Новостройки через суд

Признаем право собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд

Оценим перспективы дела, бесплатно дадим рекомендации касательно способов признания права собственности.
Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
Тел. 8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 21 ч.

Почему важно признать право собственности в новостройке через суд?

Признаки скорого банкротства застройщика:

— застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
— не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
— на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
— на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
— в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Признание права собственности в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде).
При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию.
Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенном на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.
Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей.
Во втором случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда, при этом акт приемки-передачи квартиры вам не потребуется.

Признание права собственности в Арбитражном суде

«До банкротства застройщика» — означает, что арбитражный суд еще не ввел в отношении застройщика процедуру наблюдения (первую стадию банкротства).
Как правило, дольщики узнают об этом на форумах, однако в этом случае, время уже упущено.
Особенно это важно дольщикам у которых права требования на нежилые помещения, в частности на машиноместа.
Если требование о передаче квартиры еще можно включить в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений», то требования о передаче нежилых помещений включать некуда, такого реестра нет.
Можно включить только денежные требования в реестр кредиторов застройщика банкрота, но это третья очередь и шансов на получение денег не будет никаких.
Остается только последний шанс, признать в Арбитражном суде право собственности на машиноместо, это возможно, но гораздо сложнее, чем в суде общей юрисдикции.

Почему не нужно уповать на включение требования о передаче квартиры в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» при банкротстве застройщика?

Итого: при наличии вышеуказанных признаков банкротства застройщика, нужно сразу обращаться в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру или машиноместо в новостройке.
После введения в отношении застройщика процедуры наблюдения это можно сделать через арбитражный суд, но это намного сложнее и дороже, при этом риск отказа выше, чем в суде общей юрисдикции.

Однако, если вы упустили время и процедура банкротства застройщика уже запущена, признание права собственности в арбитражном суде — это последний шанс не потерять квартиру и в первую очередь нежилое помещение.
Если есть признаки банкротства застройщика, позвоните по телефону 8-903-120-51-06 (бесплатно консультируем ежедневно).
Так как мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия, мы раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам и сможем поделиться с вами такой информацией.

Вне зависимости от того, в какой суд подается иск, общей юрисдикции или в арбитражный суд: если дом введен в эксплуатацию — признается право собственности на квартиру, не введен в эксплуатацию — на долю в объекте незавершенного строительства.

Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд зависит от договора по которому она приобреталась.
Ниже варианты договорных конструкций по оформлению квартир в новостройках Москвы и Московской области.

Заключение ДДУ по ФЗ-214
Самая надежная схема оформления новостройки.
Главное, чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре.
Однако от банкротства застройщика защитить такой договор не сможет.
Самый надежный способ защиты — это признание права собственности через суд.
На примере застройщика-банкрота АО «СУ-155», большое количество дольщиков таким образом сохранило свои квартиры.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ДДУ
Меньше проблем с контролирующими застройщика государственными организациями и привлекательность таких объектов с точки зрения покупателя.

Предварительный договор купли продажи (ПДКП)

От ДДУ ПДКП отличается тем, что он не регистрируется в Росрестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются.
Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания.
На жаргоне, менеджеры отдела продаж новостроек, называют такой договор ПДДУ, что расшифровывается как предварительный ДДУ.
Даже рассказывают, что этот договор смешанный и оформлять право собственности на квартиру в новостройке через суд не потребуется.
Насколько «такой» договор защищает покупателей, понятно даже несведущему человеку.
Правоотношения по такому договору регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП.
В некоторых случаях возможно признать в судебном порядке предварительный договор купли-продажи, договором долевого участия.
В случае введения в отношении застройщика процедуры наблюдения (первая стадия банкротства), внести квартиру приобретенную по ПДКП, в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» не сложно, однако это не самый лучший вариант для дольщика, если сравнивать с признанием права собственности.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ПДКП, следующие:
— возможность начать продажи до получения разрешительной документации, которая необходима для регистрации договора долевого участия по ФЗ-214.
Поскольку процесс получения такой документации быстрым не бывает, а деньги нужны застройщику всегда, такая схема продажи не прекращается и по сей день.
По статистике, такая схема больше распространена в Москве, чем в Московской области, где многие работают по ФЗ-214.
— возможность заложить проданные по ПДКП квартиры третьему лицу, например, подрядчику или поставщику строительных материалов в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате.
Двойные продажи выплывают на поверхность, когда застройщик попадает в сложное финансовое положение.
Важно первым подать исковое заявление о признании права собственности, не дожидаясь, когда это сделает другое лицо с аналогичными правами на вашу квартиру.

