Как оформить ипотеку на ребенка

Доля ребенку: как избежать проблем при оформлении ипотеки

При оформлении жилищного кредита семья с не достигшими 18 лет детьми может встретить неожиданное сопротивление со стороны органов опеки. Чтобы избежать возможных проблем, паре необходимо знать, как выделить долю ребенку при ипотеке.

Пополнение семьи — отличный мотивирующий фактор для переезда в более просторное жилье. Популярным вариантом становится продажа старой квартиры, выплата первоначального взноса по новому ипотечному кредиту за счет вырученной суммы и взятие ипотеки на покупку нового жилья. Но если в старой квартире прописан несовершеннолетний, то непосредственным участником такой сделки становится еще одна сторона — органы опеки и попечительства (ООП). Без их разрешения переехать семейству не удастся.

Почему возникают проблемы со стороны органов опеки: 3 причины

Согласно статье 292 Гражданского Кодекса, отчуждение (в данном случае — продажа) жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилья, производится исключительно с согласия органов опеки. Задача последних — убедиться, что малолетнему не грозит стать жертвой аферы: потерять свое право на долю в квартире или оказаться в заведомо худших жилищных условиях. Под таковыми подразумеваются:

  • уменьшение площади. По завершении купли-продажи доли детей в квартире при ипотеке должны быть равны или больше исходной. Если несовершеннолетние просто прописаны в доме, который супруги планируют продать, то новую прописку они также должны получить в жилище равной или большей площади;
  • состояние жилого помещения. Под последним в органах опеки может пониматься все: от возраста дома до технического состояния жилого помещения. И если семейство планирует переезд из тесной квартиры современной планировки в старую хрущевку, пусть и большую по площади, то велики шансы, что органы опеки на подобную сделку не согласятся;
  • обременение. Приобретаемое в ипотеку жилище находится под обременением банка до полного погашения кредита. И если родители вдруг оказываются неспособными рассчитаться с кредитной организацией, банк имеет полное право обремененную квартиру реализовать — что означает и выселение малолетнего собственника.
  • Само разрешение от ООП может быть получено на одном из двух условий. В первом случае выделить долю малолетнему члену семьи родителям придется сразу при оформлении купчей на новое жилище. Во втором — лишь после выплаты всей суммы ипотечного кредита. И органы опеки, стараясь защитить интересы несовершеннолетнего, скорее выдадут разрешение на первом условии.

    Несколько вариантов решения проблемы

    Банки неохотно оформляют ипотеку, если заложенная квартира или доля в ней оказывается принадлежащим ребенку. Исключением могут стать банки-партнеры Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — именно к ним и стоит обращаться родителям. Само жилище лучше тоже подбирать среди аккредитованных банком новостроек. И только после получения формального согласия банка, семья может обращаться в ООП.

    Есть и обходные варианты. Пара может прописать внуков у бабушки и выделить им долю только после завершения всех сделок с недвижимостью, к которой несовершеннолетние уже не будут иметь никакого отношения. Если же ребенок не просто прописан в квартире, а является ее полноправным/частичным собственником, то можно сразу купить ему целую комнату (равную доле по площади) в новой квартире. Деньги, оставшиеся после продажи, родители смогут использовать как первый взнос по ипотечному кредиту для выкупа всей остальной площади.

    Как по всем правилам оформить ипотеку?

    Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних собственников — одни из самых каверзных, поэтому родителям необходимо четко знать, как в ипотеке выделить долю детям:

    1. Подготовиться. Паре нужно выбрать банк, готовый пойти на такую сделку, присмотреть квартиру и собрать документы на недвижимость (кадастровые паспорта, справки об оценочной стоимости, правоустанавливающие документы);
    2. Обратиться в ООП. Помимо документов на обе квартиры, там потребуются гражданские паспорта родителей, свидетельство об их браке и свидетельства о рождении младших членов семьи;
    3. Заключить договор купли-продажи. В момент заключения договора младшему члену семьи сразу же выделяется доля в новом жилище;
    4. Оформить ипотеку. В своей кредитной организации супруги подписывают договор о передаче квартиры в залог банку и регистрирует ипотечный кредит.
    5. Наличие детей может и положительным образом повлиять на решение жилищного вопроса. Второй, третий, а иногда и последующие дети дают паре шанс на использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или частичного погашения ипотеки. Подробнее об этом можно узнать на этой странице. Но родителям, рассчитывающим на маткапитал, стоит знать, что если ребенку не выделили долю, то это необходимо будет сделать после погашения кредита — только так можно использовать материнский капитал для закрытия кредитных обязательств.

