Патент по гМоскве

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса. Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.
Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов. Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера. Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России

Главная идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г. “О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода. Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч. арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса. Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств. Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности , осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).
  • Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности ».

    Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

    Порядок приобретения патента и его оплаты

    Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

    Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

    Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

    В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

    Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

    Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

    планируемого осуществления деятельности.

    Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ. Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента. Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

    Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/[email protected]

    Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/[email protected]

    Патенты для ИП-арендодателей Москвы

    Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб. за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

    При этом сдаваемая в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

    При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

    • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
    • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

    При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

    Таким образом, существует риск того, что при сдаче в аренду нескольких комнат в одной квартире разным арендаторам (нанимателям) контролирующий орган признает каждую комнату отдельным объектом и, соответственно, потребует приобретения нескольких патентов. Однако в явном виде позиция контролирующих органов по данному конкретному вопросу отсутствует.

    Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько.

    Утрата права на применение ПСН

    В п. 6 ст. 346.45 НК РФ содержится перечень случае, в которых ИП утрачивает право на применение ПСН. К ним относятся:

  • если с начала календарного года доходы, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей;
  • если в течение налогового средняя численность наемных работников превысила 15 человек;
  • если налогоплательщиком не был уплачен налог по ПСН в сроки, установленные пунктом 2 статьи 346.51 НК РФ.
  • С момента утраты права на применение ПСН исчислять и уплачивать налог следует в соответствии с общим режимом налогообложения, то есть как при применении НДФЛ. При этом сумма НДФЛ, подлежащая уплате за налоговый период, в котором ИП утратил право на применение ПСН, уменьшается на сумму налога, уплаченного в связи с применением патентной системы налогообложения.

    Расчет стоимости патента в 2015г.

    Рассмотрим пример расчета стоимости патента при сдаче квартир в аренду в Москве.

    Стоимость патента при сдаче в аренду квартиры площадью 120 кв. м., расположенной в Центральном административном округе составит:

    2 250 000 руб.*6% = 135 000 руб., где

    2 250 000 руб. – потенциально возможный к получению годовой доход для квартиры площадью от 100 до 200 кв. м., расположенной в районах, входящих в Центральный административный округ г. Москвы (в соответствии с Законом г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 52).

    6 % – налоговая ставка.

    Индивидуальный предприниматель планирует сдавать 2 квартиры площадью 60 кв. м. каждая, одна из которых расположена в районе Сокол Северного административного округа г. Москвы, а другая в районе Кунцево Западного административного округа г. Москвы.

    Сразу стоит отметить, что в ИП в данном случае нужно будет приобрести 2 патента, т.к. квартиры расположены в двух разных округах.

    Общая стоимость патентов составит: 1 000 000 руб.*6% + 1 000 000 руб.*6% = 120 000 руб., где :

    1 000 000 руб. – потенциально возможный к получению годовой доход для квартир площадью от 50 до 100 кв. м., расположенных в районах, входящих в Северный административный округ и Западный административный округ г. Москвы (в соответствии с Законом г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 52).

    6 % – налоговая ставка.
    В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент. (п. 1 ст. 346.51 НК РФ)
    Например, при приобретении патента на 8 месяцев налог будет рассчитан следующим образом:
    1 млн. рублей/12 мес. * 8 мес.*6%=40 000.

    Страховые взносы при патентной системе налогообложения в 2014г.

    С 1 января 2014г. вступают в силу изменения в ст. 14 и 16 Федерального закона Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212 – ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования”.

    В соответствии с данными нововведениями изменяется порядок исчисления страховых взносов, в том числе, и для ИП, применяющих патентую систему налогообложения.

    Так с 2014г. сумма страховых взносов перестает быть постоянной. В её расчете появляется пороговое значение дохода в 300 000р.

    пп. 1.1. п. 1 ст. 14 Федерального закона № 212 – ФЗ (в новой редакции):

    1. в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период не превышает 300 000 рублей, – в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз;
    2. в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период превышает 300 000 рублей, – в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз, плюс 1,0 процента от суммы дохода плательщика страховых взносов, превышающего 300 000 рублей за расчетный период. При этом сумма страховых взносов не может быть более размера, определяемого как произведение восьмикратного минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз.
    3. При этом действуют следующие тарифы страховых взносов (п. 2 ст. 12 Федерального закона № 212 – ФЗ):

    4. Пенсионный фонд Российской Федерации – 26 процентов;
    5. Фонд социального страхования Российской Федерации – 2,9 процента;
    6. Федеральный фонд обязательного медицинского страхования – 5,1 процента.
    7. В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 14 Федерального закона № 212 – ФЗ для ИП, применяющих патентую систему налогообложения, доход для целей расчета страхового взноса определяется по ст. 346.47 НК РФ как потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

      Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

      • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
      • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
      • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
      • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое Наши услуги для арендодателей и арендаторов
      • 17 комментариев

        Прочитал Вш материал “Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья” и не могу понять, как у Вас получается 60 000 + 36 000 = 93 000.