Жилищный кооператив или ЖСК
Самая проблемная схема продажи квартир гражданам и самый опасный для покупателя способ.
Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.
По такой схеме реализовывались квартиры в ЖСК «Губернский», ЖСК «Зодчий», ЖСК «Новые Черемушки, 8», ЖСК «Чертаново, 2», ЖСК «Фили-Давыдково, 69», ЖСК «Аврора» и «Заря» и других ЖСК, аффилированных с Су-155.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ЖСК
При наличии признаков банкротства застройщика, незамедлительно обращаться в суд общей юрисдикции с исками к ЖСК о признании нрава собственности на квартиры и машиноместа, привлекая застройщика к участию в деле в качестве третьего лица.
Подробнее об этом в статье: признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

Причины, по которым невозможно получить право собственности на квартиру без обращения с иском в суд:

— не подписан акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком. В таких случаях дом построен, а собственность люди ждут годами, пока инвесторы не поделят имущество.
— не готов необходимый пакет разрешительной документации для государственной регистрации.
— не оформлены документы на земельный участок. Ждать оформления застройщиком земли бесполезно.
— приостановлены работы, банки строительство не кредитуют, все квартиры проданы и дело идет к банкротству застройщика.

Рассмотрим два варианта с разными юридическими схемами по защите прав истцов.
Исковые требования зависят от того, сдан дом в эксплуатацию или нет.

Дом сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет собственность до урегулирования отношений с инвесторами по инвестиционному контракту.
Подаётся иск о признании права собственности на квартиру.
Основывается на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ.
Смысл статей в том, что нарушаются ваши права и это единственно возможный вариант их защиты.

Дом не сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет жилые помещения в собственность, поскольку дом физически не построен, проблемы с финансированием, с разрешительной документацией.
Ждать нельзя – перспектива банкротства застройщика.

Варианты исковых требований:
— иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Иск основывается, в частности на ст.130, 307, 309, 310 ГК РФ.
При такой конструкции иска жилое помещение может быть не передано по акту. Пункт 17 обзора в ред. от 04.03.2015.

— иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. При такой конструкции иска жилое помещение должно быть передано дольщику по акту приема-передачи. Пункт 16 обзора в ред. от 04.03.2015.

Каждый иск о признании права собственности на новостройку индивидуален.
Бесплатно консультируем по вопросам подачи иска в суд по телефону 8-903-120-51-06 (ежедневно).

Для оформления права собственности на новостройку через суд нужны документы:
1. ЖСК — подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
2. ПДКП — предварительный договор, документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер), договор уступки (при наличии), любая переписка и др.
3. ДДУ — договор долевого участия, документы по оплате, договор уступки (если есть), переписка с застройщиком.

Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд.

При наличии признаков скорого банкротства застройщика приглашаем обратиться за бесплатной консультацией.

Ежедневно по телефону 8-903-120-51-06 расскажем, что нужно делать по вашему случаю.
Работаем, в том числе, со сложными объектами: где не оформлена земля, с перспективой банкротства застройщика.

Какие документы нужны для признания права собственности по объектам ЖСК?
Об этом подробно в статье Признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

У меня застройщик АО СУ-155.
Что можно сделать?
О признании права собственности в отношении застройщика-банкрота в статье Банкротство АО «СУ-155» с примерами из судебной практики.

