Как оформить предоплату

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

При отчуждении недвижимости стороны сделки очень часто прибегают к закреплению предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры. О том, как правильно это сделать и какие нюансы нужно учитывать, пойдет речь в нашей статье.

Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество. Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.

К передаче аванса прибегают и в тех случаях, когда сделку нельзя провести в течение нескольких дней с того момента, как стороны пришли к соглашению о продаже конкретной квартиры. Причин для этого может быть масса, причем у обеих сторон: не собрана необходимая сумма, не готовы полностью документы, да и просто по банальным причинам – например, проверенный нотариус ушел в отпуск.

Для того чтобы участники сделки не нервничали на протяжении срока, отведенного для подготовки к подписанию договора, покупатель вносит аванс и прекращает дальнейшие поиски квартиры, а продавец получает деньги, и больше никому не показывает жилье.

Аванс при покупке квартиры — нюансы

В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина. Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования.

Итак, аванс – это частичная предоплата, т. е. определенная часть денег (чаще всего не более 10 % стоимости квартиры), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.

Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.

Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.

Оформление договора аванса

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

  • О размере аванса . Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
  • О способе внесения авансового платежа . Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
  • О самом объекте договора купли-продажи . Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
  • Об ответственности за нарушение договора . Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
  • Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами. Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.

    В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.

    На что обратить внимание

    При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

    Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.

    Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
    Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.

    nsovetnik.ru

    Как правильно оформить предоплату за оказание услуг, избежав возврата при отказе от них?

    Я владелица небольшой парикмахерской. По совместительству мастер ногтевого сервиса. Каждый год перед новогодними праздниками возникает сложность.

    Клиенты записываются на услугу заблаговременно. Занимают рабочее время, мастера отказывают другим клиентам, а тот, кто записался — просто может не явиться на услугу и даже не предупредить об этом. Парикмахерская несет убытки и мастера теряют в заработной плате.

    И если у парикмахеров этот неприятный момент хоть немного компенсируется тем, что они принимают еще и в порядке очереди, т.е. есть большая вероятность, что придет клиент без записи. То в кабинете ногтевого сервиса, прием только по записи и если клиентка записалась на длительную услугу (а это может быть и час и три и пять) я, как рабочая единица, простаиваю, значительно теряя в заработке. Проще говоря, сижу на работе бесплатно, хотя желающие на это время были, но не смогли попасть.

    И даже если клиентка предупредит меня за несколько часов о неприходе — итог простой и потеря в деньгах.

    Последние годы брала предоплату при записи на услуги перед новым годом и выдавала квитанцию на предоплату, в которой было прописано, что предоплата возвращается только при предупреждении о неприходе за . часов. В случае неявки клиента — предоплата считается компенсацией простоя рабочего места. Но я сомневаюсь в законности таких действий. Т.к. в законе написано, что клиент в любой момент может отказаться от услуги и потребовать возврата предоплаты.

    Почитала и о задатке, и о неустойке — все равно не могу понять, как правильно оформить предоплату так, чтобы она была компенсацией в случае неявки или отмены за пару часов, когда уже ситуацию не изменить. Или это не возможно?

    Ответы юристов (1)

    В Вашем случае необходимо оформлять отношения задатком. В соответствии с положениями Гражданского Кодекса РФ, задаток считается таковым, если об этом прямо сказано в договоре. В противном случае это аванс и он подлежит возврату если услуга не была оказана.

    В принципе вы оформляли все правильно. Нужно выдать квитанцию или иной документ со указанием примерно следующего: «Сумма является задатком. Возвращается лишь в случае уведомления о невозможности оказания услуги за 6 рабочих часов. Дата и время оказания услуги».

    Статья 380.
    Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

    1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
    договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
    другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
    исполнения.
    2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
    3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
    счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
    частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2
    настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если
    не доказано иное.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Как оформлять торговые операции по новому порядку

    С введением онлайн-касс изменился состав реквизитов электронных чеков и БСО и порядок отражения в кассовых документах торговых операций, в том числе таких как получение аванса и предоплаты, продажа подарочной карты, покупка в кредит. Рассмотрим их на примерах.

    С 1 июля 2017 года вся применяемая ККТ должна будет передавать фискальные данные в ФНС в соответствии с новым порядком (Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ в ред. от 03.07.2016 — далее Закон 54-ФЗ). Требования к содержанию кассовых чеков и БСО устанавливает ст. 4.7 Закона 54-ФЗ. Кроме того, дополнительные реквизиты и форматы фискальных документов регламентируются Приказом ФНС РФ от 21.03.2017 № ММВ-7-20/[email protected]

    Так, среди прочего продавец обязан печатать на чеке наименование товаров, работ, услуг, а также их количество, цену и общую стоимость по каждой позиции, форму расчета (наличные/безналичные). Сумма НДС в расчетных документах должна выделяться отдельной строкой, если продавец является плательщиком данного налога и продает товары (работы, услуги), не освобожденные от него (абз. 9 п. 1 ст. 4.7 Закона 54-ФЗ, п. 4 ст. 168 НК РФ). Читайте подробнее о новых реквизитах в чеках и БСО.

