Суть экспертиза недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

Недвижимость – это сфера, в которой 1% неверной оценки может стоить больше, чем годовой заработок человека или месячная выручка компании. Некоторые предпочитают сэкономить, нанять для оценки стоимости недвижимости слабых специалистов, которые работают по бросовым ценам, и в итоге теряют в сотни раз больше. «Московский центр экспертизы и оценки» доверит Ваш заказ только опытному профессионалу, который выполнит его, к слову, по весьма привлекательным ценам.

Стоимость оценки недвижимости:

оценка дачи, коттеджа, жилого дома

оценка земельных участков

оценка нежилых зданий и помещений

Для чего проводится оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — это определение рыночной стоимости здания или сооружения, земельного участка или водоема — любого из объектов имущества недвижимого типа.

Специалисты выполняют комплекс работ, которые нацелены на всестороннее исследование объекта. Независимая оценка недвижимости включает в себя не только определение ее стоимости, но и другие задачи, которые заранее оговариваются с заказчиком.

Для чего нужна оценка недвижимого имущества? Она может понадобиться во многих случаях:

  • разрешение спорных вопросов в ходе судебных заседаний,
  • заключение договоров купли-продажи, сдачи имущества в аренду, внесение недвижимости в уставной капитал предприятия,
  • разделения имущества на доли;
  • В принципе совершения любых серьезных операций с недвижимостью требуется ее оценка.

    Основные подходы к оценке

    Понятие «стоимость» включает в себя несколько определений: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Специалисты нашей компании проводят рыночную оценку объектов недвижимости любого типа, которая дает возможность понять ценность имущества.

    Существует несколько подходов к оценке стоимости недвижимости:

    Профессиональные оценщики используют их в комплексе — таким образом, оценка имущества, полученная в процессе исследований, оказывается весьма точными. Каждый из подходов имеет свою специфику и методики экспертизы.

    1) Доходный метод

    Оценка объектов недвижимости с помощью доходного метода подразумевает определение стоимости конкретного объекта на основе подсчета ожидаемых доходов от его пользования . Такой вариант дает возможность спрогнозировать стоимость объекта имущества в будущем, и является одним из самых распространенных.

    Затратный подход применяется для оценки отдельно стоящих сооружений и зданий, а также домовладений. Стоимость объекта в таком случае считается зависимой от стоимости создания объекта, аналогичного исследуемому.

    Сравнительный метод применяется для осуществления точных подсчетов рыночной стоимости недвижимого имущества. Исследуемый объект сопоставляется с уже существующим схожего профиля (подробнее ниже).

    Оценка рыночной стоимости недвижимости

    Рыночную оценку недвижимости определяют с помощью сравнительного метода. Его суть в том, что специалисты определяют состояние недвижимого имущества и его основные характеристики. Стоимость рассчитывается благодаря объекту-аналогу с такими же параметрами и известной ценой. Сравнение идет по экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам.

    Для того, чтобы оценить объект недвижимости правильно, специалисты выполняют целый комплекс работ. Сюда входят:

    • визуальный осмотр объекта недвижимости;
    • взятие проб и замеры необходимых параметров;
    • анализ документации и проектных бумаг;
    • исследование рынка и поиски эталонного объекта;
    • составление отчета о проведенных работах.
    • Рыночная оценка недвижимости — это определение той стоимости, по которой квартира, дом или сооружение другого типа, земельный или водный участок может быть отчужден в конкретный момент на открытом рынке в условиях конкуренции.

      Услуги экспертов и результат их работы

      Оценка стоимости недвижимости — это одна из самых востребованных услуг нашей компании, и мы наработали в данной сфере значительный опыт. Благодаря ответственному подходу к работе и высокому профессионализму наших сотрудников мы пользуемся большим авторитетом среди клиентов. Любые оценочно-экспертные работы выполняются в четко оговоренные заранее сроки.

      Оценку недвижимости специалисты осуществляют после проведения комплексного обследования объекта и анализа всех необходимых документов. Результатом работы экспертов является подробный отчет, в котором специалисты не только определяют рыночную стоимость объекта недвижимости, но также по желанию заказчика описывают весь объем работ — их специфику и методы выполнения. Даются также, в отдельных случаях, и рекомендации насчет недвижимого имущества и его состояния в конкретный момент времени.

      Схожие виды экспертиз:

      Ходадайство
      о назначении экспертизы

      Государственная дума РФ предложила создать государственный орган по кадастровой оценке недвижимости и земли. Такая инициатива была озвучена в ходе пленарной сессии нижней палаты парламента 22 марта. Речь также идет о разработке общей методологии оценки. Поводом послужила неразбериха с оценкой, из-за которой многие промышленные предприятия и рядовые граждане столкнулись в 2015 и 2016 годах с кратным увеличением налоговых ставок.