У меня застройщик АО «АлеутСтрой».
Как признать право собственности?
Подробнее об этом в статье Иски к АО «АлеутСтрой» .

У меня застройщик МОИСК.
Какие мои действия?
Обсуждение этого вопроса в статье МОИСК — иски о признании права собственности

У меня застройщик АО «Московский комбинат хлебопродуктов».
Какой порядок признания права собственности на квартиру и машиноместо?
Процедура признания права собственности и последовательность ваших действий описана в статье Признание права собственности по МКХ через суд

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика?
Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?
Какие могут возникнуть риски?
Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора?
Нужно ли перед подачей иска в суд подавать какие-либо документы в Росреестр?
Об этом подробно в статье расторжение ДДУ.

По каким ставкам правильно делать расчет при взыскании неустойки пор ДДУ?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье: расчет.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про НДФЛ.

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье: взыскание убытков.

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
уступку прав требования.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
срок исковой давности по ДДУ.

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье: неустойка с застройщика.

Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите здесь.

www.regpractic.ru

Получаем обственности на квартиру в новостройке через суд

Человек купил квартиру на стадии строительства дома. Каков сценарий сделки? Упрощенно он выглядит так: Заключение договора долевого строительства – Регистрация в ФРС – Оплата – Завершение строительства – Передача квартиры покупателю – Регистрация права собственности. Увы, сбой может произойти на любом из этапов. Сегодня мы рассматриваем ситуацию, когда проблемы возникают на завершающих стадиях. Дом построен, покупатели даже живут в квартирах, но застройщик не передал документы, необходимые для оформления права собственности на жилье.

Почему так происходит? Может быть, у застройщика нет всех бумаг, необходимых для завершения регистрации дома в соответствующих органах. Или он пытается уйти от уплаты налогов. В нашей практике был случай, когда застройщик еще при заключении договора честно сообщал покупателям, что из-за проблем с документами на земельный участок оформить право собственности на квартиру можно будет только через суд. И даже помогал дольщикам организованно подавать иски против себя.

Как бы то ни было, если застройщик не предоставил покупателю все требуемые документы, придется обращаться в суд. Судебные органы не занимаются оформлением права собственности, наша цель при обращении к ним – признание этого права. Иначе говоря, судебное решение служит подтверждением того, что данная квартира принадлежит данному гражданину. На основании решения суда можно продолжить оформление права собственности.

Обратите внимание: в этой статье мы говорим только о достроенных, пригодных для проживания домах. Случаи, когда строительство не завершено, требуют отдельного рассмотрения.

Как подать иск с суд о признании права собственности на квартиру?

Обращаться следует в суд общей юрисдикции (не арбитражный и не к мировому судье) по месту нахождения недвижимости.

Подготовка начинается, как обычно, со сбора пакета документов. Вам понадобятся:

  1. Договор, который вы подписали с застройщиком, со всеми приложениями. Строго по закону, при долевом строительстве с покупателем должен быть заключен именно договор долевого участия в строительстве, соответствующий федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2014г. Но иногда застройщики нарушают это требование и заключают с покупателями договоры соинвестирования, предварительные или еще какие-нибудь «неправильные» договоры. Это не является основанием для отказа в признании права собственности за покупателем. Суд будет смотреть не на название договора, а на его содержание и на то, как стороны выполнили принятые обязательства;
  2. Документы, подтверждающие, что вы оплатили стоимость квартиры. Это принципиальный момент. Нет оплаты – нет права собственности;
  3. Документы, доказывающие, что вы реально пользуетесь жильем. Обычно это акт приемки-передачи квартиры, но может случиться, что застройщик уклоняется от его подписания. Иногда пытаются подменить его актом приемки квартиры «для ремонта» — в общем, насколько хватит фантазии. Но даже такой акт послужит для суда доказательством, что квартиру вам фактически передали. Если на руках у покупателя нет вообще никакого акта, это не причина отступиться от борьбы. Нужно собирать другие документы, которые подтверждают, что вы распоряжаетесь квартирой как ее владелец. Это может быть договор с организацией, которая осуществляет ремонт в квартире. Также подготовьте квитанции за коммунальные услуги, охрану жилья и тому подобное;
  4. Выписка из ЕГРП (Единый реестр прав на недвижимое имущество). Суд должен убедиться, что право собственности на данную квартиру не зарегистрировано на кого-то другого и никто на нее претендует. Получить выписку может любой гражданин, обратившись в учреждение Росреестра, МФЦ или через сайт Госуслуг;
  5. Собственно, исковое заявление. Нужно подробно изложить обстоятельства своего дела и грамотно сформулировать требования. Писать подобное заявление самостоятельно, не имея юридического опыта, не так просто, как может показаться. Необходимо грамотно сформулировать свои требования и сослаться на нормы законодательства, подтверждающие вашу правоту. Эту работу лучше поручить специалистам.

Во многих статьях пишут, что для обращения в суд нужны еще такие документы как разрешение на строительство дома, постановление администрации, документы на земельный участок и т. д. Но откуда у простого покупателя такие документы? Правильно, ниоткуда. Не переживайте, эти и другие необходимые документы будут затребованы в ходе процесса через судебный запрос.

В целом, судебная практика внушает покупателям оптимизм. Некоторым судам приходится массово удовлетворять подобные иски, например, при завершении строительства целых микрорайонов. Однако процесс это все же затратный по времени и нервам, к тому же ответственный, ведь цена успеха – право собственности на недвижимость. Большинство покупателей предпочитает доверить обращение в суд профессионалам.

etagrealty.ru

Бракованные новостройки: что делать?

История о недоделках и суде

История Андрея типична для многих покупателей, оказавшихся один на один с проблемами в новых домах. В 2012 году он купил квартиру панельной многоэтажке. Через год после сдачи жилья в местах общего пользования домов начали появляться дефекты. Покупатели квартир обратили внимание на текущие окна и межпанельные швы. Несколько лет они обращались к застройщику, но результата не было, к концу пятого года жизни в новостройке жильцы решили подать иск в суд.

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень»

«Скоро у застройщика подойдет к концу срок гарантийных обязательств. В течение всех пяти лет компания уклоняется любыми способами от решения проблем. Из-за окончания гарантийного срока жильцы дома решились на судебный процесс, – рассказывает Андрей. – С момента подписания договоров долевого участия (ДДУ) застройщик не выходил на связь, общение было возложено на управляющую компанию (УК). Сменить ее жителям домов сложно. У нас есть собственный счет для капремонта, и существует неприятная вероятность того, что УК будет ремонтировать на эти средства дефекты, которые они не привели в порядок до конца гарантийного срока».

Дом, в котором Андрей купил квартиру – панельный, распространенной в Москве серии «П-44Т». По мнению покупателя, при строительстве был не очень добросовестный монтаж панелей и некачественная герметизация, вследствие чего при сильных осадках весной влага начинает выступать на стенах, и они покрываются «лохмотьями штукатурки», особенно в местах общего пользования.

«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень», – негодует Андрей. Речь идет о стенах, которые выходят на улицу.

«Внутри квартир с окнами ни у кого проблем не возникает, но в местах общего пользования – на лестничных площадках, у лифтов – беда. Окна некондиционные, они сделаны то ли из бракованных материалов, то ли из отходов производства, – считает он. – Мы провели досудебную экспертизу, и эксперт подтвердил наши догадки. Фурнитура, запирающая окна, мебельная, то есть подъездные окна сделаны на мебельных петлях».