        Алексей, большое спасибо за найденную ошибку! Исправили!

        О.ужас! я забыла заплатить за патент за аренду нежилого помещения ( мне уже 60 лет) и потеряла право на патент . Теперь меня ждет отчет по ОСНО за последние 4 месяца (надеюсь) в соответствии со сроком действия патента на аренду, а с января по август у меня был патент на персональные услуги. А это значит, что мне надо будет заплатить НДФЛ- 62400руб., НДС- 73220руб. и еще налог на имущество, очевидно это и есть само помещение. Сколько оно стоит и где взять эту стоимость я не знаю. Я в ШОКЕ. НЕ берите патент, иначе , если ошибетесь или заболеете, Вас ждет жестокое наказание в виде ОСНО. Кто может что-либо подсказать? 89032818517 Елена Викторовна.

        Однако остается неясность, что происходит в случае, если ИП применяет также УСН. Поскольку ОСНО и УСН одновременно не применяются, а потеря права на применение ПСН не может привести к потере права применять упрощенку

        ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 07.03.2013 № 03-11-12/27 на мой взгляд незаконно. так как фактически устанавливает вид наказания, а на это права у министерства финансов НЕТ! Министерство финансов имеет право своими письмами только :
        Согласно части первой НК РФ нормотворческое право органов специальной компетенции существенно ограничено и возможно лишь при соблюдении нескольких условий:
        1) нормативные акты издаются только в случаях, прямо предусмотренных законодательством о налогах и сборах. Например, в НК РФ или в федеральном налоговом законе должно быть прямо предусмотрено право органов исполнительной власти регулировать тот или иной вопрос, связанный с налогообложением. Так, в соответствии с частью первой НК РФ налоговые органы исполнительной власти вправе издавать подзаконные акты и регулировать следующие вопросы:
        а) порядок проведения инвентаризации имущества налогоплательщика при налоговой проверке,
        утверждаемый Минфином России;
        б) порядок учета доходов, расходов и хозяйственных операций индивидуальных предпринимателей, определяемый Минфином России;
        в) устанавливать форму заявления о постановке на учет и форму свидетельства о постановке налогоплательщика на учет в налоговом органе;
        г) устанавливать форму и требования к составлению акта налоговой проверки;
        д) другие сведения.
        Издание указанными органами нормативных актов “по собственной инициативе” не допускается;
        2) данные акты не должны изменять или дополнять существующее законодательство о налогах и сборах.

        обращайтесь в арбитражный суд. Уверен победите!

        У арбитражного суда имеется право на уменьшение размера штрафа! в общем надеюсь учтут Ваш преклонный вазраст!

        6) все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов) (п. 7 ст. 3 НК РФ).

        5) при установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить (п. 6 ст. 3 НК РФ);

        Сроки уплаты налогов и сборов устанавливаются применительно к каждому налогу и сбору.

        Изменение установленного срока уплаты налога и сбора допускается только в порядке, предусмотренном НК РФ.

        В статье делается вывод, что на каждую квартиру или гараж нужен новый патент, однако перечитав данные документы

        Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
        Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

        вывод совсем другой, что если во время использования патента у вас появляется другая квартира/гараж (не перечисленная в первом патенте, а мы помним что там можно перечислить не одни объект)- то только в этом случае вам необходимо приобретать еще один патент.

        Действие патента распространяется на одну квартиру и один гараж. Ели вы будете сдавать вторую квартиру, то потребуется отдельный патент.

        А если у предпринимателя, имеется одно свидетельство на собственность на несколько нежилых помещений, так прям и написано и перечислены номера по плану, то как по вашему будет определять количество и стоимость патентов?
        Общ пл. 250 метров, помещений 17 шт. – от 2 до 60 метров каждое.

