в тех же пропорциях.

    Застрахованное имущество возмещается, но сумма страховки может не покрыть расходов второго инвестора.

    Кроме материального ущерба, которое может понести помещение или участок, существуют и иные нюансы. Например, сделка по второму приобретению жилья в ипотеку аннулируется, титульного страхования при её проведении предусмотрено не было. Этот риск полностью падает так же на второго и последующих инвесторов.

    Если при оформлении второй ипотеки и перезалоге не получено согласие первого займодателя – договор признаётся ничтожным. Но при взыскании выплаченных денежных средств возникнут сложности, связанные с отсутствием юридических оснований.

    По преимуществу, такие риски связаны с недобросовестным оформлением ипотечного кредита и составления договора без опоры на его существенные положения, которые определяют имущественные позиции сторон. Следование законодательным положениям поможет их избежать или свести к минимуму.

    Законы о последующем залоге недвижимости

    К таковым относятся локальные нормативные документы банка, основанные на федеральных положениях законодательства. А так же статьи кодексов РФ, в том числе:

  • П.1 ст. 342 ГК РФ определяет допустимость данного вида процедуры и условия, когда устанавливается запрет на неё.
  • Ст. 337 ГК РФ предусматривает объёмы требований по обеспеченному займу.
  • Ст. 339 ГК РФ регламентирует правила составления договора.
  • П.5 ст. 448 ГК РФ – юридические полномочия продавца на распоряжение имуществом, проданным в кредит.
  • Ст. 352 ГК РФ – прекращение действия кредитного договора.
  • Федеральный Закон об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ:

  • ч.1 п.1 ст. 43 – разрешение повторного залога или запрет;
  • ч.2 п.1 ст. 43 – очерёдность права на получение выплат кредиторами, после сбыта объекта;
  • п. 5-6 ст. 20 – момент возникновения прав;
  • п.5 – не допустимость составления повторной закладной.
  • Перечень объектов, не допускающихся к гражданско-правовой процедуре:

    • п. 4 ст.27 ЗК РФ – некоторые виды земельных участков;
    • ст. 133 ГК РФ – неделимые вещи;
    • п.2 ст.336 ГК РФ и ст.446 ГПК РФ – запреты и ограничения законодательства;
    • п.5 ст. 21 Закона о Свободе совести в сторону недвижимости богослужебного назначения.

    myestate.club

    Запрет последующего залога // Несколько соображений по поводу вторжения третьего лица в отношения залогодателя и залогодержателя

    1. Недавняя реформа законодательства о залоге (§ 3 гл. 23 ГК РФ) породила один очень интересный вопрос, находящийся на стыке вещного и обязательственного права: вопрос о возможности и последствиях ограничения последующего (младшего) залога в договоре между предшествующим (старшим) залогодержателем.

    Если вкратце описать суть проблемы, то она заключается в следующем.

    Прежнее законодательство о залоге содержало норму, в соответствии с которой последующий залог допускался, если он не был запрещен законом или договором. Практика залоговых сделок свидетельствовала о том, что последующий залог запрещался предшествующим залогодержателем фактически в 100% случаев. Единственные случаи установления последующих залогов, которые могли быть обнаружены в России, — это примеры, когда вещь закладывалась одному и тому же банку в обеспечение нескольких кредитов (в ситуациях, когда по какой-то причине стороны предпочитали не вносить изменения в уже существующий кредитный договор, а заключать новый).

    Однако такой фактический запрет установления младших залогов в отношении уже заложенного имущества был связан вовсе не с «эгоизмом» банков, выступавшим в роли «собаки на сене» и не подпускавшим конкурентов к стоимости один раз уже заложенной вещи. Скорее, такое негативное отношение к множественности залогов объяснялось совершеннейшим пробелом в вопросах регулирования стечения старших и младших залогов на одну вещь. В частности, было совершенно не ясно, что происходит с младшим залогом в случае если по старшему залогу будет обращено взыскание на заложенное имущество, а младший залогодержатель не пожелает этим правом воспользоваться. Исходя из общего принципа следования залога за вещью, такой залог должен был сохраниться (как сохраняется обычный залог при продаже вещи залогодателем третьему лицу), каких-либо изъятий для случаев множественности залогов в ГК установлено не было.