Юристы инициативной группы жильцов, в которую входит Андрей, нашли специализированную компанию, которая уполномочена проводить досудебные и судебные экспертизы. По договору эксперты проверили окна и монтаж панелей.

Жильцы надеются на положительный исход дела в суде. «Пока мы только подаем иск, все впереди еще», – резюмирует Андрей.

Подобные ситуации не редки, строительные компании часто оставляют покупателям квартиры с недоделками. Чтобы не попасть в аналогичную историю, лучше отправляться на просмотр нового жилья, подготовленным. На что нужно обращать внимание и как надо в таких случаях выстраивать общение с застройщиком ЦИАН рассказали эксперты группы «Юридическая и строительно-техническая экспертиза» (Ю.С.Т.Э.).

Застройщик не успевает достроить дом в срок

Предупредить дольщика. Ожидание введение объекта в строй, получения ключей может неожиданно затянуться. Застройщик может не уложиться в заявленные сроки: в таких случаях он должен предупредить дольщиков.

Согласно 214-ФЗ, застройщик должен сделать две вещи: во-первых, не позднее, чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; во-вторых, предложить изменить договор, – поясняет Антон Жуйков, руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.».

«Важно отличать срок строительства, который может быть однократно перенесен застройщиком, и срок передачи застройщиком объекта дольщику по ДДУ, который не может быть продлен соглашением в договоре», – добавляет юрист. Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

Вместе с тем, по словам Жуйкова, существует судебная практика, подтверждающая законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком, что вполне соответствует Гражданскому кодексу РФ. В таком случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.

Антон Жуйков руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.»

Получить неустойку. Если строительная компания не сдает объект вовремя, нужно написать претензию и добиваться неустойки, а если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. Шансы на успех весьма велики, считает Антон Жуйков: «Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора».

На стороне покупателя и еще одно мощное оружие – закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки). Согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика. Закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но лучше это делать. Ведь если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности не остается.

Дом сдан. Осмотр квартиры, составление претензии

От момента разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до выдачи ключей может пройти несколько месяцев. Передача ключей фиксируется отдельным актом, после чего собственник может отправляться на осмотр квартиры. «Все проблемы надо обязательно включить в акт о выявленных недостатках (он может называться также протоколом замечаний о недостатках либо иначе, но главное – суть), – поясняет» Антон Жуйков.

Не надо путать данный акт с передаточным актом – документом, который обязателен для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект. Без подписанного обеими сторонами передаточного акта Росреестр не произведет регистрацию.

Если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении

Далее, после составления акта о выявленных недостатках, необходимо составить письменную претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Так дольщик получит необходимое доказательство того, что претензии и требования направлены застройщику.

Есть гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 214-ФЗ). «Поэтому, если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, вы вправе предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении», – добавляет юрист.

Окна, монтажные швы, батареи – что проверять?

Лучше начать осмотр прямо в подъезде. То, в каком состоянии находится совместное имущество, уже говорит о многом. Можно посмотреть, как работают лифты, изучить подвал или технический этаж, если квартира находится на первом или последнем этаже – любые проблемы в этих помещениях грозят неприятностями.

В договоре должны быть зафиксированы характеристики квартиры, все недоделки или нестыковки надо отметить. «Основными и самыми дорогостоящими проблемами являются окна, – рассказывает Олег Воробьев, технический директор «Ю.С.Т.Э.». – Причиной проблем в 99% случаев являются некачественные окна и их установка. Поспешный монтаж без устройства слоев пароизоляции и не соблюдение требований ГОСТа к монтажным швам может привести ко второму кругу ремонта – снова демонтаж, пыль и грязь, переустановка или замена окон, новая отделка стен и откосов».

Во время осмотра стен стоит обратить внимания на неровности. «При значительном отклонении можно понести значительные расходы по оштукатуриванию для выравнивания плоскости», – замечает эксперт. Имеет смысл измерить длину стен, часто реальный метраж и площадь по документам разные. Для измерения площади с собой лучше взять рулетку или лазерный дальномер.