        Так и не понял, как у Вас в калькуляторе все время получается 35665 руб страховых взносов для патента в 2014 году независимо от суммы дохода от аренды за месяц. Вы же сами выше пишете: «… с 2014г. сумма страховых взносов перестает быть постоянной. В её расчете появляется пороговое значение дохода в 300 000р.». т.е. при годовом доходе выше Выше 300000 руб старховые взносы должны расти вместе с ростом доходов от аренды. В у вас ничего не растет и все получается 35665 руб!
        И еще, если фиксированные платежи для ИП на патенте в 2014 году будут:
        в ПФР – 17328.45 руб (МРОТх12х24%)
        в ФФОМС – 3399.05 руб (МРОТх12х5.1%),
        то 35665 руб – 17328.45 руб – 3399.05 руб = 14937.47 руб. И откуда эти 14 тысяч? Это ведь явно не «… 1,0 процент от суммы дохода плательщика страховых взносов, превышающего 300 000 рублей за расчетный период».
        Вообще, ИП на патенте надо добавлять этот 1% от суммы превышающей 300000 руб годового дохода или нет?
        И как считать этот годовой доход? Брать реальный доход или брать возможный к получению годовой доход в один миллион рублей от которого считается стоимость патента? Сами ведь, выше пишите «В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 14 Федерального закона № 212 — ФЗ для ИП, применяющих патентую систему налогообложения, доход для целей расчета страхового взноса определяется по ст. 346.47 НК РФ как потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.»
        Непонятно… Совсем запутали…

        “Напутали” прежде всего наши законодатели и чиновники.
        Патентная система во всем мире призвана избавить совсем мелкий бизнес от необходимости вообще что-то считать, сдавать какую либо отчетность и сосредоточиться всецело на самом деле. Для мелкого бизнеса необходимость учета и общения с гос. органами зачастую отнимает больше ресурсов, нежели само дело.
        В вопросе сдаче в наем (аренду) личного имущества, как то квартир, дач, гаражей государство заинтересовано сегодня чтобы большинство собственников хоть что-то платило.
        Вполне рыночная стоимость аренды типовой квартиры такова, что доход едвали покрывает инфляцию, стоимость коммунальных услуг, расходов на содержание, налогов итп. Например в Москве собственник получает 4-6% стоимости квартиры год, сдавая ее в наем, и, при этом, оплачивая все вышеупомянутые расходы, тогда как в любом банке дадут вдвое больший процент за хранение вклада даже в валюте, не говоря о рублях, и никаких расходов это не сулит включая налоги и хлопоты. Но у нас инфляция официальная только ок 8%, коммунальные платежи 1-2%, налог на недвижимость, который в ближайщие годы хотят догнать до 1% в год (а с кв, сдаваемых в наем так и более) .
        Больше платить “бесквартирные” арендаторы просто не в состоянии, ибо им банально не хватит ЗП чтобы чтото есть, одеваться и платить за аренду. Те же “бесквартирные”, у кого ЗП не превышает 20-30тр, вообще по логике властей должны довольствоваться жизнью без крыши над головой.
        Если в предыдущее десятилетие цены на недвижимость росли опережающими темпами, надувались за счет монополий строительных компаний в связке с чиновниками и в десятки раз превышают себестоимость строительства, то с начала кризиса 2008-9гг рост цен едва ли превышает инфляцию. Мотивация держать “лишнюю” недвижимость у собственника только одна – более менее надежный способ сохранить свои сбережения от инфляции и прочих “неожиданностей” вроде “внезапных” банкротств крупных банков и более серьезных кризисов (кроме революций и войн). Квартира всегда будет чегото реального стоить в отличие от фантиков ЦБ или даже ФРС. Но правительствам всего мира не дает покоя тот факт, что хотябы чьи то сбережения хоть както защищены от их загребущих лап. Поэтому нужно срочно поднять налог на недвижимость.
        Сосбтвенники квартир все это прекрасно чувствуют и желание делиться такими “призрачными” доходами никак не испытывают.
        Казалось бы, правительство “наобещало” и разрекламировало относительно небольшой 6% налог, призванный легализовать правоотношения в области найма помещений для проживания (по сути личной собственности). С т.з. собственника, который руководствуется в 99% случаев житейской, а не бизнес логикой (когда считают каждую копейку и готовы тратить силы и время на любую оптимизацию). Все должно быть просто, ясно и честно – заплати 6% и живи спокойно. Процент небольшой и должен решать все проблемы с государством. Ну а те, у кого не 1-2-3 квартиры, а больше, общей площадью в тысячи метров добро пожаловать в мир бизнеса. С таких доходов можно нанять “приходящего” бухгалтера тыщ за 15 в мес и он профессионально и быстро будет решать все вопросы.

