Налог на покупку жилья сколько

Планируем покупку жилья

При покупке важно учитывать налоговые последствия

Планируя покупку жилья, важно учитывать налоговую сторону дела. Налога на покупку жилья в России нет, то есть сумма покупки не облагается налогом. Но после покупки жилья Вы можете воспользоваться налоговым вычетом, вернув себе часть суммы, уплаченной за квартиру и по ипотечному кредиту. От того, как Вы оформите сделку, сохраните ли необходимые документы и какую собственность выберете, часто зависит, сможете ли Вы вернуть налоги и в каком размере.

Что такое вычет при покупке жилья

Вы можете вернуть себе деньги, уплаченные государству в виде налогов, либо не уплачивать налог (на определенную сумму). Для этого необходимо получить так называемый налоговый вычет, то есть уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговый вычет – это сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого взимается налог. Часто доход, который Вы получаете, — это только 87% от того, что Вы заработали. Потому что 13 рублей из каждых 100 рублей Ваш работодатель (или иной налоговый агент) платит за Вас в качестве налога (налога на доходы физических лиц, иначе называемого подоходный налог). Именно эти деньги в некоторых случаях Вы можете вернуть себе.

Некоторыми такими случаями, дающими право на налоговый вычет, являются покупка жилой недвижимости (например, квартиры) и выплата процентов по ипотечному кредиту. Максимальный размер имущественного налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, не считая процентов по кредиту. Лимит вычета по процентам — 3 млн рублей. Это означает, что вернуть Вы сможете до 260 000 рублей и, дополнительно, 13% от процентов по кредиту, но не более 390 000 рублей.

Правильно оформляйте и сохраняйте документы

При возврате налога Вам понадобятся документы о сделке, поэтому сохраните, пожалуйста, документы по сделке, включая платежные документы, то есть документы, подтверждающие, что деньги были заплачены. Такими документами, в зависимости от способа оплаты, могут быть платежное поручение или расписка. Если Вы платите деньги наличными продавцу — физическому лицу, не забудьте, пожалуйста, взять у продавца расписку.

Не соглашайтесь, пожалуйста, в случае если продавец просит занизить в документах сумму сделки, чтобы избежать налогообложения (избежать продавцу). Это не выгодно Вам, так как может помешать получить полную сумму налога к возврату. Какие документы понадобятся для вычета, Вы можете прочитать на специальной странице, которая находится в разделе «Покупка жилья» и называется «Документы для вычета».

Продажа жилья и покупка жилья в одном году

Если Вы не только покупаете новое жилье, но и сначала продаете старое, возможно, выгоднее будет это сделать в одном календарном году, если по тому жилью, которое Вы продаете, у Вас будет налог. Если по продаже старого жилья у Вас есть налог, продавайте и покупайте, пожалуйста, жилье в одном году. Тогда, если Вы получите вычет по покупке жилья, Вы сможете уменьшить налог по продаже. Возможно, Вы даже уменьшите налог до нуля или «останетесь в плюсе» — по итогам года у Вас будет налог к возврату. Будет ли у Вас налог по продаже Вашего старого жилья, Вы сможете посмотреть на специальной странице, которая находится в разделе «Налоги» и называется «Продаем жилье».

Если Вы возьмете ипотеку

Если Вы возьмете ипотечный кредит и будете выплачивать проценты по ипотеке, Вы сможете получить назад до 13% от уплаченных процентов по ипотеке, возвращая налоги. То есть, получая налоговый вычет по процентам по ипотеке. Например, если Ваша ставка по кредиту 10% и Вы выплачиваете 100 000 рублей процентов в год, Вы можете уменьшить процентные выплаты по ипотеке на 13% и, фактически, Ваша ставка по кредиту будет 8,7%. Это все равно, что выплачивать 87 000 рублей в год. При этом возврат налога по процентам возможен сверх лимита в 260 000 рублей.