      frombanks.ru

      Дети и ипотека

      Дети и ипотека. Как произвести обмен с доплатой, если есть дети. Органы опеки и попечительства: когда в них нужно обращаться при сделках с недвижимостью, а когда — нет

      Ребенок и ипотека. Обмен с доплатой, если есть дети

      Ребенок и ипотека — не всегда совместимы. Иногда обмен с доплатой (когда в виде доплаты выступает ипотечный кредит) становится невозможен, если (со)собственниками квартиры являются дети.
      Впрочем, дети детям — рознь.
      Например, небольшой диалог из телефонного разговора риэлтора с клиентом:
      — У Вас дети есть?
      — Есть: сын и дочь.
      — А сколько им лет?
      — Сыну — 56, а дочери — 48.

      А дети есть?

      При решении квартирного вопроса Вас будут спрашивать, есть ли у Вас дети. Когда Вам задают этот вопрос, имеют в виду несовершеннолетних детей, до 18 лет, более взрослые дети — не интересуют.

      Обмен с доплатой.

      С помощью ипотеки можно просто купить квартиру, а можно и совершить обмен с доплатой.
      Допустим, у заемщика есть квартира и любимая работа, приносящая неплохой доход. Есть желание улучшить жилищные условия.
      Нет ничего проще: ищем покупателя на свою квартиру, в банке берем кредит, покупаем другую квартиру.
      Эту, новую квартиру и закладываем банку. Расплатились с банком — залог снимается.
      При этом в квартире можно жить, в нее можно прописаться.
      Просто?
      Но только в том случае, если у Вас нет детей. Если есть дети — все усложняется.
      Возможны варианты.

      Потребительский кредит как доплата

      Доплату на обмен можно взять с помощью «потребительского кредита», ничего не отдавая в залог банку. Нет залога — нет проблем.
      Только по «потребительским кредитам» банки выдают сравнительно немного денег. Если же речь идет о достаточно большой сумме кредита, то банки просят предоставить имущество в залог.

      Опять же, нет проблем, если имеется иное имущество, кроме того, которое Вы продаете, и не то, которое собираетесь приобрести. Получаете кредит под залог другого имущества, продаете свою квартиру и, использовав кредит в качестве доплаты, покупаете новую квартиру. Новая квартира, при этом, предметом залога не становится.

      Ребенок и ипотека. Если ребенок не собственник.

      Итак, ситуация:
      В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.

      Возможен такой обмен?
      Возможен!

      Ребенок — не собственник. «Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.

      Согласие органов опеки и попечительства для совершения такой сделки — не требуется.
      Но!
      Некоторые банки могут такое согласие попросить.
      (В этом случае, проще выбрать другой банк).

      Ребенок — собственник. Или когда возникают сложности

      Когда возникают сложности при обмене?
      Рассмотрим ситуацию: ребенок — собственник в квартире.
      Вы собираетесь имеющуюся квартиру продать, и взамен ее приобрести новую: большую и лучшую, а доплату на обмен — взять в виде кредита.

      Ребенок из квартиры площадью 30 метров переезжает в квартиру площадью 90 метров: ухудшения налицо.

      Жилищные условия улучшаются. Ухудшения налицо!
      Нет, я ничего не перепутал.
      Итак, условия задачи:
      В 1-комнатной квартире общей площадью 30 кв.м. проживает ребенок.
      С помощью ипотечного кредита совершается сделка, в результате которой приобретается квартира большей площади, например 3-комнатная, общей площадью 90 кв.м.

      Вопрос:
      Где здесь ущемления прав несовершеннолетних?
      1-комнатная квартира без обременений. А трехкомнатная — с обременением: залог — это обременение.

      Если несовершеннолетний ребенок переезжает из той квартиры, которая не обременена ничем, в квартиру с обременением, то это — ухудшение, а значит, органы опеки и попечительства разрешение на сделку не дадут. (А без разрешения органов опеки и попечительства сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего — не зарегистрируют).

