Налог на прибыль при строительстве

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ: УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ПРИ ПОЭТАПНОЙ СДАЧЕ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача объектов строительства, то заказчик-инвестор доходы и расходы по законченному этапу в целях налогообложения прибыли признает в том отчетном периоде, в котором подписано разрешение (решение) администрации города о вводе в эксплуатацию части жилого комплекса. При этом исчисление налога на прибыль организаций производится заказчиком-инвестором по каждому сданному в эксплуатацию этапу жилого дома.

Об этом Письмо УФНС РФ по г. Москве от 10.02.2010 N 16-12/[email protected]

На основании пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ »Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ) инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиции, осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними в соответствии со ст. 8 Закона N 39-ФЗ.

Так, инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчиками признаются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

В ст. 8 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Налогоплательщики исчисляют налоговую базу по налогу на прибыль по итогам каждого отчетного (налогового) периода на основе данных налогового учета ( ст. 313 НК РФ).

Согласно ст. 274 НК РФ налоговой базой по налогу на прибыль признается денежное выражение прибыли, определяемой в соответствии со ст. 247 НК РФ и подлежащей налогообложению. Так, прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с гл. 25 НК РФ.

На основании ст. 248 Налогового кодекса РФ к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся:

  1. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, которые определяются в порядке, установленном в ст. 249 НК РФ;
  2. внереализационные доходы, которые определяются в порядке, установленном в ст. 250 Налогового кодекса РФ.

В соответствии со ст. 249 Налогового кодекса РФ в целях гл. 25 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах заказчика-инвестора средств дольщиков и (или) соинвесторов. Об этом говорится в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Согласно п. 5 ст. 270 НК РФ в целях налогообложения прибыли у застройщика не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества.

Таким образом, все затраты, связанные со строительством жилого дома, заказчик-инвестор осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств дольщиков. В налоговом учете эти расходы не отражаются.

Доходом заказчика- инвестора, подлежащим обложению налогом на прибыль, является превышение взноса дольщиков (юридических и физических лиц), участвующих в инвестировании строительства, над фактической стоимостью квартир (затратами на строительство) при условии, что такая сумма инвестиционного дохода согласно инвестиционному контракту остается в распоряжении заказчика-инвестора. Аналогичная позиция содержится в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 05.09.2005 N А38-6626-17/820-2004(17/31-2005) и ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2005 N Ф03-А51/05-2/2240 .

Согласно п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ »Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в настоящее время, помимо акта государственной приемочной комиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен получить от администрации города разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях налогообложения прибыли доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) ( п. 1 ст. 271 НК РФ).

Принципы и методы, которыми руководствуется налогоплательщик при распределении доходов от реализации, должны быть установлены в учетной политике для целей налогообложения прибыли организаций ( ст. 316 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл. 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст. 318 — 320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Об этом сказано в п. 1 ст. 272 НК РФ.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

subschet.ru

Налог на прибыль при строительстве

АРХИВ «Студенческий научный форум»

Просмотров научной работы: 14130

Комментариев к научной работе: 3

Поделиться с друзьями:

Строительство как отрасль имеет свою специфику ведения налогового учета, так как в ней тесно связано выполнение работ и оказание услуг, а также сотрудничество организаций, действующих на основе разных форм гражданско-правовых договоров (далее — ГПХ) на всех этапах строительной деятельности. Организации, действующие в этой сфере, могут выступать в качестве инвесторов, заказчиков, а так же подрядчиков.

Налоговый учет подразумевает под собой систему обобщения информации для определения налоговой базы на основе данных, вытекающих из первичных документов, сгруппированных в соответствие с порядком, предусмотренным ст.313 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). Налоговый учет ведется в целях формирования полной и достоверной информации o порядке учета для целей налогообложения хозяйственных операций, осуществляемых налогоплательщиком за отчетный (налоговый) период, a также для обеспечения информацией внутренних и внешних пользователей для контрoля за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью исчисления и уплаты в бюджет налоговых поступлений [3].