      Консультация эксперта

      Я живу в многоквартирном доме, и в результате недавнего отключения электричества во многих квартирах перегорели бытовые приборы. Можно ли доказать в данной ситуации вину энергопоставляющей организации и потребовать с неё возмещения ущерба ?

      Здравствуйте, Юлия. То, что поломку бытовой техники спровоцировало именно внезапное отключение и включение электроэнергии, может определить электротехническая экспертиза, заказать которую Вы можете в нашем центре. Наши эксперты проведут тщательное и подробное обследование системы электроснабжения Вашего дома и дадут аргументированное, научно обоснованное заключение, с которым можно идти в суд. В нашей компании Вам могут предоставить помощь квалифицированного юриста для сопровождения иска в судебной инстанции .

      www.mococenka.ru

      Задачи технической экспертизы недвижимости

      Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров по времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.

      Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:
      — определяется цель экспертизы;
      — изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т.п.);
      — проводится общее обследование здания;
      — проводится детальное обследование конструкции;
      — составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться:
      — выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;
      — определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;
      — определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.

      Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

      Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

      Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. Однако его расчет будет тем более точен, если во внимание будут приняты оценщиком результаты технической экспертизы, которая в зависимости от условий эксплуатации объекта выделяет два вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

      Нормальный (нормативный) физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.

      Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существенными нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

      Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушение СНиП, ошибок в проектах.

      Определение индивидуального физического износа, по сути, как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

      Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
      — внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
      — видимые и невидимые при осмотре;
      — легко- и трудноустранимые;
      — развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузки.

      В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета об оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

      snip1.ru

      Оценка недвижимости: затратный подход

      А.В. Яценко, оценщик
      Независимая Консалтинговая Группа
      «2К Аудит — Деловые консультации»

      Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

      Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

      Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

      Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

      Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
      рыночную стоимость земельного участка;
      восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
      величину накопленного совокупного износа объекта;
      рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

      Определение стоимости земельного участка

      В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение — это вклад в стоимость.
      При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

      Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
      1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
      2. Метод соотнесения (переноса).
      3. Метод развития (освоения).
      4. Техника остатка для земли.
      5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

      Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

      Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

      Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

      Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

      Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли — продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

      Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

      Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
      1. Метод количественного анализа.
      2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
      3. Метод сравнительной единицы.
      4. Индексный способ.

      Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

      Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

      Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

      Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

      Определение величины накопленного совокупного износа

      При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
      В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

      Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов.
      Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

      Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

      Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

      Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

      Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

      Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

      Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ — устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
      К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

      Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
      Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик — это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

      Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ — это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

      Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

      Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
      сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
      капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

      Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

      Второй подход измерения внешнего износа — сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

      После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

      Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле — продаже объектов — аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

      Затратный подход применяют также при технико — экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
      Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

      Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

      Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

      Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

      Поделиться ссылкой в социальных сетях:

      Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

      www.ocenchik.ru

      1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.

      В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

      В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

      для государственных нужд

      Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

      По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

      Ретроспективная оценка — это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

      Перспективная оценка недвижимости — это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

      Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

      Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

      Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

      Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

      Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

      Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

      Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

      Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

      Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

      Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

      Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

      Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

      Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

      Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

      помещения и здания под офисы и магазины

      пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

      свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)

      складские и производственные объекты.

      Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв­ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе­редачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.

      Спрос — количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

      Предложение — количество товаров, которое продавцы хотят и способ­ны представить для продажи на рынке.

      Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.

      Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономи ческие, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

      социально-экономическую направленность деятельности федераль­ного правительства и региональных властей;

      возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи­озных конфликтов);

      действия правительства и местных органов власти в области эконо­мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег­ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще­ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова­ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры­нок транспортных средств и др.);

      политику местных (муниципальных) органов власти по функцио­нальному зонированию территорий;

      государственную политику в области производства — скорость и на­правленность процессов приватизации, национализации и денационали­зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес­печения, политику в области экологии.

      Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж­ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин­фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

      Социально-культурные факторы представлены различными аспекта­ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель­ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

      К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

      Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло­гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе­стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

      Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ­ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои­мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици­онная стоимость; страховая стоимость; ликви­дационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.

      Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:

      Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус­ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отра­жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде­нии следующих условий:

      1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

      2) обе стороны сделки хорошо осве­домлены о предмете сделки;

      4) объект оцен­ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);

      7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

      Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) — стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про­изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це­нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан­та в данной области.

      Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвес тор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

      Ликвидационная стоимость объекта — цена, с которой вынужден со­гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч­ных условиях.

      Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

      Стоимость для целей налогообложения — это стоимость, величина ко­торой определяется по установленной государственными органами мето­дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

      Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз­водства» и «стоимость замещения».

      затраты (в текущих ценах — в масшта­бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ­ной копии объекта имущества — объекта оценки, при этом подразумевает­ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио­нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи­ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ­екта оценки в физическом отношении считается «новой».

      В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе­ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто­имости.

      Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от­метить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сдел­ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:

      определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

      использование имущества в качестве предмета залога;

      переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

      ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при воз­никновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

      составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз­никновения спора о стоимости этого имущества.

      К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

      отдельные материальные объекты (вещи);

      совокупность вещей, составляющих имущество физического или юри­дического лица, включая имущество определенного вида (движимое имуще­ство или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);

      право требования, обязательства (долги);

      6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юри­дического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

      7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода­тельством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

      отчет об оценке — это документ, имеющий свои обязательные рекви­зиты, к которым относятся следующие:

      а) дата составления и порядковый номер отчета;

      б) основание для проведения оценки;

      в) юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;

      надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о

      е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве­личина с указанием пределов применения полученного результата;

      Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответствен­ности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:

      самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

      право на свободное и беспрепятственное получение всей информа­ции, необходимой для успешного проведения оценки;

      Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (ста­тья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязан­ности перед государством и обязанности перед заказчиком.

      1. Обязанности перед государством:

      а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществ­лении оценочной деятельности;

      правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государствен­ным органам или органам местного самоуправления по их законному тре­бованию;

      в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

      2. Обязанности перед заказчиком:

      б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и

      в) по первому требованию предоставлять информацию о законодатель­стве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об обра­зовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в облас­ти оценочной деятельности;

      Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ста­тья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза­тельственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщи­ка является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

      Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным — удовле­творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп­ределенного времени.

      Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

      для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

      Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

      Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

      Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

      Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

      Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

      Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

      Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

      Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

      Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

      Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

      База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

      Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

      Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

      квартиры и комнаты

      Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

      На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:

      Рисунок 5. Признаки классификации.

      Полезность — способность объекта имущества удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре­мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).

      Дефицитность — недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни­чено предложение.

      Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто­имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.

      Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономи ческие, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

      Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про­цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити­кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

      проведение предвыборных кампаний и референдумов;

      Демографические факторы — численность населения, прирост населе­ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

      3) действуют в своих интересах;

      5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

      6) принуждения к со­вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

      Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвес тор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

      Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

      Стоимость замещения — затраты (в текущих ценах — в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля­ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива­лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех­нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со­зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

      От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена — это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая мо­жет отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Други­ми словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) мо­жет быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъ­ективного характера. Такими факторами могут являться, например, не­стабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижи­мое имущество данного вида), изменение моды, представление потребите­ля об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто исполь­зуют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в мень­шую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.

      Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

      продажа или иное отчуждение имущества;

      передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

      выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие иму­щества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

      проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра­вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

      Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис­следовательского и иного характера по определению стоимости имущест­ва — стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто­имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

      Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст­вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

      Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

      Субъектами оценки — оценочной деятельности — являются, с одной стороны, оценщики — юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательст­вом об оценочной деятельности, а с другой стороны — заказчики (потреби­тели услуг оценщиков).

      право собственности и иные вещные права на имущество или от­дельные вещи из состава имущества лица;

      работы, услуги, информация;

      Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надле­жащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на не­го договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

      Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое зна­чение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

      отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов иму­щества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;

      формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, яс­ными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного тол­кования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведе­ния, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объ­екта оценки;

      г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при­

      балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собст­венника);

      д) стандарты оценки, характеристика основных источников исполь­зованной для оценки информации, а также принятые допущения и огра­ничения;

      е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве­личина с указанием пределов применения полученного результата;

      ж) дата определения стоимости объекта оценки.

      К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные харак­теристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указы­ваться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступ­ления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

      привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

      отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия до­говора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

      б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них

      а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки

      вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению

      третьих лиц в ходе проведения оценки;

      г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе

      д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

      Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ста­тья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза­тельственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщи­ка является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

      Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересован­ных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достовер­ность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограни­чение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при про­ведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени­ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

      Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: раци­ональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму­щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще­ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно­го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

      Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имуще­ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ­ной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа тер­мин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу­чены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие вы­годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку­щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос­ти имущества.

      www.srinest.com