      Из заложенной квартиры на основании «Закона об ипотеке. », в случае обращения на нее взыскания, собственника и членов его семьи можно через суд выселить.
      И где, в результате, может оказаться ребенок?
      Поэтому получить согласие органов опеки и попечительства на такой обмен — вряд ли удастся.

      Но самое интересное, что и банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок.
      Почему?
      А представьте ситуацию:
      Родители не могут расплатиться по кредиту (и причина, по которой они не выплачивают денег банку, допустим, страховым случаем не является).
      Как быть банку?

      Обращаться в суд, чтобы по решению суда продать квартиру, и из вырученных от продажи средств компенсировать свои убытки?
      Но ведь доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, а у ребенка — нет никаких обязательств перед банком.
      И получается как в той басне: «Видит око, да зуб не ймет. »

      www.ipotek.ru

      Ипотека и несовершеннолетние дети

      Ипотечная сделка, в которой участвует ребёнок, имеет свои особенности. Ипотека и несовершеннолетние дети – как соотносятся эти понятия? Какие сложности могут возникнуть при этом, на что следует обратить внимание? На какие льготы могут рассчитывать заёмщики с детьми?

      Трудности, которые могут вас ожидать.

      Основная часть проблем возникает у семей, желающих продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребёнка (он входит в число собственников, а не просто прописан), взять ипотечный кредит и купить жильё большей площади. В этом случае ипотечная сделка значительно усложняется: согласно действующему законодательству, для её осуществления необходимо разрешение органов опеки. При этом условия проживания ребёнка не должны ухудшаться, т.е. ему должна быть выделена аналогичная доля в новой квартире. Имеет значение также качество приобретаемого жилья, а также район, в котором оно расположено. Органы опеки могут не дать разрешение на сделку, при которой продаётся квартира улучшенной планировки в центре города, а покупается «хрущёвка» на окраине, пусть и большей площади (формально условия проживания ребёнка ухудшаются). Впрочем, каждый случай индивидуален, и если родителям удастся убедить опеку, что эта сделка заключается в интересах ребёнка, они могут пойти навстречу и дать согласие.

      Возможные варианты решения проблемы.

      Органы опеки очень редко дают разрешение, позволяющее выделить долю детям после погашения ипотечного кредита. Обычно опека выдаёт разрешение, обязывающее выделить долю ребёнку сразу, в момент заключения договора купли-продажи квартиры. И тогда у родителей могут возникнуть проблемы уже с банком. Банки сильно рискуют, если выдают кредит под залог квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетний. Если заёмщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку, банку будет очень проблематично продать залоговое жильё, в котором ребёнок имеет долю. Выходов из данной ситуации несколько:

      • Во-первых, можно всё-таки найти банк, который согласится выдать ипотеку на данных условиях. Следует обратиться в банки, работающие по стандартам АИЖК (главное, чтобы заёмщик соответствовал основным требованиям этих банков).
      • Во-вторых, можно предложить в качестве залога банку другую недвижимость (где нет доли несовершеннолетнего), если семья обладает таковой. Либо выделить ребёнку долю в квартире родственников (бабушки, дедушки). Вариантов много, необходимо выбрать тот, который подойдёт именно данной семье.
      • До обращения в органы опеки заёмщику необходимо получить предварительное решение банка о возможности получения ипотеки, найти покупателя на продаваемую квартиру и подыскать жильё, которое будет приобретаться. В органы опеки родители должны предоставить внушительный пакет документов по обеим квартирам, а также согласие банка на то, что собственником будет несовершеннолетний ребёнок.

        Определённые сложности могут возникнуть на этапе оформления сделки. Процедура, предшествующая регистрации ипотеки, делится на 2 этапа:

      • заключение договора купли-продажи и выделение доли ребёнку;
      • подписание договора ипотеки о передаче квартиры в залог банку.

      Получается, что продавец квартиры обязан сначала выделить долю несовершеннолетнему, и лишь после прохождения 2-го этапа получить деньги за квартиру. Непросто найти продавца, идущего на такой риск, поэтому данный вид ипотечных сделок считается одним из самых сложных. По возможности следует воспользоваться услугами профессионального риэлтора с опытом проведения подобных сделок. Залогом успеха является грамотно оформленный пакет документов: существует множество причин, по которым сделка купли-продажи квартиры с долей ребёнка может быть признана недействительной. Такой вариант развития событий не выгоден ни одной из сторон.