Данные, отраженные в налоговом учете должны содержать информацию, представленную на рис. 1.

Подтверждением данных налогового учета являются: первичные учетные документы, оформленные согласно ст.9 Закона «О бухгалтерском учете» (Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 г. №402-ФЗ), аналитические регистры налогового учета, расчет налоговой базы, налоговые декларации [1]. В строительной отрасли применяют типовые унифицированные формы первичной документации:

КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»;

КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»;

КС-6а «Журнал учета выполненных работ»;

КС-8 «Акт о сдаче в эксплуатацию временного сооружения»;

КС-9 «Акт о разборке временных сооружений»;

6) КС-17 «Акт о приостановлении строительства»;

7) КС-18 «Акт о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству» [4].

Данные налогового учета должны отражать

порядок формирования суммы доходов и расходов

порядок формирования сумм создаваемых резервов

размер долга организации по налогу на прибыль

порядок определения доли расходов, учитываемых для целей налогообложения в текущем периоде

сумма остатков расходов, подлежащая отнесению на расходы в следующих налоговых периодах

Рисунок 1 – Информация, необходимая и содержащаяся в данных налогового учета*

*Источник: составлено автором на основании гл. 25 НК РФ [1].

На практике существуют два способа ведения строительства: хозяйственный и подрядный. Хозяйственный способ строительства предназначен, прежде всего, для осуществления работ с помощью своих сил и для собственных нужд. При таком методе отсутствие финансового результата влияет на налоговую базу организации, и налогообложение производится несколько иначе.

Отличающей особенностью подрядного способа oт хозяйственного является наличие договорных отношений между заказчиком и его структурным подразделением, осуществляющим строительство. При подрядном способе происходит передача права собственности на результаты выполненных работ на возмездной основе, которые как раз таки и признаются реализацией.

При общем режиме налогообложения организации строительства выплачивают следующие налоги.

Налог на добавленную стоимость (далее — НДС) – это косвенный налог, содержащийся в части стоимости товара, работы или услуги, которая взымается в пользу государства. НДС относится к федеральным налогам. Одним из существенных налоговых поступлений наряду с налогом на прибыль является НДС, в среднем в федеральный бюджет России поступает 40-45%. Разница между двумя составляющими: конечная стоимость выполненных работ (услуг) в строительстве и стоимость отнесенных на издержки производства материальных затрат, и есть НДС. Стандартная ставка налога 18%. В расчетных документах налог обязательно выделяется отдельной строкой: указывается процентная величина и в рублях.

В том случае, когда процесс строительства проводится подрядчиком, причем застройщик не выполняет строительно-монтажных работ, то передача застройщиком заказчику части объекта не является объектом налогообложения на добавленную стоимость. Хотя, те самые услуги по организации строительства объекта, которые оказывает застройщик инвестору, являются объектом налогообложения на добавленную стоимость. Если строительство выполняется для собственных нужд, то выполнение строительных работ будет считаться объектом налогообложения по НДС. Выполнение строительных работ возможно двумя способами: хозяйственным или подрядным.

НДС в строительной отрасли, выполненным хозяйственным способом — строительно-монтажные работы должны облагаться НДС, который будет исчислен только после окончания всех работ. Кроме того, сама организация будет иметь право на вычет. Определение налоговой базы по выполненнымстроительно-монтажным работам (далее по тексту СМР) и налогового периода для начисления НДС.

НДС при выполнении работ хозяйственным способом определяется на основании всех расходов, которые понесла организация при выполнении этих работ (согласно п.2 ст.159 НК РФ). Сумма расходов для исчисления НДС определяется из общей стоимости строительно-монтажных работ как выполненных собственными силами, так и c привлечением любых других подрядных организаций.