    Сведения о каждом товаре дополняются признаком предмета расчета и признаком способа расчета. Сумма по чеку может состоять не только из наличных и безналичных платежей, но и из предоплат и постоплат. Комбинируя эти значения, можно отражать разные торговые операции, например продажу товара в кредит, по предоплате или через подарочную карту. Еще не все кассы поддерживают такую возможность, на данном этапе это допускается Приказом ФНС РФ от 21.03.2017 № ММВ-7-20/[email protected] На рынке уже появляется ККТ, которая может формировать чеки при продажах в кредит, авансом и т.п. Это ККТ, которая умеет работать с форматом фискальных документов 1.05. Узнать, поддерживает ли ваша касса этот формат, можно у ее производителя. Со временем формирование чеков при подобных продажах станет обязательным для всех.

  • Передача фискальных данных в ФНС
  • Мониторинг и анализ выручки
  • Отправка электронных чеков
  • Примеры оформления разных торговых операций по новому порядку

    Чтобы правильно оформлять чеки при продаже товаров и услуг со скидками, по акциям, с учетом бонусов и при других операциях, следуйте логике формирования чеков в наших примерах печатных чеков, приведенных ниже.

  • при продаже карты,
  • что покупатель внес авансовый платеж в размере 2 000 ₽, наличными, купив одну подарочную карту:
    признак способа расчета: ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ
    признак предмета расчета: ПЛАТЕЖ

  • при продаже товаров по этой карте,
  • что покупатель приобрел товар на сумму 2 000 ₽, оплатив его средствами из аванса, наличных или безналичных средств не вносил:
    признак способа расчета: ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ
    признак предмета расчета: ТОВАР

    В печатной форме расчетного документа признак способа расчета, например «ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ», а также признак предмета расчета (кроме случаев, когда это вознаграждение платежного агента) может не отражаться. Поэтому здесь и далее во фрагметах чеков мы их не показываем.

  • при внесении аванса,
  • что покупатель внес авансовый платеж в размере 3 000 ₽ наличными:

    признак способа расчета: АВАНС
    признак предмета расчета: ПЛАТЕЖ

  • при оплате оказанных услуг,
  • что покупатель приобрел товар на сумму
    2 000 ₽, оплатив его средствами из аванса, наличных или безналичных средств не вносил:
    признак способа расчета: ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ
    признак предмета расчета: ТОВАР

    Обратите внимание: если при оформлении предоплаты в момент расчета можно определить объем и перечень услуг, то оформляется чек на предварительную оплату, в котором должны быть указаны наименование товара или услуги (абз. 8 п. 1 ст. 4.7 Закона 54-ФЗ). Если заранее определить набор услуг невозможно — оформляется аванс.

  • при предоплате товара,
  • что покупатель внес предоплату за шкаф в размере 25 000 ₽
    банковской картой, цена за единицу товара составляет 50 000 ₽:
    признак способа расчета: ПРЕДОПЛАТА
    признак предмета расчета: ТОВАР

  • при продаже товара,
  • что покупатель произвел полный расчет, оплата состоит из двух
    частей: зачет ранее внесенных средств предоплатой (25 000 ₽)
    и наличных (25 000 ₽):
    признак способа расчета: ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ
    признак предмета расчета: ТОВАР

  • В электронной форме фискального документа в таких случаях используется сокращение Ц.ЗА.ЕД.ПР. — цена за единицу предмета расчета с учетом скидок и наценок, и операция отражается так: шкаф по договору № 281684……….1 шт.; в следующей строке: Ц.ЗА.ЕД.ПР……….50 000.00.
  • По строкам «ИТОГО» в этих чеках можно сделать ошибочный вывод, что магазин получил 100 000 ₽, но это не так. Чтобы правильно прочитать такой чек, нужно сложить все указанные в нем способы оплаты: сумма наличными + сумма электронными + сумма предоплатой (зачетом аванса) + сумма постоплатой (в кредит) = сумма расчета (ИТОГО). Обращайте внимание на строки «ПОСТОПЛАТА (В КРЕДИТ)» и «ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОПЛАТА (АВАНС)», они часто вводят в заблуждение.
  • при продаже товара в кредит,

что покупатель приобрел в кредит стиральную машину стоимостью 30 000 ₽:
признак способа расчета: ПЕРЕДАЧА В КРЕДИТ
признак предмета расчета: ТОВАР

  • при осуществлении ежемесячных платежей,
  • что покупатель произвел платеж наличными в сумме 3 000 ₽ в счет погашения ранее оформленной рассрочки по договору № 312525:

    признак способа расчета: ОПЛАТА КРЕДИТА
    признак предмета расчета: ПЛАТЕЖ

  • Отразить два товара по цене 60 ₽, а третий — 0 ₽:
  • Распределить скидку, предоставляемую на третий товар, равномерно на два первых и указать в чеке три позиции по одинаковой цене:
  • признак способа расчета: ПОЛНАЯ ОПЛАТА
    признак предмета расчета: ТОВАР

    Когда товар продается по акции, его нужно отразить в чеке даже в том случае, когда скидка составила 100 % и товар в чеке только один (см. пример 1). При этом цена отражается с учетом скидок и надбавок, то есть указывать отдельно цену товара без скидки и размер скидки в чеке необязательно. В этом случае важно учитывать следующее требование (см. пример 2): стоимость предмета расчета с учетом скидок и наценок (120.00 ₽) должна равняться цене за единицу предмета расчета с учетом скидок и наценок (40.00 ₽), умноженной на количество предмета расчета (3 шт.). При этом допустимое расхождение может быть не больше одной копейки.

  • Новые требования к электронным чекам и БСО
  • Сроки перехода на онлайн-кассы и виды документов, подтверждающих покупку
    (можно скачать и распечатать таблицу)
  • Сравнение новых и старых требований к реквизитам кассовых чеков и БСО
    (можно скачать и распечатать таблицу)
  • Как перейти на онлайн-кассы: пошаговый алгоритм
  • По каким параметрам нужно выбирать ОФД?
  • Онлайн-кассам быть: готовимся к новым требованиям
  • С 31 марта продавцы пива обязаны применять кассы
  • Как зарегистрировать в налоговой онлайн-кассу
  • kontur.ru

    Как правильно в договоре возмездных услуг оформить 50% предоплату?

    Составляю договор маркетингового аутсорсинга (я делаю заказчику все маркетинговые работы на стороне, а заказчик сосредотачивается на своей основной работе).

    Хочу работать по 50% предоплате, а в конце месяца получать вторую часть за месяц. При этом еще и сразу получать следующую предоплату за следующий месяц.

    Как это правильно все оформить в договоре?

    В окончание первого месяца нужно ли выставлять один счет, или два (один на вторую часть оплаты первого месяца, а второй — предоплата за второй месяц).

    Какие закрывающие документы и в какой момент нужны?

    У меня ИП УСН доходы.

    Ответы юристов (10)

    Я правильно понимаю у Вас фиксированная цена за месяц работы, при этом вы планируете брать предоплату 50% начало месяца (первый раз) и остаток в конце при этом плюсуете 50% следующего месяца.

    Добрый день Владимир! Цена привязана к курсу доллара. То есть она сейчас может быть одной, а через полгода — измениться.

    И еще может меняться в зависимости от объема работ. Так что хочется иметь возможность ценой управлять тоже от месяца к месяцу.

    31 Января 2017, 00:05

    Есть вопрос к юристу?

    Антон, добрый вечер! По оформлению в договоре, как Вы хотите, нужно внести этот пункт в раздел порядок расчетов, где указать, что 50% в виде предоплаты до определенного числа, а оставшиеся сумма не позднее, например 30 числа каждого месяца.

    Какие закрывающие документы и в какой момент нужны?
    Антон Шаяхов

    Здесь по окончанию месяца можете предоставить акт выполненных работ, так же прописать в договоре что та часть которая оплачивается в конце месяца, после подписания акта выполненных работ, тогда проблем с расчетами не будет.

    И еще может меняться в зависимости от объема работ. Так что хочется иметь возможность ценой управлять тоже от месяца к месяцу.
    Антон Шаяхов

    А когда вы будете знать объем работ вначале месяца или в конце прошедшего?

    Объем проделанной работы будет понятен ближе к концу месяца

    31 Января 2017, 00:08

    В конце месяца Акт о выполенных работах за месяц

    А как в договоре отразить, что сперва 50% от предполагаемой суммы? А в конце месяца уже акт покажет, сколько осталось доплатить.

    31 Января 2017, 00:12

    По оплате — предложение такое предоплата в начале месяца в фиксированной сумме (равной +-45-50% от примерной стоимости работ) в конце месяца подписывается акт работ за месяц на основании которого выставляется счет с указанием оставшейся стоимости.

    Ну да, понятно. Главное теперь понять как это все в договоре грамотно прописать )

    31 Января 2017, 00:17

    Это мы опишем, важно понятийно определиться

    По счетам и актам.

    Самое оптимальное в месяце выставлять один счет с окончательной суммой за месяц, а авансовый платеж клиент может перечислять как «Предоплата за услуги в феврале 2017 года по договору № _______», а в конце «Оплата по счету № _____ за оказанные услуги по Договору № ____________»

    А в случае его предоплаты, мне нужно ему счёт выставлять на эту предоплату?