        Что же на практике:

        Физ лицу нужно регистрировать ИП и соотв. становиться предпринимателем со всеми вытекающими последствиями. Предприниматель субъект бизнес-отношений. Он сам должен беспокоиться, сам должен вести учет, считать платить, бегать по инстанциям итд итп. Зачем собственнику все это нужно. Его квартира в 99% случаев личное имущество, которое он на время сдает такому же частному лицу с целью компенсировать расходы на содержание и может быть извлечь какую то кроху (в сравнении со стоимостью недвижимости) прибыли “пока дети не выросли”. Какой он, простите, бизнесмен. Почему нельзя заплатить соответствующий налог оставаясь частным лицом и не 13% НДФЛ, что в данном случае слишком много. Человек не “работает” тут, не продает свой труд и “вновь созданный продукт” труда, а лишь пытается сохранить и содержать личное имущество и сбережения, за которые уже давно заплатил из денег заработанных ранее, налоги с которых уже давно выплачены, а кое кто еще и проценты по ипотеке продолжает платить.
        Почему нужно вообще ходить по налоговым, оформлять кучу бумаг? Почему нельзя сделать уведомительный порядок уплаты налога со сдачи квартир, гаражей, дач?
        Пришел человек на почту, отправил уведомление установленной формы, где указано что, где на какой срок и за какую сумму он сдает и, либо сразу уплачивает вперед налог с вмененного дохода (или может еще раз прийти в середине, в конце периода оплатить), либо получает в конце налогового периода уведомление когда и сколько он должен уплатить налогов, которые “любезно” ему насчитвает налоговая согласно уведомлению (точно также, как по налогам на имущество физ лиц). Если съехал “квартирант” раньше срока собственник идет на почту и пишет уведомление, что договор растрогнут с такого то числа и налоговая налог исчислять перестает. ВСЕ. И люди потянутся…
        Не уведомил налоговую в течение месяца, к примеру , штраф в двухкратном размере в случае выявления найма или еще какието адекватные санкции, которые не пугали бы, а обеспечивали выполнение закона. В чем проблема все это грамотно организвать?

        Необходимость вести какой либо, тем более строгий, учет, сдавать его в налоговую, стоять по очередям, кланяться чиновникам сразу отбивает у “простого человека” охоту вообще всем этим заниматься.

        В “рекламе” указано 6% и все… Но, простите, про пенсионный и соц фонды “забыли” сказать?
        Какие то сложные льготы с вычетом взносов в фонды за прошлый год…
        Если они “все равно вычитаются”, то и не нужно , наверное, было о них писать, порождая у собственника (напомню по сути частного лица) необходимость доказывать выплату этих отчислений за прошлый год, а равно отсуствие у него наемных работников (может я узбеков нанимал в прошлом году огород на даче вскопать, значит есть у меня наемные работники!)

        Почему ВНЕЗАПНО вмененный доход в Москве (для патентной системы) установлен на уровне 1млн руб? Это 83тр в мес! Но, простите опять же, абсолютное большинство квартир сдается по цене от 25 до 50тр в мес! Хороший “запас” оставлили СЕБЕ Собянинские орлы… Поперхнуться не боитесь народными деньгами? А согласно статье на этом же портале, на следующий год до 50м = 750тр, свыше 50м 1.5млн р. (и дальше больше). Всем известно что “типовая” двушка в Мск чуть более 50м (51-55)… Есть какой то шанс сдать ее за 125тр.
        Лохотрон! И опять же собственники-частные лица станут предпринимателями, будут бегать, доказывать, что они не верблюды и платить 90тр налога и тыщ 50 в соц фонды, получив за год в реднем 350-400тр из которых еще 70-80тр (а то и более) уйдет на коммуналку, неск тр на налог на недвижимость (в соотв в новым законом), итого 220-230тр что в купе составит гораздо более половины всех “собранных средств”
        А еще, напомню, “квартирант” может внезапно съехать (за что его не стоит судить, ибо может он и так кое как платит едва сводя концы с концами и, вообще, клиент всегда прав), а налог с вмененного дохода собственник так и будет продолжать платить даже если квартиру не удастся сдать еще 3-5-6 мес, неся большие убытки…
        Вывод из всего еще раз ЛОХОТРОН! У нас просто таки самая гуманная страна в мире по налогам, где НДФЛ всего 13%, а с аренды квартир, так и вообще 6…
        Х-та все это!
        6% либо с реального, либо с вмененного (адекватно вмененного, усредненного с учетом “простоев”, площадей и районов) дохода и должно быть, как и указано в “рекламе”, хотя я запамятовал, закон “О Рекламе” у нас на посулы гос чиновников не распространяется, как не распрастроняется на них и заповедь говорить правду.