В соответствии с п.10 ст.167 НК РФ начисление НДС должно производиться в конце налогового периода, то есть в конце месяца или квартала. В расчет берутся все СМР, выполненные в данном налоговом периоде [3].

Составление счетов фактур производится в двух экземплярах ежемесячно или ежеквартально — в зависимости от установленного порядка в организации — в последний день налогового периода.

При произведенных СМР для собственных нужд к налоговому вычету принимается уплаченный НДС продавцу при приобретении необходимых для выполненных СМР материалов, продавцу при приобретении незавершенного строительства для достраивания хозяйственным способом, а также начисленный НДС при производстве работ для собственных нужд.

Согласно ст.171 НК РФ налоговому вычету подлежать те суммы НДС, которые подрядные организации предъявили налогоплательщику при осуществлении строительства.

Налогоплательщики — подрядчики имеют возможность предъявлять к вычету в налоговые органы суммы по мере использования материалов, использованных при строительстве, а не после завершения строительства. Но эта норма распространяется только на подрядчиков, которые являются заказчиком, то есть когда строительство производится хозяйственным способом.

В случаях работ по договорам подряда инвесторы могут принять НДС (то есть возместить его подрядчику) только после ввода объекта в эксплуатацию. Возмещение НДС возможно только при условии, если в договоре прописано, что инвестор возмещает подрядчику себестоимость приобретаемых материалов.

Все налогоплательщики налога на добавленную стоимость должны до 20 числа ежеквартально заполнять и подавать в территориальное отделение налоговой службы декларацию по НДС. С 2014 г. данная декларация подается только в электронном виде с использованием электронной цифровой подписи (далее — ЭЦП).

Налог на прибыль организаций, стандартная ставка налога составляет 20%,. Объект налогообложения — валовая прибыль строительной организации, которая определяется суммой прибыли, полученной от реализации услуг или работ, предоставляемых организацией, а также от продаж любого имущества, в том числе основных средств. Объектом также является разница между доходами и расходами по всей внереализационной деятельности.

Исчисление налога на прибыли выполняется только нарастающим итогом поквартально и каждый квартал пересчитывается. Оплата производится в целом за год не позднее 10 календарных дней после сдачи годового отчета.

При строительстве, выполненным хозяйственным способом налог на прибыль не рассчитывается, так как право собственности на результат выполненных работ не передается сторонним лицам на возмездной основе, то есть реализации с целью получения выгоды не происходит, и финансово оценить результат таких работ не представляется возможным.

Также строительная компания — застройщик не выполняет подразделения капитальных затрат на прямые затраты и косвенные и не попадает под действие ст.318 НК РФ, таким образом, не могут быть применены положения гл.25 НК РФ. Декларация по налогу на прибыль организации подается каждый квартал до 28 числа того месяца, который следует за окончанием квартала [3].

Налог на доходы физических лиц (далее по тексту НДФЛ) взымается с доходов сотрудников строительной организации и составляет в общем виде 13%. Организация является налоговым агентом, обязанностью является: исчисление, удержание и перечисление в соответствующий бюджет. Поэтому начисление НДФЛ производится сразу в день начисления дохода, уплата – в день получения вознаграждения работником. Также существует НДФЛ с дивидендов учредителей, составляющей 9%. Дивидендами признается прибыль компании, которые учредители получили и могут распределить между собой. Такая прибыль соответственно облагается под ставку 9% Декларация 2 — НДФЛ подается 1 раз в 1 год до 1 апреля того года, который следует за отчетным годом [3].

Взносы во внебюджетные фонды в общем случае составляют приблизительно 30% и включает в себя медицинское страхование 5,1%, пенсионное страхование 22%, социальное страхование 2,9%, страхование от несчастных случаев 0,2%. Отчетность нужно предоставить до 15 числа того месяца, который следует за последним отчетным.

