Договор залога ипотека земельного участка

25. Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретённый при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешённом использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учётом времени, необходимого для реализации произведённой и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

www.aup.ru

Ипотека (залог) земельных участков

Ипотека (залог недвижимости) – комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

  1. Гражданским кодексом РФ (в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);
  2. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
  3. Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

    Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

    Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

    По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:

    1. находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
    2. приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
    3. земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
    4. Вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:

      1. они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке;
      2. они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

      Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

      Ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

      Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке — оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).

      Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

      Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

      www.konspekt.biz

      Договор залога ипотека земельного участка

      Ипотека (залог) земельного участка

      Ипотека — это залог недвижимости. Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

      Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по ипотеке в случаях, когда данным Кодексом или Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Что же касается залога земельных участков, то их залог может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

      Особенностям ипотеки земельных участков посвящена самостоятельная глава Федерального закона (глава XI), в которой прежде всего определены земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. Таковыми, согласно статье 62, могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При наличии же общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

      Особо оговорены в Законе (ст. 63) земельные участки, не подлежащие ипотеке. Таковыми являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъекта Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Оговорено также, что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

      Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

      Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости.

      Отношения по залогу земельного участка оформляются заключаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком.

      Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

      Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юридических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и организации. Неясно положение с правом залога земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств. С одной стороны, в соответствии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается. С другой – по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такая сделка разрешена.

      www.labex.ru

      Договор залога (ипотеки) земельного участка

      ДОГОВОР N ___ залога (ипотеки) земельного участка

      «___»_________ ____ г.

      _____________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», в лице __________________________, действующ__ на основании ___________, с одной стороны, и _____________, именуем__ в дальнейшем «Залогодатель», в лице ____________________, действующ__ на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», совместно именуемые «Стороны», заключили Договор о нижеследующем:

      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

      1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними в ___________ (указать место заключения Договора) Договору о предоставлении кредита N ____ от «___»_________ ____ г. (далее — «Кредитный договор») на сумму ___________ (__________) рублей, размер процентов ______________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты) и сроком возврата кредита: ___________________________________.

      Предметом залога по настоящему Договору является: земельный участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый номер _________________, категория земель: _____________________, разрешенное использование __________________________, расположенный по адресу: ______________________________________________.

      1.1.1. Залогодателю хорошо известны все условия обеспечиваемого залогом Кредитного договора, в том числе существенные условия Кредитного договора: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ .

      1.2. Право собственности на предмет залога возникло у Залогодателя на основании _____________________________ (указать основание возникновения права собственности), и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав _______________ от _____________ года N ____ серии ____, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__»________ ____ г. сделана запись о регистрации N ______ (реестровый номер объекта) _________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

      1.3. По соглашению Залогодателя с Залогодержателем залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере _______ (_____________) рублей .

      1.4. Залогодатель сохраняет право пользования предметом залога в соответствии с его назначением.

      2. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

      2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

      2.1.1. Является полноправным и законным обладателем прав на предмет залога. До момента заключения Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц.

      2.1.2. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его порча или повреждение.

      3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

      3.1. Залогодатель обязуется:

      3.1.1. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.

      3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.

      3.1.3. Гарантировать Залогодержателю, что предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

      3.1.4. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с заложенным имуществом, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

      3.1.5. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога, в том числе в случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого предмета залога, для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

      3.1.6. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества во всех случаях, указанных в п. 3.1.5 настоящего Договора. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.

      3.2. Залогодатель вправе:

      3.2.1. Продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем предмет залога и иным образом распоряжаться предметом залога, если это не влечет уменьшения указанной в настоящем Договоре общей стоимости предмета залога, а также не нарушает других условий настоящего Договора.

      3.2.2. Пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. Доходы от использования предмета залога остаются в собственности и свободном распоряжении Залогодателя.

      3.3. Залогодержатель вправе:

      3.3.1. Проверять наличие, состояние и условия использования предмета залога.

      3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, необходимых для сохранения предмета залога.

      3.3.3. Обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

      3.3.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск об имуществе, являющемся предметом залога по настоящему Договору.

      Права Залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      3.4. Залогодержатель обязуется:

      3.4.1. Обратить взыскание на предмет залога только в случае невыполнения Залогодержателем своих обязательств по Кредитному договору в порядке, предусмотренном законом.

      3.4.2. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на предмет залога, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

      3.4.3. Если предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 — 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение Залогодателя.

      4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

      4.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных условиями Кредитного договора, по истечении __________ после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

      4.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

      Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

      4.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, включая возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также возмещение расходов по взысканию и реализации заложенного имущества.

      Сумма, полученная от реализации предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

      — на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

      — на уплату штрафов и неустоек;

      — на уплату процентов за пользование кредитом;

      — на уплату срочных процентов;

      — на погашение просроченной задолженности по кредиту;

      — на погашение срочной задолженности по кредиту.

      4.4. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки, а также с учетом требований закона о разрешенном использовании земельного участка.

      5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

      5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

      5.2. В случае нарушения Залогодателем п. п. 3.1.1 — 3.1.6 настоящего Договора он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ______ (_____________) рублей. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____________ с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения обязательств по Договору.

      6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

      6.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

      Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

      Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

      6.2. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения соответственно дополнительного соглашения/соглашения о расторжении Договора, зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

      7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

      7.1. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора, по соглашению Сторон, возложены на Залогодателя (Вариант: Залогодержателя).

      7.2. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

      7.3. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах не позднее ___ (__________) календарных дней с момента фактического изменения адреса.

      В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу не позднее ___ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

      7.4. Любое уведомление или сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 8 настоящего Договора.

      7.5. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

      7.6. Форма договора о залоге земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.

      8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

      Информация для сведения:

      В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

      В соответствии с п. 2 ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

      obrazec.org

      Договор залога (ипотеки) земельных участков

      По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

      Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

      По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

      Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права этого участка в залог в пределах срока договора аренды данного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

      Определенные особенности предусмотрены для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В данном случае предметом залога могут быть земельные участки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а об ипотеке участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

      В остальных случаях по договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.

      Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

      Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральными законами ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

      Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

      Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

      studme.org