    31 Января 2017, 00:19

    Я же написал формулировку в платежке и счет на начало месяца в принципе нет необходимости выставлять, если хотите то выставляйте, вот в конце месяца очень желательно выставлять счет

    Я вас понял, тогда в начале месяца не делаю счёт, а в конце месяца делаю счёт один за весь прошедший месяц.

    А в договоре как написать? Вознаграждение исполнителя составляет. а дальше как?

    Или как-то надо писать, что вознаграждение формируется на основе Акта?

    31 Января 2017, 00:26

    п. 1 Стороны договорились (пришли к соглашению) что оплата за оказываемые Исполнителем Заказчику услуги осуществляется в два этапа, а именно: 1 — й этап в сумме 100 рублей в течении 3 (трех) рабочих дней с начала отчетного месяца; 2 -й этап на основании счета выставляемого Исполнителем в соответствии с Актом выполненных в отчетный месяц работ (оказанных услуг).

    Спасибо большое! Теперь все понятно.

    31 Января 2017, 00:28

    Также необходимо прописать, что Акт должен быть подписан с двух сторон уполномоченными лицами.

    Вот привязку к курсу доллара можно прописать через возможное увеличение стоимости услуг до 10% (к примеру)

    Уточнение клиента

    Я понял вас, спасибо!

    31 Января 2017, 00:34

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    m.pravoved.ru

    Предоплата при покупке квартиры

    Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

    На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

    На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

    Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

    Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

    Задаток при покупке квартиры

    Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

    В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

    Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

    Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

    Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

    В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

    Аванс при покупке квартиры

    Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

    По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

    На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

    Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

    Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

    Договор аванса при покупке квартиры

    На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

    Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
    Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

    Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

    Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

    Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

    В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

    Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

    Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

    По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

    На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

    Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

    Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

    Информация оказалась полезной?
    Сохрани ее себе, еще пригодится!

    ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
    ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

    Вопрос в том, что объявление о продаже жилья нашла на одном сайте, а на сайте этого же агентства цена стоит гораздо дешевле. После оформления аванса за квартиру я обнаружила данную не стыковку, могу ли я потребовать вернуть разницу?

    Потребовать, вы конечно, можете, но вряд ли вам пойдут навстречу. При внесении аванса в договоре наверняка была указана стоимость квартиры, и вы на нее согласились, подписав авансовый договор. А цену у себя на сайте риэлторы могут менять хоть каждый день — это их ни к чему не обязывает.
    Для риэлторов вы — просто источник дохода, и с вас возьмут столько, сколько смогут взять.

    Если покупаешь квартиру, то с задатком лучше вообще не связываться. Безопаснее всегда давать продавцу аванс. Даже на случай если передумал покупать квартиру (всякое в жизни бывает), то задаток вернуть назад не получится, а аванс вернуть можно без проблем.

    Скажите пожалуйста, какие гарантии возврата задатка покупателю квартиры, если обнаруживаются проблемы при проверке документов? То есть, если формально ничего не мешает продаже квартиры, но при проверке выяснилось, что там возможно будут претензии третьих лиц впоследствии. Как покупателю обосновать отказ от покупки такой квартиры и при этом не потерять задаток?

    Возможность возврата задатка (как и аванса) при отказе Покупателя от покупки квартиры будет зависеть от того, как составлены условия договора о задатке. Возможные причины отказа от покупки по результатам проверки «юридической чистоты» квартиры, вы можете озвучить сами, а грамотно сформулировать их лучше поручить юристу или нотариусу.
    Если возврат задатка (или аванса) при покупке квартиры предусмотрен в договоре по ряду возможных случаев, и один из этих случаев произошел, то у вас будет ОСНОВАНИЕ требовать свой задаток назад. То же касается и аванса со штрафными санкциями для Покупателя.
    Варианты оснований для отказа от покупки и возврата задатка или аванса, можно посмотреть в образце Договора об авансе (ссылка на него есть в статье выше).

    Какую сумму задатка или аванса при покупке квартиры передают продавцу? Размер этой суммы обычно фиксированный или это процент от цены квартиры?

    Сумма задатка, так же как и сумма аванса, которую передают Продавцу при покупке его квартиры, может быть разная. Ее размер зависит от договоренностей сторон сделки и от практики рынка в конкретном регионе. Он может быть как привязан к цене сделки, так и не зависим от нее.

    Как правило, размер задатка (или аванса) при покупке квартиры не превышает 2% от цены сделки, либо выбирается примерно сопоставимая круглая сумма – например, 50 или 100 тыс. рублей.

    Правила купли-продажи квартир

    Официальный информационный партнер
    Правовая система «ГАРАНТ»

    kvartira-bez-agenta.ru