Налог на имущество организаций. Ставки при этом могут варьироваться в границах 2,2% от стоимости имущества предприятия в год. С 01.01.2014 г. налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении ряда объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости, а не балансовой, как это было ранее. В отношении прочего имущества налоговая база будет определяться по-прежнему как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налог будет рассчитываться как произведение кадастровой стоимости недвижимого имущества на 1 января налогового периода и ставки налога [2].

Законом установлены предельные значения ставок налога: для субъектов РФ – 1,0% (2014 г.), 1,5% (2015 г.), 2% (2016 г.). Исчисленный налог уплачивается в бюджет по месту нахождения каждого из объектов недвижимого имущества. Для остальных категорий налоговая ставка сохранится в размере 2,2% от налоговой базы. Исчисленные авансовые платежи по налогу за первый квартал, полугодие и девять месяцев подлежат уплате в текущем налоговом периоде соответственно не позднее 5 мая, 5 августа, 5 ноября.

Сумма налога, исчисленная по итогам налогового периода, с учетом подлежавших уплате в течение налогового периода авансовых платежей подлежит уплате не позднее 10 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Транспортный налог уплачивается только в том случае, когда у организации есть автотранспорт, который используется в целях функционирования данной деятельности. Ставка налога зависит прямо пропорционально от мощности двигателя.

Налогом облагается все транспортные средства, обладающие следующими характеристиками:

— наличие двигателя — ставка налога зависит от мощности, измеряемой в лошадиных силах (для наземных средств), или от статической тяги реактивного двигателя (для воздушных средств)

— валовая вместимость — для несамоходных водных средств (для самоходных определяется отдельно).

Ставка налога определяется на региональном уровне, и налоговая сумма рассчитывается строительными организациями самостоятельно. Платить можно двумя способами: авансовыми платежами один раз в квартал или за весь год единовременно, но не позднее 1 февраля. Декларация по транспортному налогу подается 1 раз в 1 год до 1 февраля года, который следует за отчетным [3].

Земельный налог. Налогообложению подлежит вся земля, которой, так или иначе, пользуется строительная компания: собственная, арендованная или находящаяся во владении. Налоговая ставка — фиксированный платеж, рассчитываемый за год в зависимости от площади земли и относящийся на себестоимость продукции (услуг). Формой земельной платы за землю является и арендная плата. Оплата налога производится в 2 этапа (во втором полугодии отчетного года). Налог на землю с 2014 г. должен рассчитываться по кадастровой стоимости объектов, но фактически земельный налог по-новому в Тюменской области будут платить с 2015 г. [2].

В завершении следует отметить, что строительная отрасль обладает своей спецификой, вплоть до того, что имеет свои унифицированные формы первичной документации. Прежде всего, организации, действующие в этой сфере, могут выступать в качестве инвесторов, заказчиков, а так же подрядчиков. Вследствие этого, рассмотрение особенностей налогообложения организации, находящиеся на общей системе налогообложения в строительстве является одной из наиболее актуальных направлений.

1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон Российской Федерации от 05.08.2000 г. №117-ФЗ (в ред. от 30.07.2010 г. №242 – ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — 32. — Ст.3340; Рос.газета. — 2010. — 3 авг. — С.14

www.scienceforum.ru

Сэкономить налоги на СМР и прочем строительстве можно несложными методами

22 октября 2010 8825

  • Бухгалтерский резерв поможет снизить налог на прибыль
  • Временные строения не облагаются налогом на имущество
  • Как выгоднее для застройщика учитывать проценты по займам
  • Популярное по теме

    Есть способы уменьшить НДС при строительстве для собственного потребления

    Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления является объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). База определяется исходя из всех расходов на выполнение СМР (п. 2 ст. 159 НК РФ). Начисленный налог можно принять к вычету на конец того же периода при выполнении следующих условий: объект предназначен для операций, облагаемых НДС, и расходы на него уменьшают налогооблагаемую прибыль (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ). Если эти условия не выполняются, налог учитывается в первоначальной стоимости объекта основных средств.