      Существуют ли какие-либо льготы?

      Очевидно, что ипотечная сделка с выделением доли ребёнку потребует от его родителей значительных усилий, затрат времени и финансов. Но у такой ипотеки есть и свои плюсы: ведущие банки предлагает льготные условия заёмщикам с детьми.

      В наиболее выгодном положении оказываются семьи, которые не успели воспользоваться семейным капиталом. Так, одним из вариантов того, как использовать материнский капитал, является осуществление с его помощью первоначального взноса. Подобные программы кредитования предлагаю многие банки, например ВТБ24 и Сбербанк, а программа от АИЖК имеет очень демократичные процентные ставки (от 7,65% на первичном рынке, от 8,95% – на вторичном рынке). Семьям заёмщиков с одним ребёнком большинство банков, к сожалению, не предоставляет дополнительных льгот (процентные ставки для них предлагаются наравне с бездетными семьями).

      Как следует из вышеизложенного, ипотека и несовершеннолетние дети вполне совместимы. Когда есть цель – обеспечить просторным и комфортным жильём собственных детей (настоящих и будущих), все трудности преодолимы.

      www.ipoteka-legko.ru

      Как оформить ипотеку на ребенка

      Что такое ипотека с долей ребенка.

      С развитием ипотечного кредитования появилась хорошая возможность улучшать свои жилищные условия — менять старую маленькую квартиру на большую. Старая квартира продается, а новая приобретается с доплатой, оформляемой в виде ипотечного кредита. Такой кредит не столь велик, как при покупке квартиры с нуля и доступен практически любой семье. Кроме того, в кредит можно заложить расходы на ремонт, мебель и бытовую технику, если новая квартира приобретается не в новом доме или без отделки.

      Практически единственным серьезным препятствием на этом пути могут быть сложности, возникающие в случае, если старая квартира оформлена в долях с несовершеннолетними членами семьи. Особенно часто доля в собственности на квартиру возникает у детей в процессе приватизации жилья. Когда владельцем квартиры или комнаты становились несколько человек, прописанные в ней на момент приватизации. Естественно, что правом собственности часто наделялись несовершеннолетние дети.

      Когда приходит время обменять такую квартиру на большую, приходится особо учитывать права собственности детей — контролем таких сделок занимаются органы опеки и попечительства районных администраций. Квартиру с долей ребенка нельзя продать, не заручившись постановлением, в котором прописан согласованный с опекой порядок встречной покупки жилья, где ребенок обязательно должен получить свою долю собственности. Такая система позволяет сохранить за ребенком право собственности на недвижимость до его совершеннолетия, когда человек сам сможет распоряжаться своим недвижимым имуществом.

      Если же новая квартира приобретается с ипотечным кредитом, то требования банка-кредитора и опеки противоречат друг другу. Банк, как правило, отказывается брать в залог квартиру с долей ребенка, а если такой договоренности удается достичь, то в свою очередь органы опеки не разрешают распространять залог банка на долю ребенка. Следует отметить, что в некоторых районах нашего города органы опеки все же выдают разрешение на залог квартиры с долей ребенка, но в этом случае есть существенные ограничения.

      Во-первых, повышенные требования к платежеспособности выдвигает банк. Это объясняется тем, что в случае невыплаты по кредиту продать заложенную квартиру будет невозможно, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. В этой ситуации залог квартиры не обеспечивает риски банка в течение нескольких лет. Поэтому и возраст ребенка должен быть как можно ближе к совершеннолетию. Как правило, одобрение банка можно получить, если ребенку больше 16-ти лет.

      Во-вторых, ограничение по адресу объекта — продаваемая квартира должна находиться в том районе, опека которого соглашается дать разрешение на залог доли в новой квартире.

      В-третьих, необходимо осознавать, что в случае невыплаты кредита ребенок рискует лишиться собственности после своего совершеннолетия.

      Получается, что улучшить жилье в ипотеку с долей ребенка чрезвычайно сложно, рискованно и возможности семьи ограничены.

      Но на самом деле все не так печально.