    Понятно, что такое решение совершенно уничтожает всю ценность залогового приоритета старшего залогодержателя. Предположим, что вещь стоит 100, она обременена старшим залогом на 70 и младшим на 20 (для упрощения примера проигнорируем факт начисления процентов за пользование кредитом и неустоек за просрочку должника). Если старший залогодержатель пожелает обратить взыскание на предмет залога, а младший – нет, а вещь будет оценена (с учетом требования скорой продажи) в ходе реализации предмета залога, например, в сумме 80, то эта стоимость будет неизбежно дисконтироваться еще и на 20 (размер младшего обременения).

    В итоге покупатель вещи будет готов за нее заплатить не более 60 (имея в виду возможное обращение взыскание по требованию младшего залогодержателя, которому придется выплатить 20). Получается, что в итоге старший залогодержатель получает не полностью свой долг (который составлял, напомню, 70), а только его часть – 60. В оставшейся части он остается не удовлетворенным. И виновником этой ситуации является … младший залогодержатель, который не пожелал обратить взыскание на залог.

    Это выглядит довольно странно: смысл залогового старшинства как раз и заключается в том, чтобы отодвинуть всех других кредиторов залогодателя от стоимости заложенной вещи и занять первое место, образно выражаясь, в очереди у «окошка в кассу за деньгами». Но, выходит, младший залог выступает своеобразным «якорем», который «утягивает» залоговое старшинство вниз. В результате совершенно парадоксальным образом младший залогодержатель оказывается в приоритетном положении по отношению к старшему залогодержателю.

    Понятно, что в такой ситуации любой нормальный залогодержатель, имеющий старшинство, ни при каких обстоятельствах не допустит ухудшения своей позиции путем установления залогодателем последующего залога. Именно поэтому договорная практика банков и придерживалась крайне жесткой линии, направленной на договорное блокирование последующих залогов, благо соответствующие нормы и ГК РФ, и Закона об ипотеке позволяли эти делать.

    2. Довольно долгое время вопрос о последствиях нарушения такого договорного запрета разрешался крайне жестко и прямолинейно: последующие залоги, установленные с нарушением запрета (либо согласия) залогодержателя объявлялись судами ничтожными по ст. 168 ГК РФ, так как они якобы нарушают предписание закона. Логика судов была такова: раз право запретить залог установлено законом, то и нарушение этого запрета будет посягать на законодательную норму; стало быть, сделка, совершенная в нарушение такого запрета будет ничтожной именно по ст. 168 Кодекса («сделка, не соответствующая требованию закона … ничтожна»).

    Вся абсурдность такого подхода проявила себя в деле «Россельхозбанк против Общества “Кристалл-Белл”», рассмотренном Президиумом ВАС РФ (постановление № 10683/09 от 08.12.2009), в котором обсуждался вопрос о действительности договора последующего залога, заключенного в нарушение запрета, установленного в договоре с предшествующим залогодержателем. Президиум ВАС отказался поддерживать мнение о ничтожности младшего залога, заключенного в нарушение запрета. В данном деле аргументация Суда заключалась в том, что Суд хотя и признал, что младший залог, установленный в нарушение старшего залога, нарушает закон, но, воспользовавшись оговоркой ст. 168 ГК об «иных последствиях нарушения закона» и обнаружив в ст. 351 Кодекса те самые «иные последствия» в виде права старшего залогодержателя на досрочное обращение взыскания на предмет залога, Президиум ВАС пришел к выводу о том, что младший залог является действительным. Дополнительно Президиум обратил внимание на то, что к моменту рассмотрения дела о действительности младшего залога старший залогодержатель воспользовался своим правом на досрочное обращение взыскания на предмет залога, заявив об установлении своего требования в реестре кредиторов залогодателя как обеспеченного залогом[1].

    3. Последняя реформа залогового права (Закон 367-ФЗ) привнесла довольно серьезные изменения в регулирование залогового старшинства. Так, в п. 2 ст. 342 Кодекса было введено правило, устанавливающее свободу собственника предмета залога в установлении последующих залогов. Соответствующая норма теперь звучит следующим образом: «Последующий залог допускается, если иное не установлено законом»[2]. Таким образом, законодатель явно и недвусмысленно дает понять, что он более не связывает силу младшего залога с наличием или отсутствием соответствующего запрета в договоре со старшим залогодержателем.