    Однако соблюсти условия для вычета бывает проблематично или чревато налоговыми претензиями. Поэтому на практике некоторые организации обходят эту норму и изначально не начисляют налог.

    Вариант первый: изменить назначение объекта. Целью строительства изначально заявляется продажа объекта. Тогда на стоимость работ НДС начислять не нужно. В дальнейшем, когда объект построен, общество меняет решение и включает его в состав основных средств.

    Такой подход рискован. Компании нужно будет убедительно объяснить налоговикам (а в дальнейшем, возможно, суду) причины перемены решения. Иначе инспекторы попытаются доначислить НДС. А поскольку общество фактически не заявляло вычет налога по СМР для собственного потребления (это дело добровольное), то доначисления будут отнюдь не нулевыми.

    Вариант второй: привлечь дружественную компанию. Чтобы и избежать споров, и не начислять налог с СМР для собственного потребления, привлекают дружественную компанию. И строят или монтируют объект специально по ее заказу. Построенный объект вместе с землей по цене, близкой к себестоимости, передается по акту выполненных работ партнеру. После чего строитель берет недвижимость обратно в аренду и использует в своей деятельности.

    Вариант третий: привлечь к строительству подрядчиков. Если строительно-монтажные работы ведутся не только силами самой организации, но также и с привлечением сторонних подрядчиков, в облагаемую базу стоимость подрядных работ включать не надо. Ведь фраза «для собственного потребления» явно не относится к привлеченным третьим лицам, которые выполняют работу для заказчика (решение ВАС РФ от 06.03.07 № 15182/06, письмо ФНС России от 04.07.07 № ШТ-6-03/527).

    Временные строения не являются основными средствами

    В процессе капитального строительства (не важно для кого, для себя или для стороннего инвестора) практически всегда приходится возводить временные строения: забор вокруг стройплощадки, подъездные пути для строительной техники и т.п.

    От того, как учитывать такие объекты, прямо зависит сумма налога на имущество. Существуют две точки зрения.

    Временные строения являются основными средствами. Действительно, подпункт «а» пункта 3.1.8 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160) указывает, что временные здания и сооружения по их вводу в эксплуатацию зачисляются в состав основных средств. Кроме того, на первый взгляд, выполняются все условия, необходимые для принятия объекта в состав ОС на основании пункта 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»: оно используется в производстве более 12 месяцев, не предполагается к продаже и способно приносить выгоду.

    Временные строения не являются основными средствами. Есть аргументы, которые могут позволить рассматривать затраты на возведение таких временных сооружений в качестве текущих затрат по строительству. Причина в том, что одно из условий принятия объекта в состав ОС здесь не выполняется. В частности, в ПБУ 6/01 оно звучит так: «объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев».

    Логично предположить, что операционным циклом в нашем случае является период строительства «основных» объектов, для создания которых необходимы временные сооружения. Поскольку по окончании этого процесса они подлежат ликвидации. Поэтому и с точки зрения ПБУ 6/01 они не подпадают под определение основных средств.

    Выбрав второй вариант, компания экономит на налоге на имущество. Хотя его применение связано с налоговыми рисками, так как инспекторы, скорее всего, будут придерживаться иной позиции.

    В споре суд может поддержать компанию. Так, в постановлении от 06.07.09 № КА-А41/6316-09 Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с тем, что временные строительные сооружения не являются основными средствами.

    Проценты по заемным средствам выгоднее отнести на счет инвестора

    У компании-застройщика существует два варианта учета затрат на уплату процентов по займам, привлеченными для целей строительства: учесть их как внереализационные расходы или включить в стоимость строящегося объекта. Налоговые последствия каждого из вариантов могут быть различными.

    Экономия достигается, если инвестиционным договором предусмотрено, что разница между фактическими затратами на строительство производственного объекта и инвестиционным взносом является вознаграждением застройщика. Начисленные проценты могут либо уменьшать сумму экономии застройщика, либо относиться за счет инвестора. Какой же вариант выгоднее?