      Оказывается, существует достаточно простой выход. Дело в том, что наше законодательство допускает возможность разделения любой квартиры на отдельные объекты — комнаты. Этим можно воспользоваться, чтобы решить все вышеуказанные проблемы.

      Приобретать новую квартиру нужно целиком, но покомнатно! Так, вся новая квартира будет принадлежать одной семье, только каждая комната будет оформлена в собственность отдельно. Таким образом, ребенок становится собственником обособленного объекта — отдельной комнаты в новой двух- или трех- комнатной квартире, а ипотечный кредит обеспечивается другим объектом или объектами — остальными комнатами в этой же квартире. Естественно, что в этом случае собственность ребенка никоим образом не пересекается с банковским залогом — ипотекой. Органы опеки разрешают такую операцию — права ребенка надежно защищены. По этой же причине никаких вопросов при оформлении кредита не возникает и у банка, отпадают все ограничения по возрасту несовершеннолетнего и месту проживания семьи.

      На практике таких сделок было проведено уже более десяти. Принципиальная схема проста, но технически организовать всю операцию достаточно сложно, требуется высокая квалификация риэлтера. При грамотной организации всего процесса — продажа старой квартиры, оформление кредита, подготовка документов по покупке новой квартиры — сроки обмена не отличаются от обычных. Чтобы оформление не растянулось на месяцы, все этапы и операции построены в определенном порядке.

      Этот способ обмена позволяет воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий любой семье, чья квартира или комната находятся в долевой собственности с детьми. Комнату или квартиру можно обменять на большую двух-, трех-, четырехкомнатную квартиру, коттедж или дом — в данном случае ограничением является только выбор семьи.

      Управляющая офисом компании МПК «Недвижимость Урала» Василевская Ольга Валерьевна

      www.ekbg.ru

      Продажа квартиры где дети имеют собственность

      Не надо верить всему, что говорит опека. Подавайте заявление и все! В доброй половине случаев опека на словах отказывает, а письменно не рискует. Отказываются принимать заявление — требуйте письменного отказа в приеме заявления, сразу примут.
      У вас несколько вариантов:
      1. Берете запрос в банке для опеки на передачу в залог долей, приобретаемых на детей( наделите их бОльшими долями по кадастровой цене и площади, что есть сейчас)
      2. Пишите заявление : прошу разрешить отчуждение .. долей, принадлежащих детям при условии одновременного оформления в собственность детей . долей в квартире по адресу . ( бабушкина квартира) . Избегайте слова » дарение».
      3. Пишите заявление: прошу разрешить отчуждение долей , принадлежащих детям при условии перечисления . суммы от продажи квартиры на их счета. В ваших интересах здесь сумму занизить . Посмотрите, какая у вас кадастровая стоимость. Если ниже рынка ( что ныне вряд ли) , то пишите 1/10 от кадастровой. Если рыночная ниже, то попытайтесь указать 1/10 от рыночной, предоставив предварительный договор с покупателем. Эти средства вы сможете использовать, но с разрешения опеки ( на обучение, путевки, лечение, покупку другой недвижки)
      Главное, не надо их бояться. Пишите им заявления и требуйте!
      ПС просто на заметку: если не складывается с одним отделом опеки, перепропишите детей в другой район и попробуйте там. Проконсультируйтесь у хорошего риелтора — какая опека посговорчивей:)

      Проверено ЦИАН

      Участник программы «‎Работаю честно»

      Добрый вечер! Вы использовали материнский капитал для покупки квартиры, но, видимо, младшему ребенку было менее 3 лет и поэтому капитал Вы получили через ипотеку,. Теперь , выплатив ипотеку материнским капиталом, Вы наделили детей долями в праве собственности.
      Чтобы купить другую квартиру , надо в новой наделить детей собственностью, а ипотеку Вы не получите на детей, как Вам верно сказали. Вам надо при продаже купить детям не меньше, чем они имеют сейчас. Вернуть материнский капитал, которым Вы уже воспользовались, Вы не можете. Получается, хотели как лучше, а получилось. У мат капитала есть другая сторона, с которой Вы столкнулись. Вам нужно покупать другую квартиру без привлечения кредитных средств, но с распоряжением опеки.

      Доли детей в квартиру родителей, наверное Вы имели в виду Ваших родителей, нельзя, опека не даст разрешения, а Росреестр не зарегистрирует.

      www.cian.ru