Не забывайте, что, как правило, выплаты по ипотеке состоят из 2 частей: выплаты процентов и выплаты суммы долга. Например, Вы заплатили 10 000 рублей в месяц, которые состоят из 7 000 рублей процентов по ипотеке и 3 000 рублей возврата суммы долга. Вы сможете вернуть 13% от 7 000 рублей. Учитываются только фактически уплаченные, а не запланированные проценты. Все фактически уплаченные проценты по ипотеке можно учитывать, независимо от того, выплачена ли ипотека полностью или нет.

Простое видео в нашей видеошколе

Вдобавок к этой странице Вы можете посмотреть простой видеоролик, который поможет Вам разобраться в том, как вернуть деньги при покупке жилья, в разделе «Полезное», на странице «Видеошкола».

Как получить вычет с Налогией

Когда Вы оформите жилье, возвращайтесь к нам. На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы получить вычет. Теперь не нужно обращаться к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле: заполнить налоговую декларацию и приложить к декларации необходимые документы. Программа для подготовки 3-НДФЛ за 2016 год появится на нашем веб-сайте в январе 2017 года. Это связано с тем, что декларация за 2016 год, как правило, подается по окончании 2016 года.

www.nalogia.ru

Налогообложение при покупке и продаже квартиры

Совершая ту или иную сделку с недвижимостью, мало кто задумается о сопутствующих этой сделке обязательствах и еще меньше — об открывающихся возможностях. И зря. Потому что налоги на квартиру никто не отменял.

Когда лучше продавать жилье, можно ли получить скидку на покупку квартиры и как платить меньше процентов по ипотеке? Рассказываем прямо сейчас.

Облагаемые налогом

Для начала, давайте поговорим о том, что происходит, когда мы продаем жилье, а не покупаем его.

Выставляя на продажу собственность, следует помнить, что после удачного завершения сделки, вам надо будет заплатить целых 13% от суммы продажи. По нынешним временам — это немало, согласны?

Чтобы налог с продажи не платить и деньги не терять, квартира, дом, дача или другая единица жилой собственности должна находиться в собственности продавца не меньше 3 лет. Сразу оговоримся: данное правило действительно для любой некоммерческой недвижимости, приобретенной ранее 01.01.2016 г.

Что же касается квартир, да и в целом жилья, приобретенного в 2016 году и далее, на него согласно новому закону (ФЗ №382 от 29.11.14 г.) будут распространяться следующие правила уплаты подоходного налога с продажи:

  • жилье приобретено за счет собственных средств и пробыло во владении больше пяти лет — налог не уплачивается;
  • жилье было приватизировано, получено по договору пожизненного содержания, в наследство или принято в дар и пробыло во владении не менее трех лет — налог не уплачивается;
  • объект недвижимости пробыл в собственности меньше времени, чем указано в пунктах 1 и 2 — налог взимается в обычном порядке.

Рассмотрим несколько примеров.

Пример 1: Семенов И.И. является владельцем однокомнатной квартиры с 2012 года. В январе 2016 года он решает продать ее за 2 000 000 руб. Нужно ли Семенову И.И. уплатить НДФЛ, ведь в свое время он приобретал жилье за собственные средства?

Ответ: Нет, Семенову И.И. платить налог с продажи квартиры не надо, так как квартира была приобретена в собственность до 01.01.16 г.и пробыл в ней не менее 3 лет.

Пример 2: Тарасова Н.А. приватизировала дом, которым ранее владела по договору социального найма, в январе 2016 года. Через сколько лет Тарасова Н.А. сможет продать этот дом без налогового обременения.

Ответ: Поскольку фактически право собственности перешло в руки Тарасовой Н.А. только в январе 2016 года (приватизация), то на эту сделку будут распространяться правила закона №383-ФЗ. Таким образом, чтобы не платить НДФЛ сделка должна состояться не ранее января 2019 года.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание желающим продать недвижимость в 2016 году — кадастровая стоимость такого объекта. С 01.01.16г. при реализации жилья, для которого муниципальные органы власти установили кадастровую стоимость, база для расчета НДФЛ принимается не ниже 70% такой стоимости.