    на цифрах Предположим, сумма инвестиций в строительство составила 1000 млн рублей, себестоимость строительства объекта без учета процентов – 700 млн рублей, сумма процентов по займам, привлеченным для строительства, – 50 млн рублей

    Если компания учтет проценты в составе внереализационных расходов, то по этой сделке налоговые платежи составят 86,6 млн рублей, а именно:

    – НДС – 45,8 млн руб. ((1000 млн руб. – 700 млн руб.) × 18 : 118);

    – налог на прибыль – 40,8 млн руб. ((1000 млн руб. – 700 млн руб. – 50 млн руб. – 45,8 млн руб. ) × 20%).

    Если же компания относит проценты за счет инвестора, в налоговых расходах их сумма не учитывается. Тогда по сделке налоговые платежи будут равны 80,5 млн рублей, в частности:

    – НДС – 38,1 млн руб. ((1000 млн руб. – 750 млн руб.) × 18 : 118);

    – налог на прибыль – 42,4 млн руб.((1000 млн руб. – 750 млн руб. – 38,1 млн руб.) × 20%).

    Экономия от выбора варианта учета процентов составит 6,1 млн руб. (86,6 – 80,5).

    Получается, за счет отнесения процентов на расходы инвестора застройщик уменьшает размер своего вознаграждения, с суммы которого платит НДС в бюджет. Безопаснее, если такой порядок учета процентов будет прописан прямо в инвестиционном договоре.

    Что же касается реализации услуг застройщика по договору долевого строительства, то эта операция не облагается НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Поэтому общая сумма налогов (фактически только сумма налога на прибыль) в обоих вариантах расчета будет одинаковой.

    Почему создание резерва в бухгалтерском учете помогает снизить налоги

    Распространенная на практике ситуация: уже получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, но расходы по нему еще осуществляются. Уменьшение налога на прибыль застройщика на такие суммы после передачи объекта инвесторам чревато спорами с инспекторами. Особенно если затраты должны были быть произведены за счет самих инвесторов, а не за счет организации.

    Выход – заблаговременное создание в бухгалтерском учете застройщика специального резерва предстоящих расходов. Его формирование не запрещено инструкцией по применению плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), следовательно, не противоречит законодательству. При этом в налоговом учете подобный резерв не создается. Формулировка учетной политики для целей бухучета может быть следующей.

    детально «Обществом создаются резервы предстоящих расходов, которые включаются в стоимость объектов капитального строительства. Резервы создаются в случаях, когда существует высокая степень уверенности в том, что затраты, под которые создается резерв, будут понесены в будущем и необходимы для создания объектов капитального строительства».

    Каким же образом бухгалтерский резерв поможет учесть спорные расходы при налогообложении прибыли? Через корректировку вознаграждения застройщика. Ведь в большинстве случаев оно представляет собой разницу между ценой договора и затратами на создание объекта, определяемыми по правилам бухгалтерского учета. Сумма резерва уменьшит вознаграждение компании, облагаемое налогом на прибыль. При этом для целей налогового учета спорные затраты, осуществленные после введения объекта в эксплуатацию, не будут отражены вовсе. В дальнейшем при получении первичных документов, подтверждающих несение зарезервированных расходов, они списываются за счет этого резерва.

    Конечно, при таком учете вероятность спора с налоговиками исключать нельзя. Но у организации есть шансы отстоять свою позицию. Для этого нужно доказать, что резервируемые затраты были произведены в интересах инвестора. А на момент создания резерва расходы не осуществлялись по объективным причинам.

    Например, на момент сдачи объекта инвестору жилой дом находился на временном электроснабжении, но вскоре должен был перевестись на постоянное. При этом необходимая сумма полностью оплачена электроснабжающей организации. Здесь осуществление расхода (в частности, подписание акта выполненных работ) произойдет позже фактической сдачи объекта инвестору.