Необходимо также обратить внимание на то, как установлены батареи. По правилам предусматривается расстояние: не менее 2 см от стены, 7 см от пола и 8 от подоконника. Проверьте регулятор температуры, если он предусмотрен. Запишите и показания счетчиков с их номерами.

Часто бывает, что недостатки неочевидны. И чтобы их профессионально выявить, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы. Эксперты осмотрят квартиру, зафиксируют недостатки, возможность их устранения и оценят стоимость данных работ, после чего составят техническое заключение. В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации также можно предъявить застройщику.

Квартиры с отделкой – скрытые риски

«Не секрет, что застройщик экономит на квалифицированных рабочих», – замечает Олег Воробьев. Главное, на что стоит обратить внимание, по мнению эксперта, – качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты: стяжки, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники. Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипа напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки.

Плохо нанесенная штукатурка, через какое-то время на фоне температурных или влажностных перепадов может отслоиться и отвалиться.

«Обязательно проверьте напор, открыв кран смесителя. Его значительное уменьшение может свидетельствовать о некачественной сварке трубопроводов и уменьшении сечения трубы», –объясняет эксперт.

При покупке доступного жилья стоит понимать, что отделка может быть выполнена из дешевых материалов. Многие девелоперы могут не вносить подробное описание отделочных работ в договор, чтобы избежать претензий: допущенные вариации при ремонте могут сильно отличаться от того, что обещали покупателю.

А вот если дом принадлежит к классам «комфорт» и «бизнес», нужно заняться подробным изучением использованных застройщиком материалов. Если предусмотрена мебель и бытовая техника, стоит взять у застройщика документы от производителя.

Срок для устранения недостатков

«Если участник долевого строительства предъявил к застройщику требования об устранении выявленных недостатков, они должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа, – рассказывает Антон Жуйков. – Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней (ст. 23 ЗоЗПП). Но надо не забывать, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара». Только в том случае если все недостатки устранены, можно подписывать акт приема-передачи.

Если застройщик не идет навстречу?

В том случае, если застройщик отказывается устранять брак, либо не хочет замечать какие-либо серьезные недостатки, нужно обратиться в экспертную организацию, которая может провести экспертизу. «Акт осмотра от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, ваши претензии будут восприниматься убедительно», – говорит Диана Беневольская, гендиректор «Ю.С.Т.Э.». Для начала можно обратиться за консультацией, прислать фото дефектов, узнать насколько они критичны. «Если у вас «однушка» и проблемы незначительные, а стоимость устранения явно ниже расходов на юриста и строительную экспертизу, можно не заказывать полное техническое обследование и заключение, а только заактировать выявленные недостатки строительства», – советует эксперт.

Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

На основе акта с выявленными недостатками составляется претензия, направляется застройщику.

Вызов инженера с составлением акта для стандартной однокомнатной квартиры стоит от 5-7 тыс. рублей. Техническое заключение обойдётся в три раза дороже. Смета на устранение выявленных дефектов – это ещё 3-5 тыс. рублей. Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.

«На нашей практике самыми полезными для заказчиков оказались заключения по результатам обследования элитных новостроек. В таких случаях заключение стоимостью 20-30 тыс. рублей может решить гораздо более дорогостоящие и болезненные вопросы», – замечает Диана Беневольская.

Чтобы не проиграть суд

Эксперты предупреждают, что при составлении актов не стоит увлекаться и вносить туда несуществующие проблемы. «Часто заказчик, раз уж он несёт расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить больше недостатков, «сгустить краски» и т.д. Это ошибка. Некоторые эксперты на это идут, но это только затягивает и усложняет решение вопроса заказчику, – предупреждает Беневольская. – Нас также иногда привлекают УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир. И бывает, покупатель проигрывает. Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или сумм к возмещению».

www.cian.ru