    Такое резкое изменение подходов к возможности установления множественности залогов на одну и ту же вещь связано с тем, что, с одной стороны, законодатель стремится к тому, чтобы собственники дорогостоящего имущества имели возможность в полной мере извлекать выгоду из обладания им (в том числе, путем использования стоимости этого имущества для целей обеспечения кредитных обязательств), а с другой стороны, законодатель довольно радикально переработал и улучшил правила о залоговом старшинстве, устранив те недостатки прежнего регулирования, которые дестимулировали развития множественности залогов.

    В самом ГК упоминается о том, что старший залогодержатель может установить «условия, на которых может быть заключен последующий договор залога», и тогда «такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков» (абз. 2 п. 2 ст. 342 ГК РФ). Из этой нормы совершенно недвусмысленно следует, что младший залог, установленный в нарушение выговоренных старшим залогодержателем условий, является в полной мере действительным, а последствия нарушения условий, предусмотренных старшим залогодержателем, заключаются во взыскании убытков с залогодателя.

    Однако здесь все же не всё так просто. Дело в том, что в соответствии с п. 5 ст. 342 Кодекса «если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога». Это означает, что в отношении недобросовестного младшего залогодержателя условия младшего залога, отклоняющиеся от ограничений, установленных старшим залогодержателем, не имеют силы, то есть, они ничтожны. Впрочем, разумеется, если впоследствии старший залогодержатель не будет настаивать на ограничениях либо иным образом будет вести себя так, как будто бы он дал согласие на отклонение младшего залога от этих ограничений, младший залог будет иметь силу в полном объеме (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

    Какие это могут быть условия? Мне представляется, что замысел законодателя в данном случае заключается в том, чтобы предоставить старшему залогодержателю возможность установить такие условия для младшего залогодержателя, которые позволят ему (старшему залогодержателю) наиболее комфортно для себя проводить процедуры обращения взыскания на предмет залога. Например, старший залогодержатель может ограничить сумму младшего залогового обременения (например, указав, что младший залог не может предоставлять такому залогодержателю право на удовлетворение из стоимости вещи в сумме более чем такая-то[3]; установив срок существования младшего залога; ограничив возможности младшего залогодержателя выбирать способы обращения взыскания и реализации предмета залога). Правильность этого вывода подтверждается только что процитированным п. 5 ст. 342 Кодекса, из которого следует, что условия, устанавливаемые старшим залогодержателем – это условия удовлетворения требования младшего залогодержателя.

    4. Однако довольно быстро на практике возник вопрос: означает ли положение абз. 2 п. 2 ст. 342 ГК РФ о возможности установления условий, на которых может быть установлен младший залог, что старший залогодержатель вправе, к примеру, включить в договор залога условие о необходимости получения его (старшего залогодержателя) согласия на установление младшего залога?

    На первый взгляд, такое условие будет противоречить замыслу законодателя, направленному на стимулирование залоговой множественности в отношении дорогостоящих имуществ и потому вряд ли является правомерным.

    Однако, как мне представляется, такое решение вряд ли правильное. Дело в том, что законодатель, несмотря на отмеченную тенденцию развития норм о старших и младших залогах, все же не установил явный запрет на де-факто блокирование младших залогов (ведь условие о согласии старшего залогодержателя, скорее всего, приведет к тому, что такое согласие никогда не будет дано).

    Вряд ли получится квалифицировать запрет обуславливать младший залог согласием старшего залогодержателя как подразумеваемый нормами залогового права. Все же возможность множественности залоговых прав на одну и ту же вещь не относится к ключевым, сущностным свойствам залоговых норм, поэтому и блокирование множественности залогов не может быть оцесено как установление договорного запрета, противоречащего существу законодательного регулирования (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16 от 14.03.2014).

    Однако, с другой стороны, возможность установления условия о согласии на младший залог совершенно точно не может быть объяснена при помощи абз. 2 п. 2 ст. 342 Кодекса. Как я уже показал, положения п. 5 ст. 342 ГК РФ недвусмысленно дают понять, что речь идет об условиях, ограничивающих способы и объем удовлетворения последующего залогодержателя, но не об условиях возникновения последующего залога в целом.