Пример 3: Федоров Д.В. продал квартиру в январе 2016 года за 3 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость составила 4 800 000 руб. С какой суммы Федоров должен заплатить НДФЛ?

Ответ: Сумма продажи — меньше 70% кадастровой стоимости (3 200 000 /4 800 000*100% = 50%). Согласно новому порядку налог будет рассчитываться исходя из минимальной суммы 4 800 000*70% = 3 360 000 руб.

Льготная продажа

Если полностью избежать уплаты налога у гражданина не получается, он все же может уменьшить величину выплаты. Для этих целей в Налоговом Кодексе предусмотрено два варианта:

  • уменьшить сумму реализации (т.е. налоговую базу) на вычет равный одному миллиону рублей;
  • уменьшить сумму реализации на сумму подтвержденных затрат по приобретению этого имущества.
  • Плательщик вправе сам выбрать, какой из перечисленных вариантов для него выгоднее. Данной налоговой льготой плательщик может воспользоваться столько раз, сколько он фактически продает недвижимое или иное имущество.

    Льготная покупка

    Теперь давайте поговорим о приобретении жилья.

    Сама по себе покупка недвижимости не несет в себе налогового обременения, то есть при покупке квартиры налог платить не надо никогда. При чем же здесь тогда НДФЛ?

    Сложно поспорить с тем, что покупка жилья в нашей стране — мероприятие весьма затратное и рискованное. Чтобы стимулировать граждан на приобретение собственной недвижимости, государство осуществляет возврат подоходного налога при покупке квартиры, дома, дачи или вложении средств в жилищное строительство, тем самым уменьшая налоговое бремя, накладываемое на россиян.

    Кто может получить налоговую льготу в виде возврата НДФЛ?

    Таким правом обладают все резиденты-плательщики, которые имеют налогооблагаемый доход. Соответственно, не могут воспользоваться льготой студенты или пенсионеры, которые вышли на пенсию больше 3-х лет назад, безработные получатели различных социальных пособий, женщины, находящие в декретном отпуске, до тех пор пока они не работают и не получают доходы, облагаемые НДФЛ.

    Отдельно существует вычет для получателей ипотечного или иного жилищного кредита — они могут помимо основного вычета с покупки, вернуть еще и 13% от суммы уплаченных процентов пределах установленного лимита.

    По сравнению с 2015 годом, в начале 2016 года ничего нового в возврате подоходного налога при покупке квартиры не появилось. Размеры вычетов составят:

  • в пределах двух миллионов рублей — по расходам на покупку жилья, земли под постройку или начало и ведение нового строительства;
  • в пределах трех миллионов рублей — на компенсацию процентов по жилищным кредитам коммерческих банков, полученным после 23.07.2013 г.
  • в сумме фактически уплаченных процентов по кредитам, полученным до 23.07.2013 г.
  • creditnyi.ru

    Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

    8 августа 2017 г.

    Какие налоги вы обязаны платить при продаже жилья? Нужно ли подавать декларацию, если доход нулевой? Кто может получить налоговый вычет, покупая квартиру? Мы собрали главные тексты Domofond.ru о налогах на куплю-продажу квартир, долей и домов.

    5 главных изменений 2017 года в законах о недвижимости

    Принципиально важные изменения в законодательстве о недвижимости, которые начали действовать в 2017 году.

    Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

    Покупая квартиру, вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Рассказываем, как это сделать.

    Можно ли получить налоговый вычет повторно?

    Можно ли получить налоговый вычет еще раз, купив недвижимость по ипотеке, если он уже однажды использовался?

    Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

    Я купила и продаю квартиру. Могу ли я оформить налоговый вычет на эту покупку?

    Могу ли я получить налоговый вычет в декрете?

    Нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры?

    Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

    Продаю квартиру. Могу ли я получить налоговый вычет, если я неработающий пенсионер?

    Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

    Продала дом родной сестре. В возврате налога с покупки дома ей было отказано. Правы ли налоговики?

    Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

    Все, что вы хотели знать о налоге с продажи квартир, раскладывает по полочкам юрист из компании недвижимости.

    Налог с продажи квартиры: правила и примеры

    Правила расчета сумм для уплаты НДФЛ на основе кадастровой оценки при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения.

    Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

    Унаследовал в квартире долю ценой менее 1 млн, хочу продать. Плачу ли я налог?

    Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

    Что можно и что нельзя указать в декларации, чтобы уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

    Квартира получена по программе расселения ветхого жилья. Нужно ли платить налог с ее продажи и почему?

    Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?

    Получаю квартиру по программе сноса. Какой налог я заплачу при продаже?

    Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

    При разводе получена доля в квартире, которая была куплена в браке. Нужно ли платить подоходный налог со своей доли при продаже квартиры?

    Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

    Хочу передать квартиру племяннику. Можно ли оформить дарственные и сэкономить на налогах?

    Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

    Если продаже квартиры происходит в одном регионе, а покупка – в другом, какая используется база для расчета налога на доход, учитывается ли стоимость ремонта?

    Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

    Что писать в налоговой декларации, если продал квартиру и купил новую за ту же цену?

    Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

    Я купил квартиру за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать. В договоре будет прописана эта же сумма. Буду ли я платить налог 13%?

    Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

    Эксперты поясняют, какой налог следует платить при продаже квартиры, которая была унаследована по частям.

    Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

    Приватизируем комнату в коммуналке. Планируем сразу продать и купить большую площадь. Как нам избежать больших налогов?

    Как рассчитывается налог на продажу апартаментов в Ялте?

    Я купил апартаменты в Крыму в 2010 году. Какой налог я буду платить, если продам их сейчас?

    Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

    Какие налоги должны платить граждане России после переезда за границу, когда продают свою недвижимость?

    Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

    Я нерезидент. Какой налог я буду платить при продаже квартиры в Крыму?

    Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

    www.domofond.ru

    Разъяснения

    Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

    Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

    Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

    СОДЕРЖАНИЕ

    Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

    Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

    Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

    Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (. ), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).
  • Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

    Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

    Внимание!

    С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

    Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

    Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

    Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

    Пример
    Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

    Ситуация 1
    Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

    — 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    — 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

    — 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

    Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
    3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

    Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

    Ситуация 2
    Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

    — 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

    — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    — 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    — 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

    Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
    1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

    Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

    Ситуация 3
    Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

    — 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    — 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

    — 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    — 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

    В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
    1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

    — 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    — 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    — 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

    Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

    Ситуация 4
    Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

    — 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    — 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

    — 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

    В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
    2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

    — 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    — 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    — 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

    Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

    Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

    Ситуация 5
    Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

    — 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    — 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

    В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
    ———————————

    Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).
  • Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

    Пример
    Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

    Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

    — на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
    — на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

    После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
    2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

    — 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
    — 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
    — 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

    — 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
    — 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    — 0 — доход, облагаемый налогом.

    В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
    1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

    — 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    — 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    — 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

    Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
    —————————-

    Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

    Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

    Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

    Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

    Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

    Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

    «. если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался».

    Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

    К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

    Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

    1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

    2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

    3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

    4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

    5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

    Портал «Ваши налоги»
    2018

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    Комментарии

    огромное спасибо создателям сайта, специалистам, консультантам. вы делаете важную и нужную работу. спасибо за профессионализм и аргументированность каждой позиции и за ссылки на официальные документы и разъяснения- только они помогают в «беседах» с налоговыми инспекциями на местах. успехов и процветания!

    Благодарю! Всё расписано предельно понятно и чётко, очень помогли, спасибо!

    Спасибо создателям сайта за подробные разъяснения и примеры. Хотелось бы еще разъяснений о праве на вычеты при продаже и покупке недвижимости для неработающих пенсионеров, которые получают только пенсию..

    vashnal.ru