        А проблемы с квартирантами? Если Вы сдаете жилье на год и более, то такой договор подлежит регистрации в рег палате, а “квартирант” получает весьма обширные права, заметно ущимляющие права собственника. Выгнать его будет крайне трудно, даже если он перестанет платить неск мес., или портит жилье, ведет асоциальный образ жизни вызывая конфликты с соседями или риски пожара, затопления, тогда как расходы по возмещению будут возлагаться на собственника. Он получает преимущественное право на заключение договора на следующий период, даже если отношения между вами не сложились. И еще куча проблем возможна при таком раскладе. Такой квартирант способен вытрепать все нервы собственнику, и в интернете полно историй о “квартирных террористах”, успешно попиравших все разумные законы и правила даже не будучи наделенными такими расширенными правами, а государству это выгодно ибо оно свои проблемы по соц защите населения частично спихивает на таких собственников.

        Если сдача в наем это бизнес (а именно это Вы декларируете регистрируя ИП), то встает вопрос о социальной отвественности бизнеса, но когда собственник физ лицо и сдает “бабушкину” квартиру чтобы как то ее содержать и сводить концы с концами, у него почти равные условия в плане защиты своих прав по сравнению с “квартирантом”. Понятно, что в абсолютном смысле “квартирант” менее защищен ибо может оказаться без крыши над головой, но и собственник может лишиться квартиры, если не будет получать арендную плату, оплчивать коммунальные услуги, оплачивать очень дорогой ремонт в помещении (если “квартирант” ее портит более нормального износа), лишиться значимой части дохода и жить оч бедно если он сам социально не защищен, например пенсионер).

        Очевидно, что закон написан чиновниками под чиновников и крупный бизнес от недвижимости. Во времена роста цен многие богатые люди (и чиновники в первую очередь им часто некогда возиться со сложным бизнесом, да и способностей не всегда хватает) нахапались дорогой недвижимости с целью долгосрочных инвестиций, легализации и сохранения “награбленного”. Те кто рассчитывал срубить легкую монету на краткосрочных спекуляциях, давно все продали и монету срубили. Большинство же просто продолжает хранить сбережения в дорогой недвижимости (дорогой просто потому, что множество мелких объектов требуют больше внимания и времени при содержании, сдаче внаем итп, сравнительно с одним крупным). Их безнес не столь “незаметен”, как сдача затхлой однушки на окраине приезжим. К тому же им нужна легализация неких “приличных” доходов чтобы обосновать свой роскошный образ жизни. Откуда у депутата с ЗП в 1млн в год Мерин за 10млн? А, так он свою “квартиру Илитную” в центре сдает…, и “все налоги” платит, а сам живет с бабушкой в Бутово… ? С “Илитной” квартиры вмененный доход такой же 1млн в год… Он получает свои 3млн, платит с них ок 100тр налогов (т.е. ок 3%). Ну еще коммуналка будет стоить прилично на большую площадь… И все законно… А ИП нужен всего один на все объекты и, вообще, этим занимаются помощники и бухгалтера, коих у знатных людей всегда хватает…

        Добрый день.
        Администрация портала оставит без комментария общую эмоциональную окраску вашего развернутого комментария. Притом, что мы согласны с большинством ваших доводов, часть из них, все же содержат фактические ошибки, натяжки и, опять же, эмоциональное достраивание картины. Наверное, нет смысла в подробном детальном анализе где и какие есть несоответствия, важно другое. В целом, ситуация, как она обрисована вами, примерно таковой и является. Вместо простой процедуры сдачи в аренду своей недвижимости текущая законодательная среда и нормативные акты не позволяют делать это легко для арендодателя. И патент – также решает, на сегодняшний день, проблемы только у тех, кто сдает недвижимость со среднемесячной платой выше 137 т.р. (в этом можно убедиться, воспользовавшись нашим калькулятором). Как ни странно, но большинству арендодателей проще и дешевле отчитываться именно, как физическим лицам, уплачивая 13% НДФЛ и сдавай достаточно простую декларацию НДФЛ-3.
        Отдельно необходимо отметить, что все вышеизложенные доводы справедливы исключительно к текущей ситуации, тогда как со следующего года правительство Москвы планирует радикально изменить патентную систему, рассчитывая стоимость патента от площади сдаваемого объекта и от принадлежности его к зонам в Москве (планируется к введению 3 категории: ЦАО, остальные округа и Зеленоград-Новая Москва с разными коэффициентами пересчета), подробнее можно прочитать здесь: https://moskvarenta.ru/v-moskve-vvodyat-differentsirovannuyu-stoimost-patentov-na-arendu-zhilya/
        Спасибо вам за развернутый комментарий.

        Налоговый период патента для ИП – один календарный год. Если патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент. В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, налоговым периодом признается период с начала действия патента до даты прекращения такой деятельности.

        moskvarenta.ru