    5. Мне представляется, что возможность включения в договор залога условия о необходимости получения согласия старшего залогодержателя на установление младшего залога следует выводить из общего принципа свободы договора: можно все, что не запрещено (прямо или подразумеваемо). Выше я показал, что такое ограничение свободы установления младшего залога не запрещено законом – ни явно, ни подразумеваемо; следовательно, оно допустимо.

    Разумеется, условие о необходимости получения залогодателем согласия на младший залог не будет противоречить ст. 9 ГК РФ, потому оно по сути представляет собой обязательство с негативным содержанием (ст. 397 ГК РФ), ограниченное по времени и достаточно определенное по содержанию и обусловленное имущественным предоставлением в виде кредита[4]: «Пока действует этот залог, обязуюсь не заключать другой договор залога без согласия старшего залогодержателя».

    Следовательно, принятие залогодателем обязательства вообще не заключать другой договор залога или же не заключать его иначе чем с согласия старшего залогодержателя не противоречит закону, оно вполне допустимо.

    6. Однако самые интересные вопросы возникают в случае если это обязательство будет залогодателем нарушено.

    Кажется, ситуации заключения договора последующего залога с нарушением обязательства не заключать его (заключать только с согласия старшего залогодержателя) распадаются на два довольно четко противостоящих друг друга случая: когда младший залогодержатель знал или должен был знать о старшем залоге и когда он о нем не знал и не мог знать.

    В сфере залога недвижимости, а теперь и в сфере залога движимого имущества — после введения системы публичных залоговых извещений о залоге движимости – ситуация, когда младший залогодержатель не знал и не мог знать о залоге, фактически сводятся к случаем неправомерного удаления из реестров записей о залоге (погашения записей ЕГРП или уведомления о залоге имущества, не относящегося к недвижимости) на основании подложных или ошибочных документов (например, поддельных доверенностей от залогодержателя и т.п.).

    Впрочем, возможны еще более экзотические ситуации: например, сначала был установлен заклад, затем предмет залога был выкраден залогодателем и заложен второй раз. Впрочем, решение и этой, и перечисленных выше ситуаций должно быть одинаковым.

    Общий подход должен быть таким: добросовестный младший залогодержатель, полагавшийся на реестр, должен быть защищен путем признания за ним того старшинства, на которое он мог рассчитывать исходя из данных реестров. Исключением из этого правила, по всей видимости, будет только случай, когда записи реестров были изменены на основании подлога, совершенного залогодателем или по его указанию третьим лицом, не имеющим при этом отношения к залогодержателю.

    Более сложной является ситуация, когда младший залогодержатель, знал или должен был знать о залоге. Прежде всего, следует определиться, достаточен ли сам факт того, что информация о старшем залоге была доступна младшему залогодержателю, для того, чтобы вменить тому обязанность проверить, а нет ли в старшем залоге условия, запрещающего либо обуславливающего младший залог согласием старшего залогодержателя? Как мне представляется, ответ на этот вопрос должен быть положительным. Исходя из представления о стандарте усредненного разумного и осмотрительного поведения, тяжело себе представить младшего залогодержателя, устанавливающего обременение на вещь и не интересующегося содержанием обременения, установленного ранее: ведь оно по своему размеру может быть таково, что сведет обеспечительную функцию младшего залога к нулю. Таким образом, всякий разумный младший залогодержатель неизбежно будет интересоваться содержанием старшего обременения. Следовательно, он будет знать и об ограничениях в установлении младших залогов.

    Наконец, самый главный вопрос: может ли старший залогодержатель требовать признания недействительным младшего залога, установленного в пользу недобросовестного младшего залогодержателя с нарушением соответствующего запрета либо без согласия старшего залогодержателя.

    Как мне представляется, по общему правилу ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано со следующими обстоятельствами.

    Во-первых, изменения, которые претерпела ст. 342 ГК РФ, теперь совершенно точно исключают саму возможность обсуждения применения ст. 168 ГК РФ к последующему залогу, установленному в нарушение соответствующего запрета или ограничения, так как, совершая такое действие, залогодатель нарушает не закон, а обязательство, данное им своему контрагенту – старшему залогодержателю.