    Кроме того, создание такого резерва позволит снизить НДС, если услуги застройщика облагаются этим налогом. Ведь уменьшение расчетной суммы вознаграждения уменьшит и этот налог.

    Тогда как без резерва НДС с затрат, произведенных после передачи объекта инвесторам, вряд ли можно будет принять к вычету. Тяжело будет доказать, что эти расходы произведены в рамках деятельности, облагаемой НДС.

    Использование давальческих материалов позволяет сэкономить на НДС

    Еще один пример из практики: заказчик-застройщик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком. При этом создается объект, который будет использован в операциях, не облагаемых НДС (допустим, жилой дом). Следовательно, НДС заказчик не принимает к вычету, а включает в стоимость строительства. Генподрядчик находится на общей системе налогообложения, а материалы, необходимые для строительства, закупаются у организации, применяющей упрощенный режим.

    Есть два варианта, влекущих различные налоговые последствия для обеих сторон. Либо генеральный подрядчик закупает материалы самостоятельно, включая возмещение их стоимости застройщиком в цену своей работы. Либо материалы закупает застройщик, предавая их на давальческой основе генподрядчику.

    на цифрах Допустим, стоимость работ без НДС и без учета материалов составляет 1 млн рублей, стоимость использованных материалов, приобретаемых без НДС, – 2 млн рублей.

    Если генподрядчик использует собственные материалы, то общая стоимость его работ составит 3 млн руб. (1 + 2). С этой суммы генподрядчик уплатит НДС в бюджет 0,54 млн руб. (3 млн руб. × 18%).

    Если же генподрядчик использует для строительства материалы заказчика, то стоимость его работ так и останется равной 1 млн рублей. Следовательно, и НДС составит 0,18 млн руб. (1 млн руб. × 18%).

    Налоговая экономия генподрядчика будет равна 0,36 млн руб. (0,54 – 0,18).

    Получается, что, если речь идет о дружественных компаниях, работать на давальческих материалах при таких условиях выгоднее и застройщику, и генподрядчику. Ведь в целом по группе НДС, подлежащий уплате в бюджет, уменьшится.

    Аренда земли под строительство может оказаться выгоднее приобретения участка в собственность

    В Градостроительном кодексе сказано, что строительство ведется на принадлежащем застройщику земельном участке. Принадлежать он может как на праве собственности, так и по договору аренды. В первом случае организация уплачивает земельный налог, во втором – арендную плату. Что же выгоднее для организации? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, но здесь есть налоговый нюанс.

    Как следует из письма Минфина России от 23.06.10 № 03-05-05-02/43, застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога только после внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Конечно, только по той части земельного участка, которая соответствует доле покупателя помещения в праве общей собственности. Аналогичный подход Минфин России применяет и к отражению в налоговых расходах самой стоимости земельного участка (письмо от 03.06.10 № 03-03-06/1/375). Однако на практике внесение указанных изменений в ЕГРП обычно сопряжено с большими сложностями.

    А если строится жилой дом, в котором сотни квартир? Это означает, что нужно либо переплачивать земельный налог, пока все квартиры не будут распроданы, либо проходить процедуру внесения изменений в ЕГРП не один раз. При этом кадастровая стоимость участка в процессе строительства не меняется, так что даже по окончании стройки земельный налог будет весьма значительным.

    Если же земля под строительство берется в аренду, то с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию арендная плата, как правило, существенно уменьшается. Это объясняется тем, что арендодателями земли обычно выступают различные муниципалитеты, которые заинтересованы в сокращении сроков строительства. Уменьшение арендной платы – это своеобразный стимул избегать долгостроя. На практике снижение может достигать 100 и более раз.

    Исходя из этого, если у застройщика есть выбор, на каких правах ему будет принадлежать земельный участок, при прочих равных условиях аренда может оказаться выгоднее.

    www.nalogplan.ru