    Во-вторых, не применимы к отношениям сторон и положения новой ст. 173.1 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной без согласия»), так как в ней речь идет о случаях нарушения правил о согласования сделки, когда необходимость такого согласия предусмотрена законом. В рассматриваемом случае необходимость получения согласия на последующий залог устанавливается договором.

    В-третьих, старший залогодержатель довольно серьезно защищен другим инструментарием залогового права. У него есть право потребовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. При этом, напомню, будет действовать новое правило ГК РФ о том, что младший залогодержатель либо должен присоединиться к старшему залогодержателю в процедуре обращения взыскания и удовлетвориться в соответствии с принадлежащим ему залоговым старшинством, либо он утратит залог. Следовательно, более не актуальной для старшего залогодержателя является упомянутая мною выше угроза «якоря» в виде последующего залога, который может существенно дисконтировать стоимость заложенного имущества.

    В-четвертых, наконец, залогодержатель вполне может в договоре предшествующего залога установить санкции за нарушение правил о согласовании последующих залогов в виде штрафов, которые также подлежат взысканию с залогодателя. Равным образом взысканию подлежат и убытки, причиненные нарушением залогодателем обязательства согласовывать со старшим залогодержателем младшие залоги.

    Единственное «оружие», приводящее к недействительности младшего залога, которое может быть доступно старшему залогодержателю для разрешения конфликта с залогодателем и младшим залогодержателем, на мой взгляд, это ссылка на ст. 10 ГК РФ и доказывание того факта, что залогодатель и младший залогодержатель, заключая договор последующего залога, злоупотребили правом.

    Как мне представляется, для того, чтобы младший залог был признан ничтожным по ст. 1 (п. 4), 10, 169 ГК РФ необходимо, чтобы: (а) был доказано, что младший залогодержатель не просто должен был знать, но именно знал (!) о запрете и (б) установление младшего залога причиняло бы существенный вред старшему залогодержателю. В этом случае, по всей видимости, только и можно ставить вопрос о защите старшего залогодержателя путем признания младшего залога ничтожным. Эти условия, разумеется, строже, чем простое предположение «знал или мог знать», и это, на мой взгляд, верно: ведь ничтожность младшего залога должна быть санкцией за намеренное и недобросовестное вторжение в чужие отношения, причинившее существенный вред добросовестной стороне.

    Отдельно следует обсудить ситуацию с государственной регистрацией младшей ипотеки в случае, когда она была запрещена старшей ипотекой или же обусловлена согласием старшего залогодержателя.

    На мой взгляд, сегодня Закон о государственной регистрации прав не содержит инструментов, при помощи которых регистрирующий орган мог бы отказать в регистрации младшей ипотеки, установленной без согласия старшего залогодержателя. Такая сделка не нарушает закон, она не является оспоримой. Поэтому требование регистрирующего органа предъявить письменное согласие старшего залогодержателя не будет соответствовать закону.

    При этом вряд ли такое регулирование является удачным. Оно, вместо того, чтобы предотвращать споры, напротив, провоцирует их. Между тем, задача реестра, помимо прочего, заключается в том, чтобы создать такой правовой режим, который бы совершенно исключил даже потенциальную возможность нарушения интересов обладателей вещных прав на недвижимости.

    По всей видимости, целесообразным было бы установление в готовящемся к принятию новом законе о регистрации прав на недвижимое имущество правил, позволяющих собственнику недвижимости запрещать регистрирующему органу вносить записи о правах третьих лиц без согласия на то определенного лица (залогодержателя, покупателя, супруга и т.п.).

    [1] Представляется, что данный пассаж представляет собой obiter dictum и содержательно иррелевантен для обсуждения интересующего меня вопроса.

    [2] Ср. с прежней редакцией этой нормы: «Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге».

    [3] Разумеется, если, к примеру, старший залогодержатель установит, что младший залог может быть установлен не более чем на 1 рубль, то такое условие может быть в зависимости от контекста заключения договора залога оценено как несправедливое и признано не связывающим залогодателя (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 16 от 14.03.2014).

    [4] Представляется, что эти два обстоятельства являются решающими при обсуждении вопроса о том, следует или нет применять ст. 9 к различного рода добровольным ограничениям правовых возможностей.

    zakon.ru